サムティ・レジデンシャル投資法人 2025年7月期決算概要

サムティ・レジデンシャル投資法人
2025年7月期（第20期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3459/20250918/qnwbjv5h3/
○説明資料
https://www.samty-residential.com/file/term-259dacbb65d35b29de49f68bfca0ff4062d27975.pdf
○説明者・サムティアセットマネジメント株式会社
　代表取締役社長　阿部 浩亮
　　　　・サムティ・レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　　サムティアセットマネジメント株式会社
　　　　　　取締役レジデンシャルリート運用本部長　松尾 貴之
〇説明
＜代表取締役社長　阿部 浩亮＞
本日は、サムティ・レジェンシャル投資法人の決算説明会にご参加頂き、誠に有難うございます。今回ご報告します決算は第20期、上場10周年を迎えた節目の期の取り組み内容でございます。さて、当投資法人は、住宅に特化したリートでありますが、所謂、岩盤品目とされてきた住宅の賃料の上昇傾向は、既に確かなものとなっております。又、今年8月からは、投資口価格もいよいよ力強く回復してきているところであります。足元、追加の利上げ観測や日米関税交渉の推移、又、直近では政権の行方といった様々な要素がある中でございますが、次の10年に向け、役職員一同精いっぱい取り組んでまいりたいと考えておりますので、引き続きのご支援を賜りたく、運用会社を代表しご挨拶を申し上げる次第です。それでは、本日はどうぞ宜しくお願いいたします。

＜取締役レジデンシャルリート運用本部長　松尾 貴之＞
本日はサムティ・レジデンシャル投資法人の第20期、WEB決算説明会のご参加を頂きまして、誠に有難うございます。それでは説明に入らせて頂きます。
4頁をご覧下さい。先ずサマリーとなります。外部成長につきまして、3物件の売却により譲渡益231百万円を計上し、売却益の分配をさせて頂きました。その結果、右下の棒グラフの通り第20期の資産規模は、1,696億円、188 物件となりました。又、現在進行中の21期におきましては、既にご開示をさせて頂きました9物件の売却と9物件の取得ということに加えまして、9月30日に1物件の取得を予定させて頂いておりますので、1,700億円台の資産規模に回復を致す予定でございます。

内部成長におきましては、前期の稼働率 97.4%から、過去最高更新致しまして97.5%でございました。併せまして単価におきましても、賃料の全体感、こちらを上げて稼働を維持することができました。財務運営、サステナビリティにつきまして、2025年5月にJCRによる格付レビューにおきまして、格付の更新が行われ、従前より1-notch上昇し、A＋（安定的）に引き上げられております。又、今期の環境認証の取得におきましては、DBJ Green Building認証の再取得を5物件、CASBEEの認証は3物件取得しております。一口当たりの分配金は、3物件の売却がございましたので2,808円とさせて頂きました。ダイジェストとしては、このような形となります。

では20期に決算数字、こちらを見てまいりたいと思います。5頁をご覧下さい。20期の決算数値は真ん中の赤枠のところとなっております。先ず営業収益6,214百万円、当期純利益は2,201百万円となりました。一口当たりの分配金は2,808円とさせて頂きました。私共は、利益超過分配をさせて頂いておりますので内訳がございます。一口当たりの利益分配金は2,582円、利益超過分配金は226円となります。ペイアウトレシオは71.2%、NAVは3物件の売却により資産の規模は減少したものの、19期より増加し124,454円となります。赤枠内の記載の決算数字と赤枠左に記載のある予想、それと19期と比較致しますと、19期は6物件の売却に対しまして、20期は3物件の売却でございましたので、譲渡益の減少により不利差異となりましたが、予想はしっかりと超えて着地をしております。

