マリモ地方創生リート投資法人 2025年6月期決算概要

マリモ地方創生リート投資法人
2025年6月期（第期）決算動画説明書
○動画　　https://www.youtube.com/watch?v=WmX2RtUP_FY
○説明資料
https://www.marimo-reit.co.jp/file/term-6535da84f931240849005af3dcf7c5e0c4e79902.pdf
○説明者　マリモ地方創生リート投資法人　執行役員　兼
　　　　　マリモ・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　北方 隆士
〇説明
マリモ地方創生リート投資法人の第18期決算概要をご説明したいと思います。
先ずはエグゼクティブサマリーです。4頁をご覧下さい。成長戦略の一環として、第18期においても継続的な物件入替を実施しました。福岡県大牟田市の商業施設MRR大牟田と川崎市のレジデンスアルティザ川崎ESATの2物件を売却し、その売却資金にて茨城県下妻市の下妻冷凍冷蔵物流センターを取得し、長崎県長崎市のレジデンスアルティザ長崎水辺の森を、8月27日に取得する予定です。築年数の若返りを図り、CAPEXや修繕費を抑えることを企図した物件入替を実行し、譲渡益全額を投資主の皆様へ還元致しました。

又、稼働率においても全アセットともに好調であり、特にオフィスについては、プレスト博多祇園ビルとMRR宇都宮が満室となり、稼働率が100%となりました。そしてCASBEE不動産 評価認証をSランク1件、Aランク2件の合計3物件を取得しました。引き続きサステナビリティの意識を向上させ、積極的に取り組んでいきたいと思います。

続きまして第18期の決算ハイライトです。5頁をご覧下さい。第18期の実績は、ご覧の通り営業収益が前期に比べて578百万円プラスの3,157百万円、当期純利益が57百万円マイナスの919百万円となりました。最終的に一口当たり分配金のDPUは3,697円と、前期に対して80円増配という結果となりました。

6頁をご覧下さい。こちらの資料は、5月22日に発表した第18期予想に対してどのような項目が増減したかを表しております。先ずはホテルウィングインターナショナル飛騨高山と、ホテルSUI浜松 by ABESTの宿泊が好調に推移したことで、設定している変動賃料部分にヒットし合計46円上振れしたことや、大阪の光明池アクトの3階の1区画が入居されたことで11円プラスとなり、賃料においては合計60円の増収となりました。

又、ミスターマックス伊勢崎店において、人気スーパーのロピアが出店することとなり、駐車場台数を拡充するために一部店舗を取り壊したことによって、固定資産除却損を26円マイナス計上しています。近隣の上昇を鑑み、予算で組んでいた3-month TIBORを保守的に設定していましたが、第18期にはその数値までは上昇しなかったため、一口当たり49円のプラスとなりました。色々と項目においては増減がありましたが、最終的には譲渡益を除いた一口当たり利益分配金のEPUが予想対比6.7%プラスの 2,726円となり、利益超過分配を含む DPUは3,697円という結果となりました。

続いて7頁をご覧下さい。第19期予想ですが、賃料・共益費等で189円のマイナスを計上しています。先ず、MRR大牟田とアルティザ川崎EASTの物件売却に伴い、賃料が減少したことでマイナス計上となっていますが、下妻冷凍冷蔵物流センターとアルティザ長崎水辺の森の物件取得によって賃料の増加を見込みました。又、ホテルウィングインターナショナル飛騨高山の現状の変動賃料は、年に一度の支払いのため、第19期においては変動賃料が入らず25円剥落することや、第18期のレジデンス等の稼働率が想定以上に良かったため、第19期においては、保守的な稼働率に変更したことが主な減少要因となっています。支払利息においては、日銀の利上げ状況を鑑み、変動金利の3-month TIBORを80ベーシスポイントに設定しましたが、第18期実績に比べて支払利息の増加を見込んだことにより マイナス49円となっています。

最終的には譲渡益の剥落と賃料収入等の減少により、利益超過分配を含むDPUは3,508円と予想しています。第20期の予想においては、アルティザ長崎水辺の森の賃料を、6ヶ月分満額計上することで32円のプラスを計上し、2月から3月の繁忙期によるレジデンスの稼働率向上なども見込み、131円の賃料の増加を予定しています。又、レジデンスの入退去に伴い、原状回復費用については前期より多くなることが予想されるため、修繕費については69円マイナス計上しています。そして支払利息の3-month TIBORは、日銀の利上げを考慮し、前期より10ベーシスポイント引き上げ、90ベーシスポイントと設定したことで、支払利息のコストが嵩みマイナス721円と計上しました。最終的には、利益超過分配を含むDPUは3,123 円と予想しています。

