スターアジア不動産投資法人 2023年7月期決算概要

スターアジア不動産投資法人
2023年7月期（第15期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3468/20230913/sdenjo35/
○説明資料
https://starasia-reit.com/file/top_financial-7e4d69852fdca23b6e67cd87a83c98a4558ba929.pdf
○説明者 スターアジア不動産投資法人　執行役員　兼
　　　　　スターアジア投資顧問株式会社　代表取締役社長　加藤 篤志
○説明　
第15期（2023年7月期）の運用の状況、決算の内容の説明と、今後の投資主利益の最大化を目指した運用の展開について説明致します。

3頁をご覧下さい。エグゼクティブサマリーとして、決算の内容と今後の取り組みについて纏めております。頁の左側が15期の実績、中央が16期および17期の予想、右側がガイダンスとして近い将来の分配金の目標を記載しています。第15期（2023年7月期）の一口当たり分配金は1,586円、当初予想を34円、これは2.2%上回る結果になっています。当初予想と比較しまして、主としてホテルの変動賃料が上振れしたことがその要因となっています。それでは中ほど、16期以降の業績予想ですが、2023年8月の公募増資の際の公表数値と変わらず、2024年1月期、これは第16期にあたりますけれども、これが1,513円、それから、このタイミングでは公募増資の実行に伴うコストなどがあり、内部留保を124円活用します。2024年7月期については、1,520円と予想しております。新規取得したホテルの営業状況が向上の途中にあると想定しており、内部留保を55円活用して、一口当たり分配金水準を維持する前提です。又、ガイダンスとして、18期予想を開示しております。それが一番右側の枠の中を参照下さい。一口当たり分配金は、1,538円としております。新規取得のホテルが安定稼働状況となると想定しており、18期を近い将来の分配金ガイダンスとしております。1,538円を18期以降の一口当たり分配金目標と、私達としては考えているところです。それでは、下段の方に参りますが、ここで2023年8月に実行しました公募増資のポイントを説明したいと思います。450,311口を新規発行して約230億円を調達しましたが 、ベストなタイミングでホテル7物件454億円を取得することを計画し、又、新築、築浅の住宅も合わせて、合計491億円を取得することで、資産規模は2,422億円へと拡大します。これにより、上場時の資産規模から約4倍まで成長したこととなります。私達は、資産規模目標としております2026年までに3,000億円、これに向かって大きく前進したと考えております。それから、時価総額についてですが、これは8月31日の終値ベースですけれども、1,373億円となっており、投資口の流動性も一層向上したと考えているところです。更に、新規取得11物件は、平均築年数が6.9年であり、既存ポートフォリオの平均築年24.9年から新規取得物件組み入れ後は21.1年となり、不動産ポートフォリオの築年数の良化に寄与していると考えています。更に加えまして、資産規模が拡大し、一層分散の効いたポートフォリオとなったことで、格付け向上の蓋然性が高まったと考えています。この点については、5頁をご覧頂きたいと思います。

資産規模3,000億円以下のJ-REIT各社の資産規模と、それからR&A、JCRの格付け取得の状況をご覧頂くことができます。先ほど申し上げましたように、格付け向上の蓋然性が高まったと考えられるがお分かり頂けると思います。私達は年内に両各付機関からレビューを予定しております。主としてヨーロッパの機関投資家が採用しております、GPR 250というインデックスにも組み入れられる予定です。資産規模の拡大、流動性の向上、インデックスへの組み入れにより、新たな投資家の参加が期待でき、併せて投資口価格の安定化にも繋がるのではないかと考えております。

6頁をご覧下さい。先ほど概要を申し上げましたが、先月実行しました公募増資による取得物件を確認することができます。今後の内部成長が期待できるホテル7物件と新築・築浅の住宅です。取得価格の総額は491億円で、鑑定評価額の総額は529億円です。取得価格と鑑定評価額の差は7.1%です。リーズナブルな取得であると私達は考えております。特に、ホテルについては、主要都市の交通利便性の高い立地です。今後の宿泊需要の向上を取り込むことができると考えており、内部成長への寄与が期待できると考えています。

