マリモ地方創生リート投資法人 2024年12月期決算概要

マリモ地方創生リート投資法人
2024年12月期（第17期）決算動画説明書
○動画　　https://www.youtube.com/watch?v=mar19jFbF8o
○説明資料
https://www.marimo-reit.co.jp/file/term-5138a1c6173d448965593a389a0b92aa32a23d65.pdf
○説明者　マリモ地方創生リート投資法人　執行役員　兼
　　　　　マリモ・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　北方 隆士
○説明
マリモ地方創生リート投資法人の第17期決算概要を説明したいと思います。
先ずは、エグゼクティブサマリーです。4頁をご覧下さい。 第17期の外部成長においては、名古屋市のレジデンス、アルティザ千代田の準共有持60%の譲渡を行い、凡そ180百万円の譲渡益を投資主へ還元しました 又、第17期の期初に物件の取得も行っており、浜松市のホテルと札幌市のクリニックビル、そして愛知県大府市のクリニックモールの合計3棟を2,683百万円、平均鑑定NOI利回りは5.2%で取得したことで、NOIの向上に資する継続した資産の入替を行いました。

そして資産規模1,000億円に向けて、3年連続、上場来5回目、総資産LTVを0.2%下げた公募増資を行い、6.2%という鑑定NOI利回りを保持していることも、マリモリートの特徴の一つです。内部成長では、プレスト博多祇園ビルにおいて大規模修繕工事を実施し、アクリル樹脂を採用した防水塗装と鉄部塗装にて断熱性能を高めたり、各物件のコスト削減を実施したことにより、期当たり180万円の収益を向上させることができました。サステナビリティにおいては、本リートでは、初めて商業施設のCASBEE不動産評価認証を3 物件纏めて取得しました。又、GRESBリアルエステイト評価の取得にも繋げていきましたので、今後は会社全体として、サステナビリティの意識をより向上させて取り組んでいきたいと思います。

5頁をご覧下さい。第17期の決算ハイライトです。第17期の実績はご覧の通り、営業収益が前期に比べて370百万円プラスの2,578百万円、当期純利益が193百万円プラスの976百万円となりました。一口当たり分配金のEPUは前期比169円プラスの3,470円となり、利益超過分配を含めますと、一口当たり分配金のDPUは3,617円となりました。

6頁をご覧下さい。こちらの資料は、8月19日に発表した第17期予想に対してどのような項目が増減したかを表しております。先ずは支払い利息の部分ですが、金利の上昇を鑑み、予算を組んでいた3-Month Tiborを保守的に設定していましたが、第17期予想数値までは上がらなかったため、一口当たり114円のプラスとなりました。その他営業費用においては、商業施設や物流、ホテルなどの課税対象のアセットが増加したことで、控除対象外消費税額が大きく減額となった結果、138円の増配要因となりました。又、修繕費については64円の減額要因となっております。

これはMRRいとしまやアルティザ水戸泉町の物件において、落雷による突発的な事故によって配電盤なのが故障したため、緊急修繕が必要となったことが主な要因となっております。そして大阪の光明池アクトでは、電気料金プランを変更したことによってコスト削減に寄与し、43円の増配要因となりました。色々と項目において 増減がありましたが、最終的には一口当たり利益分配金のEPUが8.9%プラスの2,905円 となり、利益超過分配を含むDPUは3,617円という結果となりました。

7頁をご覧下さい。続いて第18期の予想ですが、先ず支払利息が、更に146円押し下げる予想となっています。8月19日発表の第18期予想時点においては、3-Month Tiborを55-basis pointと設定していましたが、1月に行われた日銀の利上げの影響を考慮し、90-basis pointへと大きく変更したことが主な減配要因となっています。又、MRRおおむたと岩見沢の1区画から解約通知を受領したことによって39円の減収予想としていますが、現時点においては両テナントとも既に申し込みを頂いている状況ですので、契約締結および分配金の回復に向けてしっかり対応していきたいと思います。

最終的には、一口当たり利益分配金であるEPUが200円マイナスの2,597円、利益超過分配を含むDPUは3,101 円と予想しています。第19期の予想においては、年内に更なる利上げの可能性も視野に入れ、3-Month Tiborを100-basis pointと設定したことで、支払利息が60円の減配となっています。又、第19期は7月から12月と非繁忙期の時期となりますので、レジデンスの入替件数が少なくなることが想定され、繁忙期の第18期に比べて原状回復費収入が減少すると想定しており、107円の減配としています。最終的に、第19期の一口当たり利益分配金は71円マイナスの2,526円、利益超過分配を含むDPUは3,033円と予想しています。