9頁をご覧下さい。運用実績の外部成長ですが、成長戦略の一環として、含み益を顕在化した物件入替を実行しました。近隣の厳しい競合環境によって、テナントの入替の都度、賃料の減額となっていたMRR大牟田ですが、マリモリートのポートフォリオで唯一大きな含み損を抱え、譲渡損を出した売却となりました。そこで築年数も古く、アップサイドが望めない、固定賃料であるアルティザ川崎EASTに焦点を当て、弊社がターゲットにしていた価格で売却活動したところ、現在マスターリースをしているテナントが購入意向を示されましたので、現テナントへ売却すること決定し、譲渡益を捻出することでMRR大牟田の譲渡損と相殺することができました。そして譲渡資金を活用し、NOI利回り6%の下妻冷凍冷蔵物流センターと8月27日決済予定のアルティザ長崎水辺の森のレジデンスを取得することで、償却後利回りの向上と築年数の若返り、修繕費、CAPEXの軽減に繋げ、ポートフォリオの質的向上を図った入替を実現しました。第19期も継続して資産入替を実行していきたいと思います。

10頁をご覧下さい。マリモリート全体の含み益は、615億円の資産規模に対して107億円の含み益へと拡大しており、その一部を資産譲渡によって顕在化させ、投資主の皆様へ還元しながら投資価値の向上へと図ってまいります。今回取得した2物件においては、170百万円ほどの未消化分のCashと手元資金がありますので、今後の物件取得資金に活用していくことを第一に考え、場合によっては、自己投資口の取得なども検討していきたいと思います。

11頁をご覧下さい。内部成長では、北海道のMRR岩見沢の一部店舗であるスーパーの契約終了に伴い、ダウンタイム31日にて食品スーパーの会社と契約し、新店舗がオープンしている状況となっています。又、大阪の光明池アクトでは、最上階の6階57坪の空室がようやく決まり、美容室が8月1日にオープンしました。稼働率も94.9%と上昇し地下1階の98坪を残すのみとなり、100%に向けてリーシングに尽力してまいります。オフィスとレジデンスの複合タイプのMRR宇都宮では、LRT開業に伴い利便性が向上しレジデンス区画は満室となり、オフィス区画と合わせて100%稼働となりました。ESGの観点では、CASBEE不動産評価認証を3物件取得、又、テナント入替時や共用部分の照明器具を随時 LED化にすることで環境に配慮した取り組みも継続して行っています。

13頁をご覧下さい。財務状況については グリーンローンを活用したリファイナンスを、今年2月3日と8月1日に実施しました。金利選択の考え方については、過去のトラックレコードおよび足元の実績からしても、1-month TIBORを選択することが支払利息の影響度を抑えることができると考えております。支払利息の支払方法についても、アレンジャーの SMBCと相談のうえ、シンジケートローンの基本合意書の一部変更を行い、毎月の利息の支払が自動引き落としへと変更し、実務の軽減と支払い漏れの防止にも努めました。

14頁をご覧下さい。第18期の個人投資家向けIRでは、岐阜県大垣市や熊本市の地方イベントにも積極的に参加し、個人投資家皆様へ直接ご説明させて頂きました。その結果、現時点の投資主構成では、個人の投資主様が58.7%と年々増加傾向となっています。第19期にも、継続して個人投資家説明会のIR 活動には注力していきたいと思います。

続きましてセグメント別運用状況です。16頁をご覧下さい。先ずレジデンスの売買においては、6月30日にアルティザ川崎EASTの譲渡により、譲渡益 612百万円を計上したことや、アルティザ長崎水辺の森は8月27日に取得する予定となっています。商業施設においては、5月30日にMRR大牟田の譲渡により譲渡損464百万円の計上となりましたが、上記のアルティザ川崎EASTの譲渡益と相殺し、譲渡益の全額を投資主の皆様へ還元しております。又、ミスターマックス伊勢崎店では、集客力のあるロピアの出店に際し、タイヤ市場の建物の一部を取り壊し駐車場台数の拡充を図りました。

そして大阪の光明池アクトの6階57.4坪が契約となり、MRR岩見沢の1棟169.9坪に食品スーパーがオープンしました。現状の空室部分は、リソナ大府クリニックモールの1区画46.6坪と、光明池アアクト地下一階の98.4坪の2区画のみとなりました。ホテルにおいては、第4回POで取得したホテルウィングインターナショナル飛騨高山と、第5回POで取得したホテルSUI浜松 by ABESTの売上が増加し、2件ともアップサイドである変動賃料を計上することができております。オフィスにおいては、今年3月末よりプレスト博多祇園ビルとMRR宇都宮が満室なり、稼働率100%を達成することはできました。物流施設においては、7月1日に茨城県下妻市の下妻冷凍冷蔵物流センターを取得しました。マリモリートが運用している4物件の物流施設は全て100%稼働となっており、安定的な運用を行うことができております。