7頁をご覧下さい。アクティブマネジメントの実行による、2023年1月期末から今回の公募増資後までのポートフォリオ構成比の変化をご覧頂くことができます。先月の2023年8月に実行しました公募増資による11 物件の取得後は、取得価格の総額で2,422億円となります。ポートフォリオ構成比は、オフィス30.9%、商業施設が11.5% 住宅が16.1%、物流施設が12.2%であり、ホテルの構成比が28.7%に高まっていることがご覧頂けると思います。尚、取得価格の総額2,422億円には、現在保有しているメザニンローン債権投資の残高 11.7億円を含んでいないという数値です。今後の外部成長におけるポートフォリオ構成に関する考え方については、後ほど説明したいと思います。

14頁をご覧下さい。15期（2023年7月期）の運用の状況、16期以降の投資主の利益の最大化を追求する取り組みについて説明したいと思います。14頁では稼働率をご覧頂くことができますが、オフィスについては稼働率が上昇トレンドにあることがお分かり頂けると思います。期末の稼働率は96.9%となり、引き続き稼働率の維持向上に注力します。住宅については、期中95%超を維持しており、安定的なパフォーマンスを示していると考えております。ポートフォリオ全体としましても97%超を維持しており、安定稼働の状況が継続していると私たちは考えています。

それでは、個別のアセットタイプ毎に運用の状況と、これからの取り組みについて説明したいと思いますので15頁をご覧下さい。15頁は、先ずオフィスについてです。先ほど申し上げましたが、稼働率は上昇傾向にあります。15期中の新規契約は12件でしたけれども、従前テナントと比較して、平均で0.7%の賃料増額を実現しています。又、フリーレント期間は2.5ヶ月と前期の2.4ヶ月と変わらない水準です。契約更新時においても、賃料増額を実現しており平均11.3%の増額となっています。又、契約期間中においても賃料改定を行いまして、増減両方ありましたが平均で5.5%の賃料増額となっています。潜在テナントの動きが活発化してきており、これは前期を申し上げましたけれども、この状況は継続しております。又、弊社の投資運用部が賃料増額に注力した結果であると考えております。

16頁をご覧下さい。左上のグラフをご覧頂きますと、マーケットレントは下げ止まったように見えます。13期から14期にかけて契約賃料単価も、それからマーケットレントも下がっているように見えますけれども、これは、14期にアーバンセンター藤沢を取得した影響です。先ほど申し上げましたが、新規契約更新時等において、いずれも賃料増額を実現しており、それが平均の契約賃料単価の上昇、これは数字をご覧頂ければと思いますけども、14 期末が13,820円、15期末が13,833円というところからも、見て取ることができると思います。稼働率の上昇を伴って、賃料の上昇を実現しているということが言えると思います。今後も、賃料ギャップのあるテナントにつきましては、賃料増額を交渉したいと考えております。実際に、現時点においても賃料増額交渉を行っているテナントもあり、一定の成果が見られています。引き続き、内部成長を実現すべく稼働率の一段の上昇、賃料増額を目指してまいります。

それでは17頁をご覧下さい。商業施設の状況について説明します。15期においては安定的に稼働し、想定通りの収益の状況となりました。16期に入り、あべのnini商業施設において2つのテナントの入替を実行予定です。従前の賃料と比較して13%の賃料上昇を見込んでいます。既に新規の1テナントとは契約締結済みであり、もう一つの新規テナントとは、契約締結目前という状況です。加えて、シュロアモール筑紫野においてロピアの誘致を実現見込みです。既に賃貸者契約を締結済みであり、2023年12月の開店に向けて準備を進めています。一旦稼働率は下がりますが、これは、あえて退去するテナントを引き止めなかったことによるものです。ロピアの出店が確定してから、ロピアの集客力をベースに、テナントリーシングすることが望ましいとの考えに基づいています。現に複数のテナント候補が出店に興味を示しており、ロピアの出店を機に、従前よりも収益力が向上することが期待されます。

