大江戸温泉リート投資法人 2023年11月期決算概要

大江戸温泉リート投資法人
2023年11月期（第15期）決算動画説明書
○動画　　https://www.irwebcasting.com/20240123/1/38356650e0/mov/main/index.html
○説明資料
https://oom-reit.com/file/ir_library_term-72d7dc92fd73b7f4f15ef5dc8d74e91cbaec1a41.pdf
○説明者 大江戸温泉リート投資法人　執行役員　兼
　　　　　アパ投資顧問株式会社　代表取締役社長　桐原 健 ○説明
2023年11月期（第15期）の決算説明をさせて頂きます。決算説明資料ハイライト3頁から20頁を使用して、説明させて頂きます。
先ず、3頁をご覧下さい。2023年11月期の分配金は、昨年9月公表予想比＋33円の1,464円で着地致しました。前期比でも20円の増配となります。次に2024年5月期の予想分配金は、1,490円とさせて頂きました。2023年11月期と比較すると、26円の増配となる予定です。今回初めて開示します2024年11月期の分配金は、前期182円の増配となる1,672円とさせて頂きました。主要因は、リファイナンスや投資総会の予定がないことに起因します。

4頁をご覧ください。2023年11月期のハイライトを説明します。当該期間において最大のトピックスは、直接運用と関係ありませんが、昨年12月にスポンサー変更を実施しました。アパグループが資産運用会社の株式の全部と、本投資法人の3.9%の投資口を大江戸温泉グループから取得しています。詳細は後ほど説明させて頂きます。外部成長については、昨年9月にアコモデーション施設として、4 物件約49億円の賃貸住宅を取得した結果、ポートフォリオの保有物件は15物件となり、資産規模は約360億円となりました。又、物件取得に際しては、34億円の新規長期借入を行いました。又、内部成長ですが、テナントである大江戸温泉グループの業績は順調に回復し、当期3物件について変動賃料が発生しています。今後、更なる変動賃料の増加が期待できます。又、ESG関連では、エネルギー削減目標を策定しています。以降、各項目について具体的に説明させて頂きます。

5頁をご覧ください。新たにスポンサーとなったアパホールディングスの概要です。2022年11月期の連結売上高は1,382億円、連結経常利益353億円、2023年11月期以降は、更なる増収・増益を見込んでいます。2023年11月末現在で、756ホテルを展開しており、2027年までに15万室の展開を目指す、国内最大級のホテルチェーンです。

6頁をご覧ください。この度のスポンサー変更の概要となります。投資法人の投資運用方針、運用会社の運用体制については変更ありません。アパグループを新規スポンサーとして迎えることで、最大の課題であった財務面については、取引金融機関の拡大が期待できるほか、外部成長については、一時的なウェアハウジング機能、ホテル案件の紹介等のアパグループのネットワーク活用により、資産規模拡大が期待できます。又、メインテナントとなる大江戸温泉グループとは、5年間の契約変更・解約不可の覚書を締結しています。これらの、当該スポンサー変更の取り組みによって、投資法人の成長のための基盤は整ったと考えています。

7頁をご覧ください。昨年9月に、手元資金、新規借入を活用して、賃貸住宅4物件、合計約49億円を資産運用会社独自のネットワークにより取得しました。
8頁をご覧ください。賃貸住宅4物件の取得前後のポートフォリオの変化です。ポートフォリオの規模は合計15 物件、360億円となりました。分配金に直結するポートフォリオ償却後後利回り水準を維持しつつ、アコモデーション比率は14%とすることで、上場来課題の一つであった、大江戸温泉物語グループのみのシングルテナントから脱却し、テナント分散、アセットタイプの分散を図ることができました。

9頁をご覧ください。賃貸住宅取得のための新規借入金34億円は、コロナ禍後初の長期借入で、期間 3年で調達することができました。又、きらぼし銀行に新規参入して頂きました。この結果、銀行借入については、借入残高130億円、LTV36.5%、残存借入期間1.2年となりました。

10頁をご覧ください。LTV、DSCRの推移を記載しています。新規借入後の負債比率LTVは、引き続き低水準で、デットサービスの3倍以上を維持しており、財務指標は継続して健全な状態です。外部成長に向けてLTVは、まだ魅力がある状況と言えます。

11頁をご覧ください。当期は3物件で変動賃料が発生しています。2025年5月以降、更なる変動賃料への増加を見込んでいます。
12頁をご覧ください。メインテナントである大江戸温泉物語グループの各KPIが向上しています。客室稼働率については80%程度と、コロナ以前の水準を回復していませんが、ADRは、単価引き上げにより、コロナ以前の水準を上回る34,301円に上昇しています。これらにより、RevPARはコロナ以前の水準と同等となっています。

15頁をご覧ください。2024年以降の取り組みについて説明します。財務戦略について、短期的には2月、5月のリファイナンスに向けて、アパグループのスポンサーサポートを活用し、新規レンダーの誘致等のレンダーフォーメーションを再構築していきます。中期的には無担保化、資金調達条件等の改善、格付け取得等を図っていきたいと考えています。外部成長については、運用会社の独自のネットワークに、スポンサーであるアパグループのネットワークとウェアハウジング機能の活用をすることで、早期の資産規模の拡大を図ります。内部成長については、大江戸温泉物語グループの施設の業績回復と、一部施設のバリューアプリに伴う変動賃料の効果が期待、又、ESG関連の課題についても取り組んでまいります。

16頁をご覧ください。今後の外部成長の目標です。デットとエクイティをバランスよく活用し、ホテル物件を主とした余暇活用施設とアコモデーション施設を、毎年200億円程度積み上げることで資産規模拡大を図り、早期に資産規模1,000億円程度の水準を目指していきたいと思っています。

17頁から19頁はバリューアップ工事について記載しております。本投資法人が保有する伊勢・志摩、鬼怒川観光、伊東、熱海、伊香保の計5施設を、大江戸温泉物語プレミアムにランクアップするためのバリューアップ工事が、テナント負担で予定されています。これらにより、更なる施設の収益向上による変動賃料の増加が見込めると考えています。

20頁をご覧ください。試算ベースでの今後の分配金の推移について説明します。大江戸温泉プレミアムへランクアップさせるための工事期間における、伊勢志摩と鬼怒川の一時的固定賃料減額が、25年5月期と11月期で終了します。この賃料減額分は、一口当たり160円を見込んでおり、これを24年11月期の分配金予想に加えた、25年5月期以降の試算ベースの分配金は、1,836円となります。これらに加え、変動賃料の更なる強化や、スポンサーサポートを活用した銀行借入れ条件の改善等による、一層の分配金の向上を目指してまいります。

ここまでご清聴有難うございました。本投資法人は、昨年、投資方針を変更、2度のリファイナンス、アコモデーション施設の取得、そしてスポンサー変更を実施し、成長するための基盤は整ったと考えています。今後も、分配金の向上、資産運用残高の拡大に取り組んでまいります。
以上をもちまして、決算説明を終了させて頂きます。有難うございました。