9頁をご覧下さい。第17期の運用実績です。先ず外部成長においては、第5回公募増資にて9物件、127.18億円の物件取得を行いました。不動産価格は、高止まりしているマーケットにおいて、今回も平均鑑定NOI利回り6%という高さでラインナップしておりますし、常にNOI利回りの高さを意識した目線で取得しているところは、なんと言ってもマリモリートの最大の特徴であります。更に地方から日本を強くしていこうという基本理念のもと、全国に分散したポートフォリオを意識しており、現時点では47都道府県中24都道府県まで広がってきました。最終的には47都道府県全てに投資し、全国に物件を分散させたポートフォリオを目指してまいりたいと思います。

10頁をご覧下さい。内部成長ではプレスト博多祇園ビルのほか、MRRあきたの商業施設においても防水塗装工事を実施し、テナント満足度向上に向けた修繕工事を行いました。又、アルティザ仙台花京院やアルティザ松本では、賃料の上昇に寄与するリニューアル工事を実施しました。環境に配慮した取り組みとしては、テナント入替時や共用部分の照明器具を LEDに切り替えて電気代を節約しており、現時点では全体の30%程度導入しております。

11頁をご覧下さい。財務状況においては、グリーンローンを活用したリファイナンスを昨年8月と今年2月に行いました。本リートは、変動比率が高めとなっているため、金利上昇に伴う支払利息はダイレクトに影響しやすい状況にあります。金利の選択の考え方については、過去の金利上昇時の1-Month Tiborと3-Month Tiborを比較すると、1-Month Tiborの方が3-Month Tiborより金利が低くなっているかと思います。過去の実績により、1-Month Tiborを選択し、少しでも支払利息を抑えることを意識した選択を実行しております。固定金利部分においても、遅かれ早かれ借入期限がきたタイミングで、金利上昇に伴う支払利息のインパクトがありますので、金利上昇の流れを確認しながら適切な選択をしていきたいと思っています。

12頁をご覧下さい。第17期の海外機関投資家とのOne on One Meetingでは、香港3社、シンガポール2社、台湾3社、その他2社の合計10社と面談しまして、主に地方案件のソーシングや賃料アップの状況等を説明させて頂きました。又、個人投資家向けIRでは、日本証券新聞、大和証券、岡三証券主催の地方イベントに参加し、ダイレクトに個人投資家の皆様へアプローチさせて頂いております。今後も継続して機関投資家および個人投資家へのIR活動には注力していきたいと思います。

13頁をご覧下さい。投資口価格の上昇へ繋げるための資本コストを意識した投資ですが、直近3回の公募増資においては、マリモリートのインプライドキャップレートが5%後半のところ、鑑定NOI利回りでは6%での取得、償却後インプライドキャップレートにおいても4%前半のところ、償却後鑑定NOI利回りでも4%後半の取得となっていることから、分配金の向上に繋がる資本コストを意識した物件の取得を実行しております。又、期中においては、借入と自己資金で物件を取得することもありますので、公募増資の都度、総資産LTVを下げるなどのレバレッジコントロールも行っています。

14頁をご覧下さい。続いて内部留保の資金使途の検証を行いました。手元資金5億円にて、12月末時点の投資口価格105,000円で自己投資口の取得をした場合の一口当たり分配金は、約42円押し上げる効果がありました。一方で償却後NOI利回りは、4.7%の物件を自己資金5億円で取得した場合の一口当たり分配金も同程度でありました。今回の前提条件における検証結果で、投資口価格105,000円が1つの指標であり、指標を上回っている場合においては、自己投資口取得よりも物件取得の方が効果的ということが分かりました。このように資金使途の検証を行うことで、資本コストを意識したマネジメントをしっかりと遂行していきたいと思います。そして弊社が考えている投資口価格の向上に向けた施策としては、先ずポートフォリオスの質の向上に繋がる物件入替を中心に行っていきます。

今まで含み益の高い物件を意識し取得してきた結果、含み益の合計が105.6億円となっています。その含み益を物件の売却によって譲渡益を顕在化し、投資主へ全額還元しながら分配金を向上させ、投資口価格の上昇に繋がるスパイラルにしていくことです。この含み益を活用しながら、分かりやすい形で投資主価値を向上させることで、NAV倍率1倍へと繋げていきたいと考えています。

18頁をご覧下さい。続いてセグメント別の運用状況において、先ずレジデンスにおけるトピックスとしては、全体稼働率が前期より0.3%上昇し96.3%となりました。入替時における賃料の増減では、増額と据置が夫々40.1% 、減額が19.8%という実績でした。主に札幌、大阪、福岡、高崎エリアの物件を中心に増額となりましたが、一方で名古屋エリアの物件は 競合物件が増えたことにより減額となっています。本リートが運用している福岡のアルティザ博多プレミアは、継続的に賃料が上昇しており、地方都市のマンション賃料インデックスからも分かるように、名古屋市以外の人口の多い政令指定都市も上昇しております。