続いて5頁、一口当たりの分配金についての変動要因となります。上段は予想と実績についての比較となります。2025年3月28日に、3物件の売却による一口当たりの分配金の予想修正を行っておりますので大きな変動はございません。期中に大きな差異はなく、若干の差異があった形となります。2,796円の予想に対しまして2,808円の実績となりました。下段におきましては、19期と20期の比較となります。主な差異要因についてですが、前期と比べまして310円の不利差異となります。こちらの差異に関しましては、譲渡益の減少による一過性の要因が主なものとなります。19期は6 物件の売却による譲渡益が673円ございましたが、今期の20期については、3物件の売却による譲渡益272円の計上となりましたので、402円の不利差異となりました。又、昨今の金利上昇による、金融コスト増加による46円の不利差異もございました。今回は、ペイアウトレシオ 71.2%とさせて頂き、利益超過分配金は35円から220円となっております。

続きまして6頁は、分配金を時系列に並べた記載となります。20期も前期に引き続き、物件の売却による含み益の実現化を行っておりまして、2,808円となりました。引き続き安定した分配に加えまして、含み益の実現化もできていることをお示しできているものと考えております。今後も安定した運営に努めてまいります。NAVにつきましては、着実に成長しておりまして124,454 円となります。19期と比べまして20期は物件数の減少となりましたが、鑑定の含み益は増加しており、今後も成長が期待できるものと考えております。引き続き良質な物件の取得やポートフォリオの良化に努めてまいりたいと思います。ペイアウトレシオは、70%程度で推移をしております。20期におきましては71.2%とさせて頂きました。

本リートの創業時におきまして設定をさせて頂きました、ペイアウトレシオの目安を70%とする方針、Policyに基づいた形となります。今後もPolicyに基づきつつも、利益超過分配金につきましては柔軟に考えていきたいと思っております。LTVは50%前後で推移をしております。20期におきましては、3物件の売却によって資産の規模が若干減少しておりますので、19期に比べますとLTVとしては上昇しております。今後もLTVにつきましては、50%程度での運用を継続してまいりたいと考えております。
ここからは、20期の詳細説明をさせて頂きたいと思います。

9頁をご覧下さい。先ず、資産規模の推移をお示しさせて頂いている棒グラフとなります。各期におきまして、様々な取り組みを行ってまいりましたので、19期に1,700億円まで資産の積み上げを行っておきまして、20期におきましては若干減少となり、1,696億円とはなっておりますが、現在進行中の21期の取り組みにおきまして、1,700億円台を回復する見込みでございます。内容につきましては、次の10頁にてご説明をさせて頂きます。

10頁をご覧下さい。資産譲渡の概要につきまして記載しております。20期におきましては、3物件の売却を行って含み益の実現化を行いました。売却した物件につきましては、平均の築後年数が16年となる3物件を、取得価格、鑑定評価を超える金額で7月に売却をさせて頂きました。売却を致しました物件は、少し収益力が不安定となっておりましたので、物件 売却時における譲渡益を投資主に還元させて頂き、毎期予想している配当金を増配するとともに、ポートフォリオの更なる安定化を図ることができました。今後も売却だけではなく、入替も含めまして収益力の強化を図ってまいります。下段はポートフォリオの推移となります。20期は売却のみを行いましたので、191物件から3物件減少して188物件、平均築年数は12.6年となっております。

188物件の状況についてのご説明に移りたいと思います。11頁をご覧下さい。ポートフォリオの概要でございますが、日本地図の記載がございます。ご覧頂く通り、日本各地に分散の効いた形で投資ができているものと考えております。そして右側の円グラフに関しましては、こちらは前期と大きな変化はございませんが、20期に売却をさせて頂きました3物件の所在地が、群馬県と静岡県にございました関係で 20期に関しましては、投資エリアの減少となりました。

投資比率についてですが、2024年11月末に民泊を2物件取得しておりますので、運営型施設が1.4%、賃貸住宅が98.6%となっておりますが、民泊は、謄本上も用途は共同住宅となっておりますので、こちらは前期と変更なく、当投資法人は基本的にレジ、共同住宅で100%構成されております。内訳と致しましては、シングル・コンパクト型で89.2%、又、真ん中に記載の円グラフにおきましては、73.6%が地方物件であるということを示させて頂いております。下段の円グラフでは、平均築年数が12.6年ということで、築浅の物件群で構成されているということをお示しさせて頂いております。

