スターアジア不動産投資法人 2025年7月期決算概要

スターアジア不動産投資法人
2025年7月期（第19期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3468/20250912/bt5a9p9uh/
○説明資料
https://starasia-reit.com/file/ir_library_term-88fbdbbc995d9441e7df4805f21f84016aec10b1.pdf
○説明者　スターアジア不動産投資法人 執行役員　兼
　　　　　スターアジア投資顧問株式会社　代表取締役社長　加藤 篤志
〇説明
本日はこの決算説明動画をご覧頂きまして誠に有難うございます。それでは早速ですが、第19期（2025年4月期）の実績などについてご説明をさせて頂きますので、資料をご覧頂ければと思います。
先ず3 頁をご覧ください。この頁では、この動画でご説明させて頂きたい事項を纏めております。第19期（2025年7月期）実績、それから第20期、21期の業績予想、2025年9月12日に決定しました資産入替、更に新たに策定しました2030年を目標年とする新中期計画、これらをご説明させて頂きます。

先ず、左側上段には2025年7月期の一口当たり分配金実績を載せています。当初予想の1,625円に対して11%増、2025年7月に上方修正した際の1,790円から0.7%増の1,803円となっています。これは2025年4月に決定し、5月に決済しましたアーバンパーク今里の売却に伴う売却益、それからこういうポートフォリオの内部成長によって実現したものです。後程詳細をご説明しますが、オフィスおよび住宅については賃料増額を継続しており、又、ホテルについてもパフォーマンスは好調を維持しています。正に総合型リートとしての強みが発揮されたのではないかと考えております。

次に上段中ほどに第20期（2026年1月期）、それから第21期（2026年7月期）の一口当たり分配金予想をご確認頂くことができます。第20期は1,745円、第21期は1,650円と予想しております。この予想には、約定済みの契約を除き賃料増額は織り込んでいません。又、ホテルについても保守的な想定だと考えています。今後の賃料増額への注力により、一口当たり分配金が増加する可能性は十分にあると考えています。その上で、第20期の一口当たり分配金の1,745円の前提には、この頁の下段に載せています資産入替に伴う物件売却による売却益272百万円が含まれています。

資産入替においては、今後の宿泊需要の地方分散化を取り込むことのできる立地の、いずれもポラリスが運営するホテルに物件の取得を決定しています。今後の地方における宿泊需要の増加を取り込み、内部成長に繋がるものと期待しています。このホテル2物件は、鑑定評価額対比で23.1%低い取得価格となっており、割安に取得できていると考えています。又、譲渡予定資産は、売却方針を掲げていました郊外型商業施設ラパークの岸和田と、区分所有の住宅であり成長余力が限定的と判断した白井ロジュマンです。

この資産入替により、売却益を投資の投資主に分配するのと同時に、内部成長に貢献する可能性の高い資産に入れ替えることで、ポートフォリオの強化に繋がっているものと思われます。それでは新たな中期計画についてご説明致します。スライドの右側をご覧ください。2030年を目標年とする中期計画を策定し、新たに一口当たり分配金と資産規模の目標を設定致しました。一口当たり分配金については、資産入替後の巡航期であります21期の一口当たり分配金1,650円をベースとして、年率3%成長を継続した場合の到達点であります1,913 円を目標としています。又、資産規模の目標は5,000億円としています。

それではこの詳細についてご説明したいと思います。9頁までお進みください。新たに策定した中期契約についてご説明致します。これまでは一口当たり分配金目標として1,600円以上、資産規模目標として3,000億円を掲げておりました。一口当たり分配金については、前期において既に前倒しで達成したことをご報告させて頂きました。又、資産規模については、パイプラインの状況から達成の蓋然性は高いと考え、新たに新中期計画を策定し目標を設定しました。それが先ほど申し上げました一口当たり分配金目標1,913円、これは年率3%以上の成長を目標としています。

それから資産規模目標の5,000億円です。資産規模に関しては、スターアジアグループのサポートを活用し、又、私達資産運用会社の独自ネットワークによる物件探索を含め、パイプラインを積み上げていきたいと考えています。その上で投資口価格の状況を見つつ、一口当たり分配金の増額に資するような物件取得を検討、実行したいと考えています。又、イン・オーガニックな成長機会も探索することにより、非連続的な資産規模の拡大も念頭において取り組んでおります。資産規模の拡大において最も重要なファクターは、一口当たり分配金の増額に繋がるかどうか、という点であることを改めて申し上げたいと思います。

それでは私達、スターアジア不動産投資法人の運用者として、最重要指標と考えております一口当たり分配金をいかにして引き上げていくか、次の10頁でご説明致します。夫々のアセットタイプにおいて収益増額の目標を設定し、達成に向けて注力します。この頁に記載しておりますのが各要素に分解した目標ですが、少し補足しますと、例えばホテルについて、ホテルはポラリスとの連携が非常に重要になってくるわけですけれども、様々な収益の向上策を展開したいと考えています。