それでは18頁をご覧下さい。住宅の状況について説明します。稼働率は、15期中95%超で推移しており、安定的な状況であったということができると思います。賃料については、30m2未満のシングルタイプ住戸に関する、賃貸条件の修正はあまり大きくなく、新規賃料は下げ止まったと考えています。逆に、賃料上昇している住戸もありますので、もう下げ止まったとお考え頂いて良いかと思います。これに対して30m2以上のファミリータイプ住戸の賃料増額は継続しています。ポートフォリオ全体で、月額約109万円の増額を実現しています。シングルタイプ住戸については、新規取得4物件の組み入れ後においても、 住宅ポートフォリオに占める割合は賃貸可能面積ベースで6.1%と、仮に収益のボラティリティが高くなったとしても、シングルタイプの住戸の収益のボラティリティが高くなったとしても、その影響は限定的であると言えると思います。16期以降は、新規取得の新築3物件の早期リースアップに注力するとともに、既存ポートフォリオの稼働率維持、賃料増額を目指した運用を展開したいと考えています。

それでは19頁をご覧下さい。19頁は物流施設について説明しています。15期の運用状況は安定的であったということが言えると思います。尚、15期の期初に資産入替の実行としまして、船橋ハイテックパーク工場Ⅱを売却しており、売却益 4.1億円を計上しています。16期に入ってからの取り組みとして、賃料の増額を実現しています。それは、そのうちの1つは、2つのテナントに賃借して頂いています物流施設がありますが、その片方のテナントの増床ニーズを捉え、もう一つのテナントの定期建物賃貸借契約の期間満了を持って、一棟貸へと切り替えたものです。これにより、賃貸面積の増加、賃料の増額、経費削減を実現しまして、年間約700万円の増収効果を得ています。又、もう1つの物流施設については、一定の資本的支出を行い、テナントの要望にお答えすることで賃料増額に繋げており、こちらは年間約600万円の増収効果となると想定しています。又、ついに、これまで何度かご紹介しておりますけれども、2023年12月の完了を目指し、船橋ハイテクパーク工場1の増築を実行中です。増築部分の賃貸開始により、内部成長に資することとなると私たちは考えています。今後も様々な機会を捉え、内部成長に資するような施策を検討してまいります。

20頁にてホテルの状況について説明したいと思いますので 20頁をご覧下さい。15期（2023年7月期）においては、スマイルホテルなんば、KOKO HOTEL大阪なんばから、当初予想を6,500万円上回る変動賃料の総額で7,500万円を授与しています。これは、前期比で2.6倍の水準となっています。既存ポートフォリオでも、変動賃料が組み込まれている賃料体系のホテルが、今申し上げまし2物件以外にもありますので、これらのホテルからの変動賃料による内部成長が期待できるところです。16期以降17期末にかけてホテルの営業状況が向上していくと想定しており、特に新規取得7物件においては、ホテルの営業状況の向上が、ダイレクトに賃料増額に寄与する賃料体系となっていることから、ホテルポートフォリオからの収益が上昇していくと考えています。

21頁をご覧下さい。21頁では、今申し上げました新規取得7物件のホテルの賃料体系が図示されています。ホテルの営業状況がダイレクトに反映される賃料体系、これはGOP×85%というのが賃料の体系ですけども、となっていることがわかり頂けると思います。これもう少し詳しく申し上げますと、 GOP× 85%が固定賃料を上回った場合に変動賃料が収受できるという体系ですので、GOP が上昇すれば賃料が上昇していくということがお分かり頂けるかと思います。又、21頁左下のグラフでは、これまでのホテルポートフォリオからの賃料収入の推移と業績、予想上の賃料収入を示しています。16期の予想で、新規物件の取得が9月1日でしたので、新規取得7ホテルについては 5ヶ月間の寄与となりますが、ホテルポートフォリオ16 物件全体で固定賃料総額約764百万円、変動賃料の総額で約713百万円となっています。17期予想では、この期においては、新規取得7物件のホテルはフル稼働となりますけれども、固定賃料約809百万円、変動賃料約1,011百万円と想定しています。尚、2023年10月より、毎月25日に前月のホテルの営業状況に関する指標を、開示可能なホテルについて個別に開示してまいる予定です。初回は、2023年10月25日に2023年9月の状況を開示することを予定しております。

