大江戸温泉リート投資法人 2023年5月期決算概要

大江戸温泉リート投資法人
2023年5月期（第14期）決算動画説明書
○動画　　https://www.irwebcasting.com/20230718/1/62f696af92/mov/main/index.html
○資料
https://oom-reit.com/file/ir_library_term-b67272ef68d5d634bb046c211ecb16de9f592f27.pdf
○説明者 大江戸温泉リート投資法人 執行役員 兼
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　桐原 健
○説明　
2023年5月期の決算説明をさせて頂きます。決算説明資料ハイライト 3から7頁を使用して説明をさせて頂きます。

3頁をご覧下さい。2023年5月期の分配金は1,444円とさせて頂きました。これは1月20日に公表した予想比で＋2円と同等の水準になっています。次に2023年11月期の予想は、前回予想比＋72円の1,396円としています。これは運用物件のうち3物件において、変動賃料が発生する見込みとなったことが主要因です。スポンサーである大江戸温泉物語グループの業績回復が寄与しています。2024年5月期の分配金は、変動賃料が2023年11月期に比べて分配金を157円押し上げる予想をしていますが、伊勢志摩、鬼怒川については、2024年11月期にかけてバリューアップ工場を実施する予定となっており、当該工事に伴う休館期間について、約定通り固定賃料一部減額するため、前期比－73円の1,323円とさせて頂きました。当該2施設のバリューアップ工事は、短期的には分配金を押し下げますが、工事完了後は本投資法人の収益貢献に寄与する有益なものです。当該費用については テナントの費用にて実施します。又、ホームページに記載はありませんが、余剰資金を活用したアコモデーション施設の取得に向けて取り組んでおり、早ければ 2023年11月期に実現する可能性もあると考えています。長らく皆様にご心配をおかけしましたが、既存運用施設の各指標がコロナ前水準に戻りつつあり、テナント業績の回復が見込まれることに加え、 アコモデーション施設の取得や、バリューアップ工事後の賃料増額により、賃料収入の増加が見込める環境になってまいりました。

4頁をご覧下さい。2023年5月期に実施したこととその結果になります。財務戦略については、懸念されていたリファイナンスについて、2月に63億円、5月に43億円と既存借入金全額のリファイナンスを行うことができました。強固なレンダーフォーメーションの構築やデットコストの圧縮等の課題はありますが、全体の皆様の評価も改善傾向にあります。外部成長については、規約変更によりアコモデーション施設の取得が可能となりました。又、リファイナンスによる余剰資金を活用した物件取得が可能な環境が整いました。内部成長については、固定賃料の一時減額が終了しました。又、2020年5月期以来の変動賃料が発生し、今後も継続的な賃料収入の増加が期待できます。又、テナント概況については業績回復に加え、既存施設のバリューアップ工事による売上増加や、湯快リゾートとの経営統合による経営合理化により、施設の収支が向上し、本投資法人の利益に寄与していくと考えます。又、当期に未整備であったESG方針の策定、その推進体制を整えています。以降、各項目について具体的に説明させて頂きます。

5頁をご覧下さい。2023年5月期の財務戦略となります。借入金は全額リファイナンスにより、借入金総額は96億円となっています。借入先の分散状況はご覧の通りとなり、東京スター銀行に新規参入して頂きました。余剰資金が20億円程度となりました。

6頁をご覧下さい。借入金は短期化が継続し、融資関連コストは高止まりしていますが、LTV も低下しているため、財務指標は継続して健全な状態です。アコモデーション施設の取得に向けて新規借入しやすい状況とも言えます。
7頁をご覧下さい。2023年5月期の外部成長となります。投資主総会の承認を経て、投資対象が拡大したことで、余剰資金を活用したアコモデーション施設の取得環境が整いました。従来の投資対象である余暇活用施設に加え、賃貸住宅などのアコモデーション施設を対象とし、投資法人のポートフォリオ利回りを確保しつつ、リスク分散を図る予定です。早期AUM拡大に努めてまいります。