具体的な数値で申し上げますと、資産入替後の巡航期と捉えています21期、この予想をベースにしてRevPARが1%伸びると、1%と言いますと125円程度ですけれども、これがどの程度賃料に影響するかを試算しますと、一口当たり12円の収益の増加になるということが言えます。何を言いたいかというと、1%で12円ということをご記憶頂ければと思います。それからオフィスと住宅については、引き続き賃料の増額に注力します。商業施設と物流施設については、賃貸借契約の更新などのタイミングで賃料引き上げを実現させたいと考えています。更に外部成長や財務戦略も織り交ぜて、一口当たり分配金の増額に注力します。

それでは16頁までお進みください。次に2025年9月12日に決定しました資産入替、これは第12回目となるわけですが、この資産入替実行の目的などについてご説明したいと思います。今回の資産入替では、ホテル2物件の取得を予定していますが、これをホテル取得ストーリーの第Ⅲ章と銘打っています。コロナ直後から宿泊需要の回復を先読みして、ホテルの組み入れ比率を大胆に拡大しています。2023年8月に実行した公募増資前は12.4%のホテル組み入れ比率でしたが、今回の資産入替後は40.3%にまで高まります。第Ⅰ章は資産性の高い東京都心の物件を中心に取得しており、旗艦物件としてKOKO HOTEL銀座一丁目を組み入れました。

第Ⅱ章は宿泊需要が多人数化すること、多くの人数グループ化ですね、それから長期化することを見越して、大きめの部屋タイプを持つホテルを組み入れています。特にこのタイミングで組み入れた、浅草の近くに立地するレジデンス系2ホテルは、長期・多人数に最適です。そして今回が第Ⅲ章となるわけですが、宿泊需要の地方への分散化が進むことを想定し、名古屋と仙台に立地する2つのホテルを取得する予定です。これにより、ホテルポートフォリオにおける立地エリアの分散が進むと考えています。

17頁をご覧ください。資産入替についてポイントを纏めております。取得予定のホテル2物件は、鑑定評価額を23.1%下回る取得予定価格であり、平均鑑定NOI利回りは6.4%と割安に取得できていると考えています。又、これに加えて、ホテルを裏付け資産とするメザニンローン債券の取得も決定しています。これは金利上昇へ対応する資産として取得するものであり、且つ、スターアジア不動産投資法人の不動産ポートフォリオの、平均償却後NOI利回りを超える基準金利＋5%の利率となっています。又、譲渡予定資産は、これまで 売却方針を掲げてきました、

郊外型商業施設のラパーク岸和田と区分所有の住宅であります白井ロジュマンです。ラパーク岸和田は、大規模修繕や施設としての競争力維持・向上のための投資が必要なタイミングであり、この投資に対する収益力の向上が限定的であると判断したことから売却を決定しています。又、白井ロジュマンは、築年の経過からライフサイクルコストが増加することが想定されており、ここからの成長余力は高くは見込めないと考えて売却に至ったものです。いずれの物件も鑑定評価額を超える価格で売却し、売却益を2026年1月期の分配金として皆様に分配する予定です。

ここまで中期計画の目標と決定した資産入替についてご説明してきました。それではここから、第19期実績と第20期、21期における取り組みについてご説明させて頂きます。

23頁をご覧ください。稼働率の状況をご覧頂けます。物流施設の稼働率が2025年4月に下がっていますが、これは所沢ロジスティクスのテナントが3月末で退去したことによるものです。既に後継テナントを誘致できておりまして、従前対比6.4%増の賃料で契約締結済みです。その他のアセットタイプにおいては安定的な稼働を示しています。

24s頁にお進みください。ここからはアセットタイプ毎の状況をご説明します。先ずホテルの状況です。ホテルからの賃料収入は、当初予想費で4.1%増となりました。宿泊需要は堅調であり、今後も増加傾向が継続すると想定しており、引き続きホテルは内部成長に資する資産と考えています。先程申し上げましたように、資産入替によりホテルの組み入れ比率を引き上げておりまして、インフレに優る内部成長を期待しているところです。

足元の施策としては、KOKO HOTEL銀座一丁目において最上階のプレミアムフローを改装し、アップグレード致しました。RevPARの上昇を狙っているものですが、既に効果は現れていると考えています。これから認知度が高まることによって更に収益増が期待できると思います。2025年7月のオペレーターチェンジ、それから今回の資産入替によりまして、ホテルポートフォリオ21 物件のうち16物件、取得価格ベースでは87.8%がポラリス運営となりまして、ポラリスとの連携が一層重要になります。今後もこの連携を更に強化し、スターアジア不動産投資法人の内部成長に繋げていきたいと考えています。