23頁をご覧下さい。借入の状況について説明したいと思います。今回の公募増資による新規取得の住宅3物件を、2023年の12月1日に借入で取得する予定です。その借入後においては、有利子負債が総額で123,140百万円となります。新規物件取得に伴う今回の新規借入においては、新たに4行の金融機関に参加頂き、バンクフォーメーションの拡充を図ることができたと考えています。新規借入については全て変動金利での借入ですが、金利の上昇に備えコストを勘案して金利の固定化をしたいと考えています。又、総資産 LTVの水準ですが、15期末においては46.3%でしたが、今回の借り入れに伴いまして若干上昇する想定をしております。過去のLTVの水準に鑑み、48%程度を上限として運用をしてまいりたいと考えています。
24頁では資本的支出の状況について説明したいと思います。前期の決算発表時において15期、16期をポートフォリオ強化期間と位置づけて、資産入替による物件売却と時期を合わせて、戦略的に資本的支出を投下することを説明しました。15期（2023年7月期）においては、戦略的に船橋ハイテクパーク工場Ⅱの売却を実行し、船橋ハイテックパーク工場1の増築に加え、内部成長に資する大型の資本的支出を実施しています。又、16期においては、アーバンパーク護国寺、アーバンパーク高円寺の売却を実行し、継続しております船橋ハイテックパーク工場1の増築工事、シュロアモール筑紫野においてロピアの出店に伴う貸主側の工事を予定しています。これにより、16期においては減価償却以上の資本的支出を実行予定ですが、17期においては減価償却費の中で適切に資本的支出をコントロールする予定です。

26頁をご覧下さい。中期計画についての達成の状況、今後の取り組みについて説明したいと思います。私達は、2021年の3月に中期計画として、2026年までに資産規模3,000億円、 一口当たり分配金1,600円を夫々目標として掲げました。新規取得住宅3物件の組み入れを12月に予定しておりますので、その組み入れ後においては、資産規模は2,422億円となり達成率は81%となっています。又、一口当たり分配金は、ガイダンスとして示していました1,538円まで増額しており、目標に向かって着実に成長ができていると考えています。 今後の外部成長、資産規模目標の達成に向けては、スポンサーパイプラインの活用が第1にあげられます。又、 2022年8月の物件取得がそうであったように、資産運用会社独自のネットワークも活用して、継続的に物件取得を検討してまいります。現在私達は、スポンサーが運用中のホテル12物件、これは鑑定評価の総額で576億円となりますけれども、これについては優先交渉権を保有しています。しかしながら、私達は、総合型リートとて、現在のポートフォリオ構成比を勘案し、優先交渉権取得物件のみならず他のアセットタイプの物件と組み合わせた外部成長を目指してまいります。

一方で、今後、ホテルの営業状況が向上した上で安定化し、更に巡航のレベル感が確認でき、且つ、資本市場などから求められる資金調達コストが一定の水準になれば、更にホテルの構成比を拡大することも検討できると考えています。今後の内部成長、一口当たり分配金の成長においては、オフィス稼働率の一層の向上、保有物件の再開発や増築の検討、規模の　　経済を生かした経費削減、外部成長を組み合わせて目標に向けて注力したいと考えています。

29頁をご覧頂きますと分配金の安定化に向けました負ののれんの活用の方策をご覧頂くことができます。私達としましては負ののれんを含む内部留保を潤沢に持っているということがポイントであると考えています。2023年7月末時点で88.2億円、一口当たりにしますと3,700円程度となりますけれども16期および17期においては、これを活用して分配金の水準を維持する想定です。

分配金の水準は維持する想定です。今後も投資主利益の最大化を追求する運用を展開し、 資産規模の拡大、一口当たり分配金の一層の増額を目指してまいります。スターアジア不動産投資法人に是非ご注目頂ければと思います。
どうも有難うございました。