12頁をご覧下さい。こういった物件の稼働状況につきまして、ご説明をさせて頂きたいと思います。エリア別の稼働率の推移でございますが、17期から並べて記載をしております。一番右側が当期の稼働率 97.5%となります。過去の4期を振り返りましても、96%を超える稼働率を維持できております。特に20期は、前期を上回り過去最高を更新しております。下段の地域別稼働率に関しましては、全体的に高稼働であることをご覧頂けると思います。特に甲信越や近畿エリア、こちらの直近1ヶ月については、98%を超える高水準でございました。一方で、中国・四国の稼働率が芳しくないというように見えるかもしれませんが、物件の数が4つでございますので 、分母が小さい分グラフの振れが大きくなっております。

稼働と併せまして、賃料単価に関するご説明に移させて頂きます。13頁をご覧下さい。賃料単価を大きく変動したということはございませんけれども、ポートフォリオ全体の賃料単価は、上場時より緩やかに上昇しております。部屋タイプ別に関しましては、シングル・コンパクト・ファミリーの、3種類の単価を時系列で並べております。地域別の単価におきましては、中国・四国は若干下がっているものの、その他の地域は、各部屋タイプとともに 単価は緩やかに上昇しております。入居者の入替の際に、どのように賃料を上げることができたかということに関しましては、次に頁に記載をさせて頂いております。

14頁をご覧下さい。入替更新時の賃料動向ということでございます。最初の行に記載がございます通り、入替時の変動率は＋4.3%となりました。過去からの時系列を見ましても、地方の物件を多く保有する当投資法人におきましては、急激ではございませんが、着実に上昇してきているということがお分かり頂けると思います。この4.3%という数字でございますが、左上の入替時賃料動向（月額）でございます この6ヶ月間で1,308件の入居者の入れ替わりがございました。そのうち1,000件、76.5%、こちらは従前の賃料よりも4,905千円の増額を行い、新規の入居者を迎えることができております。

一方で、賃料の据え置きが14.8%、それと減少が8.8%、437千円ございました。こちらの差し引きで、月額4,468千円を月額で増額することができております。こちらの金額が変動率となりまして、4.3%伸ばすことができたということになっております。増額の取り組みを積極的に行う中で、比率も伸び、変動率も上昇できております。加えまして、右側の更新時における賃料増額につきましては、我々、地方物件非常に多いというところもありまして、首都圏に比べると賃料の上昇は少し遅れております。

ということもございまして、今も尚、簡単な環境ではございません。据え置きが1,978件、76%と多くはございますが、増額は624件、24%の入居者に承諾を頂きまして上積みができております。増額はさほど大きな金額ではございません。1件当たり約1,000円程度と数字は小さいかもしれませんが、今後も一軒一軒、細かく、このような内部成長に関しましても、引き続きしっかりと取り組んでまいりたいと思っております。

15頁をご覧下さい。その他のデータにつきまして、左上にありますように含み益は235億円となっております。こちらの要因は、鑑定評価の増加によるものでございます。鑑定利回りにつきましては、どのエリアも数年間はスライドが続いておりますが、賃料の上昇により 鑑定評価額が増加しております。ポートフォリオ利回りの推移につきましても、物件の譲渡や入替によるポートフォリオの良化を行っておりますので、賃料の伸びとともにNOIは前期と比べて回復しております。

又、鑑定評価の含み益でもお示しの通り、物件群としての資産価値は上昇しております。含み益が将来的な利益に繋がり、中長期的な成長が見込めるものと考えております。テナント構成に関するグラフについてですが、我々はシングル・コンパクトタイプが多いため、20代30代の方々に多くご利用頂いております。こちらの構成に関しましても、従前と大きく変化はございませんが、若年層の賃料上昇による社会の流れや、企業の福利厚生の厚みが、今後の賃料アップの下支えになるものと期待を致しております。