27頁をご覧ください。オフィスの状況をご覧頂くことができます。オフィスでは賃料増額が顕著です。先ず第19期の実績ですが、前期末時点での第19期中の更新を迎える予定であった、全てのテナントの賃料ギャップ総額は月額3,097千円でした。これに対して19期中に増額した額は3,441千円と、この増額を実現しております。先ほど、最初にご覧頂きました3頁に記載しておりますが、オフィスの賃料ギャップ解消率を111%としております。

これは賃料ギャップを11%上回る賃料増額を実現できたという意味です。現在運用中の20期（2026年1月期）においても賃料増額に注力しています。既に確定分で2,562千円ですが、賃料ギャップ合計の5,602千円の約46%にあたります。現在も、更に賃料増額に向けてテナントと交渉中です。一方で業績予想上は、確定分を除きまして賃料増額を見込んでおりません。従いまして内部成長要因として、オフィスは上げることができるのではないかと思っています。

28頁には賃料ギャップの状況をグラフ化しております。マーケット賃料は上昇傾向にあり、又、私達が運用しているオフィスの契約賃料も、増額していることがお分かり頂けると思います。頁上段右側には、賃料ギャップの各期における分布を確認することができますが、21期（2026年7月期）には、20期よりも更に多くの更新テナントがあり、賃料ギャップも月額 6,817千円と20期よりも大きくなっています。今後一層の賃料増額による内部成長が期待できると考えています。

29頁をご覧ください。続いては商業施設です。賃貸運営面では安定した状況にあったと言えます。一方で、先程資産入替のパートでご説明しましたが、組み入れ当初から売却方針を掲げてきまし郊外害型商業施設のうち、ラパーク岸和田の売却を決定しています。売却の方針ではありましたが、保有期間中は投資主の利益の最大化を目指した様々な施策を実行し、収益増に取り組んでまいりました。売却の決定に至った経緯は、築年数の計画に伴い大規模修繕が必要なタイミングであったこと、競合する周辺の商業施設に対する競争力の維持・向上という観点から、大規模な投資を検討していたところ、鑑定評価額以上の取得価格を提示する買手候補が探索できたため売却を決定したものです。

30頁をご覧下さい。住宅の状況を説明します。住宅も賃料増額を実現しています。新規契約時で9.9%増、更新時で3.5%増となっています。右上のグラフから、継続して賃料増額を実現していることがお分かり頂けると思います。今期以降も賃料増額トレンドは変わらず、特にテナント入替のタイミングでは、19期と同程度の増額を狙っており、内部成長への貢献が期待できます。

31頁をご覧ください。物流施設の状況です。前期の決算時において、賃料増額協議中と説明したテナントとは、従前対比8.1%増で再契約を締結しています。又、2025年3月末に退去したテナントの後継テナントとは、先程ご説明した通り、既に定期建物賃貸借契約を締結しており、従前対比6.4%増の賃料収入が得られる見込みです。今後3期程度は賃貸借契約の更新や再契約のタイミングとなるテナントは多くないのですが、23期以降の賃貸借契約の更新に備えてテナントリレーションを強化し、賃料増額に繋げていきたいと考えています。以上アセットタイプごとに状況ご説明しましたが、特にホテル、オフィス、住宅においては、内部成長への貢献が期待できるものと思われます。

それでは 33 頁をご覧ください。借入の状況についてご説明します。2025年7月期末の有利子負債総額は138,880百万円で、総資産LTVは47.3%となっています。8月末に変動金利で8,250百万円の借換えを実行しましたので、固定金利比率は52%となっています。当面の間は借入方針として長期・変動としておりまして、この方針に乗っ取ったものです。一方でこの方針に固執する訳ではなく、金利情勢を先読みしつつ、臨機応変に対応したいと考えています。尚、業績予想上は、33頁下段に記載の通り、基準金利であるTIBORを20期は80bps、21期は100bpsとしております。

最後に2025年10月に開催予定の投資主総会に諮ることを決定しました、資産運用報酬算定式の変更についてご説明します。41頁をご覧ください。変更の対象は期中報酬の算定式です。現行の算定式は、頁の左下にあります期中報酬Ⅰと期中報酬Ⅱの合計であり、期中報酬Ⅰは運用中の資産をベースに算定され、期中報酬Ⅱは物件からのNOI、つまり期中の物件の管理運営の巧拙をベースに算定されるというものです。今回の変更は、投資主の利益と資産運用会社へ支払われる報酬とに、一層の一体性を持たせることを目的としており、期中報酬算定のベースとなる指標として、一口当たり当期純利益を採用しています。これにより一層投資利益の最大化に資する運用へのインセンティブとなると考えています。

私達は、新たに策定した中期計画における目標達成に向けて、投資主の利益の最大化を追求する運用を展開致します。今後ともスターアジア不動産投資法人にご注目頂ければ幸いです。最後までご覧頂きまして有難うございました。