続きまして運用状況&トピックスです。17頁をご覧下さい。先ず、物件入替の戦略の一環で購入した、茨城県下妻市の冷凍冷蔵物流センターをご紹介します。本物件は、圏央道坂東インターから北へ約9キロのところに位置しており、主要幹線道路へのアクセスも良好な立地に所在しております。冷凍食品は、イーコマース市場の急速な拡大とともに、2011年から2024年にかけて国内消費量が17%、1人当たり消費量が14%増加しています。冷凍食品の需要の拡大に伴い、冷凍冷蔵庫のニーズは一層高まると思いますので、将来的にも安定性の高い物件となっております。

18頁をご覧下さい。続きまして8月19日に契約し、8月20 決済を予定しているアルティザ長崎水辺の森を紹介します。本物件は、長崎新地中華街やグラバー園、オランダ坂などの観光地に近い立地に位置しており、周辺には病院などの施設が充実した分譲マンションも所在する、住宅エリアのレジデンスです。長崎市は大手企業の関連会社が多く、又、長崎市の大規模開発、西洋文化の歴史的建造物の復興・改修工事等があるため、通常の賃貸ニーズに加えて、月単位のマンスリー需要も見込むことができる物件となっています。

19頁をご覧下さい。ホテルウィングインターナショナル飛騨高山では、インバウンド需要が高まり、海外比率はハイシーズンで80%を超過し、アジア圏の中心としたお客様に宿泊頂きました。チェックイン前やチェックアウト後に荷物を預け、朝市や旧市街に徒歩で出かけるため、荷物の一時預かり場所の工夫とか、当初想定より多くの駐車場確保の必要性が発生しましたので、2025年6月よりホテル側近隣の月極駐車場24台を契約することで駐車場不足も解消され、より多くのお客様の受け入れが可能となりました。そして旺盛な宿泊需要によって売上が伸び、固定賃料に加え、変動賃料部分にもヒットし収益性が向上していますので、インバウンドおよび観光需要を今後も取り込んでいける物件であります。

20頁をご覧下さい。ホテルSUI浜松 by ABESTについては 今年5月より空室のデイユースを開始し、又、イベント需要を的確に拾うことで売上の上昇が見られました。1階のレストランスペースで地域の特色を出したうなぎおにぎりの夜食や、アルコール類を提供するなどビジネスマン、観光客向けのサービスが浸透してきている効果もあり、固定賃料に加え変動賃料収入にも繋がってきておりますので、今後においても売上増加が期待できる物件であります。

21頁をご覧下さい。ミスターマックス伊勢崎店においては、今年6月より人気の食品スーパーロピアが新規オープンし、大変賑わっている状況です。現状マスターリースをしているミスターマックスの費用負担で、以前立っていたタイヤ市場を撤去し、平面駐車場に変更することで、視認性の確保や駐車場台数20台の増加図りました。他の店舗においても集客が見込め、売上の増加に繋がっていくものと思われます。建物の取り壊しにより固定資産除却損の費用が約8百万円程度かかりますが、今後は建物の固定資産税が軽減され、鑑定評価額が上がる可能性がある物件となっております。

続きまして今後の成長戦略です。23頁をご覧下さい。先ずポートフォリオの質的向上と収益変動リスクの低減を狙った資産入替ついては着実に実行し、アルティザ川崎EASTの譲渡益を投資主の皆様へ還元することで、資本コストを意識した経営も行っております。 そしてESG関連の対応強化については、CASBEE不動産評価認証を3 物件取得しました。これらの成長戦略については、来期も引き続きをしていきたいと思います。

24頁をご覧下さい。スポンサーのマリモが開発している物件のパイプラインとしては、今回は新たに10棟追加しており、合計29 物件で約500億円のパイプラインとなっております。追加した物件は、大阪のレジデンス4棟、福岡のレジデンス3棟、広島のホテル1棟、大阪のホテル1棟、札幌のホテル1棟の合計10棟の追加となっております。スポンサーパイプラインは築浅、若しくは新築物件が多い状況ですので、エリア、利回り感など本リートの目線に合致する物件を厳選すると同時に、外部案件においても利回りの高さを重視しながら購入し、全体的な利回りを勘案しながら、分配金の向上に向けた物件取得を行っていきたいと思います。

25頁をご覧下さい。資産規模の推移としては、昨年9月に実施した第5回公募増資と物件の入替にて、現状は61,490百万円となっています。投資主価値の向上に資する運用を行いながら、投資口価格の上昇と公募増資による物件の取得を継続し、先ずは資産規模1,000億円の達成に向けて尽力していきたいと思います。

最後となりますが、マリモ地方創生リート投資法人の強みとしては、地方物件を中心とした ポートフォリオでありながらも、安定した稼働を維持し、物件の利回りを意識した取得に繋げていることが最大の特徴であります。そして今期においても、個人の投資主の比率が増加している状況でありますので、是非NISA口座での取得をご検討頂けますと幸いでございます。マリモ・アセットマネジメント一同、今後も投資主価値の向上を第一に考え、運用してまいりますので、どうぞ引き続き宜しくお願いします。

第18期マリモ地方創生リート投資法人の決算説明は以上となります。最後までご清聴頂きどうも有難うございました。