マリモ地方創生リート投資法人 2023年6月期決算概要

マリモ地方創生リート投資法人
2023年6月期（第14期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3470/20230817/bva63q/
○説明資料
https://www.marimo-reit.co.jp/file/top_financial-7d480195deade7afe229f7c2909b0013e5d14f90.pdf
○説明者 マリモ地方創生リート投資法人　執行役員 兼
マリモ・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　北方 隆士
○説明　
マリモ地方創生リート投資法人決算、第14期の決算説明を始めます。
4頁をご覧下さい。第14期の決算ハイライトです。主に3点です。1点目は、横浜市のセンター南駅が最寄りのアルティザ都筑中央公園の準共有持分50%の譲渡を行い、約132百万円の譲渡益全額を投資家の皆様へ還元しました。 2点目は、2年連続実施した公募増資にて、合計13物件11,120百万円のアセットを取得しました。3点目はGRESBの取得に向けた準備として、レジデンスの旗艦物件であるアルティザ仙台花京院に対し、CASBEEの不動産評価認証Aランク4-Starsを取得しました。又、一口当たりNAVも前期から0.7%上昇し、継続的に向上しています。

5頁をご覧下さい。資産入替の取り組みですが、以前譲渡したレジデンスのアルティザ博多駅南や、今回のアルティザ都筑中央公園に共通していることは、これから大規模修繕工事が想定される物件であり、修繕費やCAPEXなどのコストが将来的に増加する可能性がありました。コストマネジメントの観点と市場価値の高いタイミングで売却することで、譲渡益を投資主の皆様に還元し、分配金の安定と向上を実現しました。更に、1月の公募増資によって13物件を取得したことで、資産規模の拡大や分配金の向上に加え、築年数の若返りやコストマネジメントによって、ポートフォリオの価値の向上を図りました。

6頁をご覧下さい。続いて、第4回公募増資にて取得した13物件ですが、予てより、北海道エリアに投資したいとお伝えしてきた通り、今回、7物件を北海道エリアで取得することができ、全国分散のポートフォリオが構築されてきました。又、不動産価格が上昇している中で、今回の13物件の平均鑑定NOI利回りが6%、償却後でも4.8%と比較的高い利回りを意識しながら資産規模を拡大できたことは、一定程度ご評価頂けるのではないかと思います。これからも、全国分散を意識したポートフォリオにて、リスクリターンの合致する物件を取得していきたいと思っております。

7頁をご覧下さい。この度、札幌のデベロッパーであるアルファコートとサポート協定を締結致しました。この背景としては、地方連合構想という戦略があります。地方で活躍している有力なデベロッパーや不動産を所有している企業の方々と提携することによって、地方の不動産の流動化や人材の交流などを行い、開発においては、スポンサーであるマリモとのJ/Vの連携など、 両者ウィン・ウィンの関係が構築できるような構想から発生した戦略であります。今回、サポート協定を締結したアルファコートさんは、本投資法人の「地方から日本を強くしていこう」という基本理念にご賛同頂きまして、パイプラインの供給先としても大いに期待している企業ですので、今後も情報交換をしながら、お互いの成長に繋げていきたいと思っております。

8頁をご覧下さい。ポートフォリオの推移ですが、アルティザ都筑中央公園のレジデンスを売却し、公募増資にて13物件の取得を行ったことによって、資産規模は50,140百万円となりました。平均鑑定NOI利回りは6.3%と、依然高い利回りを維持し、築年数も14.8年と若返りを図っています。又、借入比率の総資産LTVが48.6%と、前期より0.7%引き下げることができ、レバレッジマネジメントを行いました。そして、一口当たりNAVにおいても、前期より1,012 円上昇させることができ、継続的に投資主価値の向上を実現しています。

9頁をご覧下さい。続いては、ポートフォリオマップです。本投資法人では安定性のあるレジデンスと、収益性の高い商業施設をコアアセットとしており、両アセットの合計は全体の83.2%となっています。そして、今回、物流施設に初めて投資しましたので、アセットクラスの分散も図ることができました。又、地域別投資比率では、九州や東京圏の比率が下がり、北海道や甲信越エリアなどが上昇し、全体的にバランスの取れたポートフォリオになってきたかと思います。日本においては、地震リスクは常々ありますので、リスクヘッジの観点から、今後も全国分散のポートフォリオを目指していきたいと考えています。

10頁をご覧下さい。こちらは J-REITのポートフォリオPML値一覧になります。先ほどもお話ししましたが、本投資法人は、地震による建物損害リスクの低減を意識した、全国分散のポートフォリオマネジメントを行うことで、ポートフォリオPML値が1.3%と全REITの中でも低い数値となりました。いつ、どこで地震が起きるかわからないからこそ、常々地震に対するリスクマネジメントを行い、建物の損害のインパクトを低く抑えることも意識しているのも本投資法人の特徴であります。