8頁をご覧下さい。内部成長についてです。2023年2月にテナントの財務健全性確保のための、一時的な固定賃料減額期間が終了しました。又、2023年11月期は、伊勢志摩、熱海、土肥について変動賃料が発生する見込みであり、2024年5月期には、テナントの事業計画に一定のストレスをかけたとしても、8 物件において変動賃料が発生し、2025年11月期にはコロナ前の水準に戻ると私どもは考えています。

9頁をご覧下さい。2022年6月以降2023年5月までのテナント概況となります。記載の通りリート保有物件の実績は、売上、稼働率、ADR、RevPAR、いずれも前期比では大きく改善しています。それに加えてスポンサーである大江戸温泉物語グループと、湯快リゾートとの経営統合が現在協議中です。経営効率の向上や集中購買による一層のコストダウン、プレミアム路線を軸としたブランドの集約を予定しており、業績の更なる向上が見込まれます。又、バリューアップ投資として、大江戸温泉の高単価ブランドであるTAOYAが、三重県の志摩に続き、栃木県の日光霧降、宮城県秋保にオープン、今後も複数施設のオープンが予定されています。中単価シリーズである大江戸温泉プレミアムシリーズと併せて、今後もバリューアップ投資による施設売上向上を図っております。

10頁をご覧下さい。ADR は31,716円とコロナ前の水準を上回っております。一方、稼働率、1部屋当たりの客数のHPRはいまだコロナ前の水準に達しておらず、ここが伸びしろと考えています。

11頁から13頁記載の通り、未整備であったESG方針を策定し、ESG推進体制を構築しました。本投資法人は、将来にとってESGへの配慮は不可欠であり、私がサステナビリティズ最高責任者となり、サスナビリティ推進事務局を設置、当該方針に基づいて推進していきます。

14頁をご覧下さい。2023年11月期以降の戦略について説明します。財務戦略については、短期的には借入余力の活用、デットコストの削減、新たなレンダー誘致による強固なレンダー フォーメーションの構築が課題です。中期的には無担保化、格付取得等資金調達条件等の改善を図っていきたいと考えています。外部成長については、先ずは早期に余剰資金を活用した資産取得を実施し、来るべき増資に向けてブリッジ案件を積み上げていきます。内部成長については、既存の5物件のバリューアップ工事による施設の売上向上を目指します。ESGについては、記載の施策も実施していきます。

15頁をご覧下さい。今後の外部成長となります。短期的な戦略は、余剰資金20億円を活用し、早期にアコモデーション施設を取得することです。その後は増資とデット調達により、 AUMを拡大し、2026年11月期には余暇活用施設とアコモデーション施設をバランスよく積み上げ、965億円程度のAUMを目指していきます。足元では、パイプラインを積み上げていくことにより、現在賃貸マンション4件、ビジネスホテル7件の計11 件の優先交渉権を有しております。

16頁をご覧下さい。今後の内部成長となります。当初、バリューアップ工事は伊勢志摩と鬼怒川観光2 物件でしたが、積極的な売上向上のため、伊東、熱海、伊香保を追加して、計5物件のバリューアップ工事を予定しており、物件により異なりますが、RevPARで見るとコロナ前の20%から40%の増加の水準を目指しております。
17頁をご覧下さい。今後の成長戦略となります。中期的な分配金の想定は、変動賃料も順調な回復により、バリューアップ工事期間の一時的な減額はあるものの、2025年5月期、11月期には、1,600円前後の水準を予定しています。これらに加えて、余剰資金を活用したアコモデーション施設の取得を実現することにより、一層の分配金の増加を目指していきます。

ここまで、ご清聴有難うございました。このところの分配金の低下基調に関して、改めてお詫びを申し上げます。マーケット環境の回復とともに、当リートのAUMの拡大、分配金向上実現してまいります。
以上をもちまして、決算説明を終了させて頂きます。有難うございました。