16頁をご覧下さい。資産管理面におきましても、物件の価値向上に取り組んでおります。先ずハード面でございます。S-FORT亀戸の事例紹介と致しまして、3LDK から2LDKへの間取り変更を行うリノベーション工事により、25.7%月間賃料が上昇しております。実額と致しましては、17.5万円であった家賃を、22万円に上昇させることができております。月間4.5万円、年間54万円の上昇となっております。工事費740万円のリノベーション工事を行いましたので、約13年程度での回収見込みとなっております。

又、大阪の物件でも同様のリノベーション工事を行うことによって、賃料の上昇を目指しているというところでございます。それと右側、20期の新たな取り組みと致しまして、リーシング施策の一環としてSNS広告ということを開始させて頂きました。集客力の向上というところだけではなくて、閲覧を頂いた方々からの直接のお声を可能な限り物件に取り入れることで、賃貸契約の成約ということだけではなく、効果的な設備投資による資産価値の向上にも繋げていけるものと考えております。今後も様々な取り組みにチャレンジをして、賃料アップや資産価値向上に繋がる施策を講じてまいります。

続いてハード面からソフト面に移らせて頂きます。17頁をご覧下さい。継続的な取り組みと致しまして、宅配物置き配サービスの導入を継続しております。20期におきましては、188 物件のうち131 物件で導入済みとなっております。入居者の利便性の向上だけではなく、環境配慮も期待できます。宅配型トランクルーム、スマートインターホンシステム、いずれも分譲マンションで導入されるような、ハイグレードなサービスを賃貸マンションに採用することで、他の物件との差別化を図る取り組みによって、入居者に選ばれるように取り組みをさせて頂いております。又、大規模修繕工事については、毎期4物件から5物件を計画的に行うことで、多額な工事費とならないようにコントロールをさせて頂いております。我々のポートフォリオは、新しい物群で構成はされておりますが、先を見越して工事を行うことで、こまめに物件の維持・管理に努めております。

18頁をご覧下さい。財務のお話に移らせて頂きます。主要財務指標の一覧につきまして、有利子負債91,650百万円、LTVは51.3%、格付はA＋（安定的）、こちらは2025年5月に1-notch引き上げとなっております。固定金利率65.6%、固定金利に関しましては、固定金利の比率が若干増加となっております。比率に関しましては、今後の金利動向による負担の兼ね合いを検討していき、柔軟に取り組んでまいりたいと考えております。又、総資産LTVにつきまして、借入金額に変動はございませんでしたが、20期は物件の売却のみを行いましたので、19期より資産規模が減少したため総資産LTVは微増となりました。LTVにつきましては、今後も大幅な上昇をすることなく、50%程度での運用を行っていきたいと考えております。

19頁をご覧下さい。レンダーフォーメーションにつきまして、こちらも従前と大きな変化はございません、各金融機関からはしっかりと支えて頂いております。又、借入期限の到来は分散をさせており、80億円から90億円となるようにコントロールをさせて頂いております。

ここまでが20期のご説明となります。ここから今期以降となります。成長戦略と21期、22期の業績予想に関するご説明をさせて頂きます。
21頁をご覧下さい。成長戦略に関しましては、先ず、外部成長による資産規模の拡大を念頭に置いていることに変わりはございません。デベロッパーであるメインスポンサーの豊富なパイプラインを生かす取り組みを、常に模索してまいります。又、内部成長に関しましても、しっかりと取り組んでまいります。先ほどもご説明申し上げましたが、地方物件に関しましては、首都圏に比べますと賃料上昇は少し遅れてはおりますが、以前に比べますと全体的に少しずつ上昇してきております。今後の地方での賃料上昇をしっかりと取り組むことで、更なる内部成長に繋げてきたいと思っております。

22頁をご覧下さい。外部成長についてですが、20期におきましては 売却のみでございましたが、現在進行中の21期においては、売却とともに資産の取得を行っております。平均築年数が新しくなり、ポートフォリオクオリティの良化とともに、資産規模は1,700億円台を回復する見込みとなっております。今後の取得につきましては、スポンサーサポートによる本リートへのパイプラインがございますので、毎期継続的に物件の供給がございます。安定的な外部成長や入替による、ポートフォリオクオリティの良化を常に検討できる可能性があるということが、本リートの強みの一つであると考えております。