11頁をご覧下さい。続きましてセグメント別運用状況です。レジデンスにおいては、公募増資にてレジデンスを4物件取得致しました。既存のレジデンスは、空室部分の埋め戻しに尽力し、稼働率を前期より1.9%上昇致しました。商業施設においては、光明池アクトの一件が増額にて契約締結しました。又、解約通知受領についてはミラキタシティ花北ほか、合計5区画ありました。ホテルについては、インバウンドの回復を見越して飛騨高山のホテルを取得しました。オペレーターのミナシアとは長期賃貸借契約を締結しており、固定賃料約9割と安定的なCash-Flowを生み出しながらも、同賃料にてアップサイドも取れるホテルです。オフィスについては、MRRデルタビルの一室が増額にて契約締結しました。賃料減額要請については、プレスト博多祇園ビルで1件あり、解約通知の受領はMRR宇都宮で1件ありました。物流施設については、日本通運の一棟借りで、且つ、長期賃貸借契約を締結している長野県の駒ヶ根物流センターを取得しました。こちらも、Cash-Flowの安定性も確保され、取得利回りが6.2%の高さでありますので、安定性と収益性を兼ね備えた物件の取得となっています。

12頁をご覧下さい。第14期の実績ですが、第3回公募増資で取得した光明池アクト、第4回公募増資で取得したアルティザ水戸白梅とアルファスクエア南4条東の賃料増加により、営業利益は予想比＋100万円の2,141百万円となりました。又、MRR熊本の共用部照明のLED化により、電気代を節約できたことで、営業利益は＋400万円の985百万円、当期純利益は799百万円、最終的な一口当たり分配金のDPUは、予想比29円プラスの3,713 円となりました。

13頁をご覧下さい。続きまして第15期の業績予想ですが、第4回公募増資により13物件の賃料が増加しましたが、前期に計上したアルティザ都筑中央公園の準共有持分50%の譲渡益の剥落が大きく、 営業収益は－45百万円の2,096百万円と予想しています。営業費用においては、2023年6月より九州電力を除く電力会社からの値上げ通達によって、約20%程度の電気代の上昇を織り込み、営業利益は－111百万円の874百万円、当期純利益は686百万円、最終的な一口当たり分配金のDPUは、前期比339円マイナスの3,374円と予想しています。又、第16期においては、MRRいとしまの1階テナント427坪が、ダウンタイム21日と短い期間で成約し、賃料も若干上昇しましたが、水道光熱の増加分や解約となるテナントの賃料減少を加味し、営業収益は2,097百万円と予想しています。営業費用においては、第4回公募増資で取得した13物件の固定資産税の評価や、修繕費の増加などにより、営業利益は前期比3900万円マイナスの835百万円、当期純利益は645百万円、最終的な一口当たり分配金のDPUは、第15期予想より169円少ない3,205円と予想しています。

14頁をご覧下さい。一口当たり分配金は、運用物件の稼働安定させることにより、継続して安定的な分配を行っています。第11期以降は、物件の入替なども行い、譲渡益を全額投資主へ還元していますので、分配金は3,000円台後半と比較的高い分配金となっているのも、本投資法人の特徴の一つです。又、一口当たりNAVについては、113,000円台からスタートし、足元では142,000円台と約26%の上昇率となっています。今後も継続してNAVの成長を意識した運用を行い、投資口価格の上昇に繋げていきたいと思っています。

続いて16頁の資産価値向上の追求ですが、レジデンスのリフォーム工事にて、フローリングから木床に変更し上質感を高め、ミニキッチンから新型のシステムキッチンに変更したことによって、リーシングの向上を図りました。又、退去から入居までのダウンタイムは60日以内と目標設定しており、今期の達成率は59.3%と、前期に比べて大幅に上昇させることができました。顧客満足度向上の施策では、無料インターネットの導入を積極的に行っており、レジデンス物件の導入率は85%となりました。更に、MRR熊本では、自己発電する自動水栓を、本投資法人としては初めて設置し、環境配慮を意識した施策をとっております。17頁をご覧下さい。ポートフォリオ運用実績ですが、今期は216件と前期に比べてテナントの入替件数が大幅に増え、うち67件が増額となりました。主に、仙台、博多、高崎、水戸の物件が増額となり、減額については、競合物件が増加した名古屋エリアが中心となっております。ご覧の通り、据え置きや減額もありますので、分配金の上昇効果は微増となりました。又、期中平均稼働率は前期に比べて1%上昇し、98.7%と向上しました。主にレジデンスの埋め戻しが順調であったことや、公募増資にて取得した物件が高い稼働率で取得できたことも大きな要因かと思います。

