日本ホテル&レジデンシャル投資法人 2024年5月期決算概要

日本ホテル&レジデンシャル投資法人
2024年5月期（第16期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3472/20240723/migq82r/
○説明資料
https://nhr-reit.com/file/ir_library_term-460c94f23eb08eb15dd9e56033cf176eaae8f421.pdf
○説明者 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　　アパ投資顧問株式会社　代表取締役社長　桐原 健
○説明　
日本ホテル&レジデンシャル投資法人、2024年5月期の決算説明をさせて頂きます。尚、名称変更して初めての決算説明になります。
先ず、2頁をご覧ください。本決算説明で私が最も申し上げたいことは、分配金の実績は回復しております。更に2024年11月期、2025年5月期においては、大幅な分配金の増加を見込める蓋然性が高くなっており、2025年5月期の分配金は、当期実績に比べて26%、413 円増加の1,988円の分配金予想をしています。具体的な要因について説明します。2024年5月期の分配金実績は、前期比7.6%増加し、1,575円とさせて頂きました。主要因は、2023年9月に取得したアコモデーション施設の収益が通期寄与したこと、大江戸温泉施設の変動賃料が増加したことによる、賃貸事業収益の増加によるものです。

2024年11月期の分配金予想は、1,848円とさせて頂きました。当期実績に比べて17%、273円増加となります。主要因は、本年2月、5月に実施したリファイナンスにおいて、デットコストを削減したこと、当期おいてリファイナンスの予定がないことです。デットコストの削減については、債務保証、新規レンダーの招聘等スポンサーサポートが大きく寄与しています。2025年5月期の分配金予想は、1,988円とさせて頂きました。当期実績に比べて26%、413円の増加となります。主要因は、大江戸温泉物語プレミアムへランクアップさせるための、バリューアップ工事期間における一時的固定賃料減額の終了です。これらはレジャー需要の回復に加えて、昨年来実施してきた規約変更により、アコモデーション施設の取得やスポンサー変更等の施策が、分配金の向上に寄与していると自負しています。尚、当期実績および業績予想の詳細につきましては、3頁および4頁に記載しています。

5頁をご覧ください。2024年5月期に実施しました資金調達の状況と今後の施策になります。既存借入金のリファイナンスを2月と5月に実施致しました。スポンサーであるアパグループからの、本投資法人の有利子負債に対する債務保証により、あおぞら銀行とりそな銀行の新規招聘、全ての借入金の無担保化、調達コストの改善、調達期間の長期化を実現することができました。これらのことは、分配金の向上に寄与するだけではなく、将来の資産規模の拡大にも寄与できる成果と考えています。又、更なるデットコストの削減により、分配金を向上させるためには、資産規模の拡大とポートフォリオのリスク分散を図ることが必要です。2024年11月期以降の施策と致しましては、資産規模の拡大とポートフォリオのリスク分散を図ることで、新規レンダーの招聘や既存レンダーからの借入額の増額により、資金調達量を確保し、デットコストの削減を図ってまいります。

有利子負債の状況について6頁をご覧ください。現在の取引金融機関について、前述の通りです。5月期末のLTVは引き続き低水準で、DSCRは3倍以上を維持しており、財務指標は継続して健全な状態です。外部成長に向けて、LTVにはまだ余力がある状況と言えます。今まで特定の決算期に返済期日が偏っていましたが、2月、5月のリファイナンスの結果、返済期日をこのように分散することができました。
7頁をご覧ください。内部成長についてですが、大江戸温泉物語施設の変動賃料は、大江戸温泉物語グループの業績回復によって9物件で発生し、前期比＋35百万円の52百万円となっています。

8頁をご覧ください。本投資法人の運用資産のうち、伊勢志摩、鬼怒川観光、熱海、伊東、伊香保については、テナント負担によるバリューアップ対象物件となっており、今後、変動賃料の増加が期待できます。伊勢志摩、鬼怒川観光、熱海については、既にバリューアップ工事を完了しており、2025年5月期に計上する変動賃料からその影響を享受し、2025年11月期に計上する変動賃料で、通期寄与をすることになります。伊香保、伊東については、バリューアップ工事を2025年7月に完了する予定となっており、2026年5月期に計上する変動賃料からその影響を享受し、2026年11月期に計上する変動賃料で通期寄与することになります。このバリューアップ工事後のRevPARの予想は、物件ごとに異なりますが、2024年度との対比で、概ね10%前後を増加すると考えています。

9頁にバリューアップについて記載しています。
10頁をご覧ください。高単価戦略をとっているので稼働率は伸びていませんが、ADR、RevPARについては前年同期比で上昇しています。
11頁をご覧ください。アコモデーション施設は、平均稼働率96.6%、平均賃料単価6,787円となりました。2024年11月期以降につきましても、引き続き安定的な運用を図ってまいります。
12頁をご覧ください 。今般、アパグループからアパホテル浅草橋駅前、アパホテル難波南 大国町駅前について優先交渉権を取得しました。東京、大阪に所在する中長期的に安定運用が見込まれる物件と考えています。又、賃貸住宅5物件について、パイプラインを確保済みです。今後更なるパイプラインの積上げと早期にリートへの組み入れを目指していきます。

13頁をご覧ください。今後のAUM拡大のイメージとなりますが、ビジネスホテル、シティホテル等と住宅等をバランス良く組み合わせ、年間200億円程度を目標とした資産の積上げを図り、3年後を目途にAUM1,000億円を目指してまいります。資産規模1,000億円時点のポートフォリオの構成としましては、余暇活用施設が全体の60%から70%、アコモデーション施設が30%とから40%となるイメージで、物件取得を進めてまいります。

最後に14頁をご覧ください。ESGの施策とこれまでの結果になります。2024年5月期は、初めて個別環境認証を取得しました。又、グリーンリース、エネルギー削減目標については順調に推移しています。
これまでご清聴有難うございました。
本投資法人は、資産規模拡大、ポートフォリオのリスク分散、賃貸事業収益の向上を通じて、分配金の安定的な成長を目指してまいります。今後とも、ご支援宜しくお願い致します。
以上をもちまして決算説明を終了させて頂きます。有難うございました。