23頁は資産の入替についでです。7期から取り組み、毎期、毎期行ってございます。20期におきましても、資産の売却を行い増配に繋げております。今後も、毎期安定した配当を行えるように運営を続けてまいりたいと思っております。

24頁をご覧下さい。現在進行中の21期につきましては、9物件の売却と9物件の取得、こちらは既に開示をさせて頂いております通り完了致しております。加えまして、更に1物件の取得を9月30日に予定をさせて頂いております。今回の売却によって増配を行う予定でございます。尚、譲渡益の一部につきましては、安定運用のために任意積立金として内部留保を行う予定でございます。引き続きポートフォリオクオリティの向上とともに、含み益の顕在化にも努めてまいります。

25頁は、21期、22期の業績予想についてです。21期は、既にご案内の通り売却益を含んだ数値となっております。営業収益は69億円、当期純利益は31億円程度を見込んでおります。一口当たりの分配金に関しましては、3,495円を予定しております。22期に関しましては、資産の入替や公募増資等の数字は織り込んでございません。巡航の収益の記載となっております。営業収益は59億円、当期純利益は18億円程度ということを見込んでおり、一口当たりの分配金に関しましては 2,600円程度を予定しております。先程もお伝えの通り、22期におきましては巡航の数字ということもございまして、ミニマムな数字でございます。今後の取り組みによりまして、積み増していきたいと考えております。

26頁は一口当たりの分配金について図示しているものとなります。20期から21期、21期から22期への一口当たりの分配金が、どのように変動していく見込みであるかということを図示したものとなってございます。
続きましてサステナビリティに関する取り組みについて、ご説明をさせて頂きます。

28頁をご覧下さい。20期の取り組みに関しましては、9物件、595戸にスマート置き配システムの導入を新たにさせて頂きました。こちらも入居頂いている方々の利便性の向上だけではなく、再配達削減によるCO2削減効果に加えまして、宅配ドライバーの方々への負荷軽減も期待できます。それに加えましてデジタルサイネージにつきましても、19期は首都圏エリアに設置しておりましたけれども、20期につきましては、近畿エリアに新たに設置をさせて頂いております。こちらも入居者への防災情報、視認性の向上というだけではなく、張り紙等の使用削減による省力化、環境配慮が期待できるものと思っております。
29頁をご覧下さい。サステナビリティの基本理念と致しましては、私共は地方物件への投資をメインに行っておりますので、各地方との関わりをしっかりと持つという基本理念を持っております。このスタンスは今後も継続してまいります。又、体制の構築、運営に関しましても、取り組みを強化しております。

30頁をご覧下さい。サステナビリティの個別の取り組みに関しましては、記載の通り、パフォーマンス目標について掲げており、推進を致しております。又、外部評価機関による環境認証の取得状況におきましては、40物件、割合と致しましては、37.3%となっておりまして、多くの物件で環境認証を取得する取組みを行っております。
31頁から34頁は、ESGに関する具体的な取り組み事例となっております。毎期におきまして様々な取り組みをさせて頂いております。

36頁をご覧下さい。最後となりますが、エリア特集と致しまして、前回までは名古屋、札幌、大阪等エリアを取り上げてまいりましたが、今回は福岡市を取り上げさせて頂きます。21期におきましては、物件の売却を行っておりますので、9月時点におきまして当リートは、福岡市内に4物件、68億円の投資を行っております。福岡市の人口は160万人以上と、非常に多くの方が暮らすエリアで、世帯数の増加率は政令指定都市の中でトップでございます。単身者や若年層による住居の需要の増加が、今後も期待できると思っております。

右下のグラフに記載の通り、福岡市内の当リート保有物件につきましても、良いパフォーマンスとなっております。又、保有中の物件で、警固タワーの事例を記載させて頂いておりますが、今後も賃料の伸びが期待できるものと考えております。
以上をもちましてサムティ・レジデンシャル投資法人、第20期WEB決算説明会を終了させて頂きます。
本日はお忙しい中決算説明会にご参加を頂きまして、誠に有難うございました。