18頁をご覧下さい。財務状況については、レンダーフォーメーションでは、メガバンクのみずほ銀行、千葉銀行、 七十七銀行が、第4回公募増資のファイナンスから新規に参画頂きました。今後も資産規模の拡大とともに、新機構を拡充していきたいと思っております。

19頁をご覧下さい。足元では、今年8月1日に1,290百万円のリファイナンスを行いました。期間は4年、借入金利は、3-Months TIBOR＋Spread 65-Basis、無担保・無保証という内容にてリファイナンスを行いました。全体の平均借入金利は、現状0.82%となっています。本投資法人は、比較的変動金利の比率が高くなっていますが、ファイナンスの都度、固定金利と変動金利を比較した上で、適宜社内で検討し金利の選択を行っています。過去10年の短期変動金利の流れを見ても、依然低い水準であることから、今回も、固定と変動の金利に相当な乖離があったため変動を選択しています。

20頁をご覧下さい。続きましてIR活動ですが、今期も海外機関投資家のIR に注力しました。香港4社、シンガポール1社、台湾5社、韓国1社の合計11社のIRを行いました。台湾の5社については、コロナが5類感染症に移行した後に対面でのIRを実施しました。又、個人投資家向けにはSBI 証券、および、岡三証券主催のオンライン説明会の実施や、ラジオNIKKEIの「アサザイ」に出演し、本投資法人の特徴などを説明させて頂きました。

21頁をご覧下さい。スポンサーパイプラインにおいては、山梨県甲府市の学生寮 120戸と沖縄県那覇市のオフィス13区画が新規に追加され、現在、パイプラインの合計は約260億円となりました。今後もスポンサー開発物件を中心としながら、更に、収益性の高い物件を外部から取得していきたいと思っております。
22頁をご覧下さい。資産規模の推移ですが、2016年7月末に上場してから、7年間で公募増資を4回行い、161億円から501億円まで成長しました。本投資法人の特徴は、地方物件を中心に比較的高い利回りや、稼働の安定性などリスクリターンをしっかりと分析した上で物件を取得しております。更に、東京一極集中の是正を目指した、全国分散のポートフォリオを重視しながら、リスク分散を図っているのが大きな特徴です。第14期で、従来からの中期目標の500億円に達しましたので、次は、1,000億円を目指し、北海道阿寒湖に生息するマリモのように着実に成長していきたいと思います。

23頁をご覧下さい。投資戦略ですが、4点掲げています。ポートフォリオの質的向上を図った資産入替、スポンサー以外の独自ルートを生かした物件取得の拡大、安定性のレジデンスと収益性の高い商業施設の取得、最後にESG関連の対応強化として、CASBEE不動産認証やGRESB リアルエステート評価の取得を目指していきたいと思っています。

25頁をご覧下さい。サスティナビリティに関する取り組みですが、環境においては省エネを意識し、共用部の照明をLED化したり、電子ブレーカーを導入することによって、コスト削減なども行いました。又、スマート置き配では再配達が一定数減少し、CO2排出量の削減にも寄与しました。その他、本投資法人の旗艦物件であるアルティザ仙台花京院では、CASBEE不動産評価認証として、Aランク4スターを取得することができました。今後も継続的に環境認証の取得を遂行していきたいと思います。

26頁をご覧下さい。社会貢献活動の取り組みとしては、社会生活上の利便性の向上の施策として、カーシェアシェア・シェアサイクルなどを設置、テナントの安心・安全の確保をすることを目的として、 AED設置や監視カメラの設置を行い、テナント満足度の向上を図りました。ガバナンスにおいては、資産取得や譲渡など利害関係人との取引は特に注意すべき点がありますので、各種委員会を通じて活発な議論などを行い、全会一致の承認にて進めています。

27頁をご覧下さい。最後に、本資産運用会社の取り組みとしては、人材育成の研修として、毎月コンプライアンス研修会を全役職に向けに実施し、年に2回は弁護士による講演や不動産鑑定士による不動産マーケットなど、勉強会にて日々研鑽している状況であります。又、マリモグループでは、地方創生への取り組みとして、広島県の遊休不動産の再生の一環として、レモンファームの運営やグランピングの経営、「セトノウツツ」というホテルの再生事業を行っています。 SDGsの取り組みでは、優秀な外国人を農家に紹介し、人手不足の解消を図り、里山農地で有機農業の普及と雇用の創出、更には、行政や企業、釣り人と一緒に釣り場のゴミ拾いを行っています。弊社およびマリモグループは、これからも地方活性化の一翼を担える業務を着実に進めていき、社会貢献に繋がるプロジェクトを推進してまいりたいと思います。

以上でマリモ地方創生リート投資法人、第14期決算説明を終了したいと思います。
最後までご清聴頂きまして有難うございました。