19頁をご覧下さい。第17期の期中平均稼働率は98.7%であり、期末稼働率は過去2番目に高い98.8%の稼働率となりました。商業施設のテナントが決まり、稼働率が少し上昇したことが主な要因となっています。長野県のアルティザ松本を2020年に取得した時は、稼働率が80%以下の状態でありましたが、畳をフローリングに変更したり、給湯器やエアコンを交換するなどしてバリューアップを図った結果、92.7%まで向上しております。

20頁をご覧下さい。続いて商業施設ですが、福岡県のMRRいとしまの2階173.5坪がようやく決まり、全国エリア24時間営業しているフィットプレイスというジムに入って頂きました。ジム会員も増加傾向とのことで、何よりです。又、大阪の光明池アクトでは、3階46坪の区画が解約となりましたが、すぐに内覧されるなどして1月中には契約の運びとなりました。面積が広めの地下1階98.4坪と6階57.4坪については、引き続きリーシングに力を入れて内覧数を増やしていきたいと思います。

21頁をご覧下さい。福岡県のMRRおおむたの507坪は、契約期間満了により3月末に退去となりますが、既に別のスーパーマーケットのテナントから申し込みを頂いている状況です。北海道のMRR岩見沢の169.9坪では、運営会社の破産により解約となりましたが、こちらも既にリテナントができており、北海道が地元のスーパーマーケットが入居予定で、1月末に契約を完了しております。MRRあきたは、日本海に近いこともあり、エリア的にも塩害が起こりやすいため、塩害に強い防水塗装工事を実施しテナント満足度向上に寄与しました。

22頁をご覧下さい。続いてホテルアセットですが、ホテルウィングインターナショナル飛騨高山とホテルSUI浜松 by ABESTにおいては変動賃料が設定されており、しっかりと パフォーマンスを上げている状況ですので、次回の第18期から変動賃料分を分配金に計上できる予定となっております。

23頁をご覧下さい。オフィスに関しては、福岡のプレスト博多祇園ビルの外壁塗装工事に、約40百万円かけて断熱効果の向上に取り組み、6階の空室部分においても申し込みを受領しましたので、満室稼働になる予定です。又、2020年当時のサブリース賃料に比べても全体で48.6%上昇していますので、分配金の向上に寄与している物件であります。

24頁をご覧下さい。続きまして昨年9月に公募増資で取得した群馬県太田清原のロジスティクスセンターですが、北関東自動車道太田桐生インターから2.3kmに位置しており、太田流通団地内にあります。太田市は自動車メーカーのスバルの企業城下町でもありますので、北関東地域の市町村では、製造品出荷額が2兆円を超えて第1位となっておりますので、原材料や部品などの保管および広域配送への拠点として需要が見込まれるエリアとなっています。

26頁をご覧下さい。今後の成長戦略において5点掲げておりますが、新しく追加した項目として資本コストを意識した経営を目指します。先ずは物件の売却により含み益を顕在化し、ポートフォリオの質の向上に伴う資産入替は継続的に実行することで、投資口価格の上昇に向かう取り組みを実行していきたいと思っています。又、地方連合構想の拡大においては、パイプラインの供給へとつながるようなサポート会社も同時並行で動いていますので、全国エリアをカバーできるような地方連合に仕上げていきたいと思います。

27頁をご覧下さい。スポンサーのマリモが開発しているパイプラインとしては、今回は新たに5棟追加しており、合計21物件で約310億円のパイプラインになっています。追加した物件は、岡山市にある50戸の学生マンション、福岡市の24戸と53戸のレジデンス、大阪市の42戸のレジデンス、仙台市の117室のビジネスホテルの5棟となります。昨今、資材の高騰や人件費等で建築費が上がっていますので、特に新築物件は利回りが低下傾向になっているかと思います。スポンサーパイプラインは新築物件が多いので、マリモリートのふさわしいエリア、利回り感など適している物件を厳選するとともに、外部からも利回りの高い物件を購入していくことで、加重平均しながら分配金の向上に向けた取得をしていきたいと思っています。

28頁をご覧下さい。続いて資産規模の推移としては、ご覧の通り物件の入替や公募増資を5回実行し、足元では618.7億円と上場来3.8倍の規模へと成長しています。規模感としてはまだまだ小さいリートではありますが、着実に成長させ、約5年半後の2030年6月期までに、資産規模1,000億円の達成に向けて尽力していきたいと思います。
第17期マリモ地方創生投資法人の決算説明は以上となります。
最後までご清聴頂き有難うございました。