サムティ・レジデンシャル投資法人 2022年7月期決算概要

サムティ・レジデンシャル投資法人
2022年7月期（第期）決算動画説明書
動画 　 https://www.net-presentations.com/3459/20220916/kdjtbdvt/
資料
https://www.samty-residential.com/file/term-f97bf67af2091f25bb669624b0797795f9599955.pdf
説明者 　サムティ・レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　 サムティアセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　高橋 雅史
説明
説明資料に沿って第14期の内容、8月に行われた公募増資の内容に触れた後に、第15期、
第16期、そしてサステナビリティに関する取組み等を説明致します。
それでは、目次から見てまいります。4頁が運用実績サマリーで、外部成長、内部成長、
財務の3つのポイントから第14期の内容の説明を行います。外部成長として、4物件の取得を行いました。売却に伴いまして376百万円の売却益が計上されていること、そして、
内部成長については、単価を下げることなく、6ヶ月平均の稼働率96%を達成しおります。
そして、財務ですが、これが一番大きなポイントでした。JCRの格付けが一つ上がって、
マイナスが取れてAフラットとなりました。
決算の数値を見てまいりたいと思いますので、5頁をご覧下さい。真ん中の赤枠が今期の
数値です。営業収益が5,408百万円、当期純利益が2,185百万円となっております。今回の
分配金は3,021円です。横に計画数値を載せております。そこの差異に、大きなものはあり
ませんが、第13期との比較においては、物件の売却益が計上されておりますので、大きな
差に映っております。それを分配金に直したものを視覚化、グラフ化したものが次の頁に
記載しております。上段は、計画と実績の比較です。3020円を予定しておりましたが、1円
の増配になります。要因は、記載の如く分析されています。NOIがマイナスになっており
ますが、稼働率は96%と非常に安定しておりましたが、計画はもう少し高いところにおいており、計画より未達ということで不利差異となりました。一方で、売却益は、想定よりも有利差異となっております。その他、表にありますような費用面のプラスがあり、ネットで
1円の増配となりましたが、これは大体計画通りということになっております。下段では、
第13期、第14期に比較の記載があります。大きくは第14期の売却益376百万円、一口
に直すと490円の増配、プラス要因でして、これがあるか、ないかが大きな差異という
ことになります。第14期の分配金について説明しましたが、次の頁では、時系列で記載
しております。9期から時系列で記載しておりまして、入替えを継続して行っているのが
ご覧頂けるかと思います。第13期は、1回お休みとなっておりますが、DPUが波を打っているように思いますが、
一番少ないところでも170円を超える形で配当が
出来ているというのが第1点、もう1つが濃い紺色のところ、ここは一時金を除く分配金
です。ここの部分をしっかり積上げたいので、運用・運営を行っているのですが、ここの
目標としては、2,300円を恒常的に超えるように、運営を心掛けております。非繁忙期の
方は、何とか第13期を超えられたのですが、繁忙期を含む、どうしても費用が先行します
ので、ここをしっかりと2,300円を超えられるようにやっていきたい。そして、DPUに
関しては2,700円を超え、後は、入替えというか、売却時において一時的要因が積み上がる
というような内容になっています。ここまでが分配金の話です。入替えをやりつつですが、
次の頁は、私共がどのように成長したか、軌跡になっています。私共の資産規模は、表に
あるようにしっかりと右肩上がりとなっておりますが、8月に公募増資を行い、積み上がり
ました。1,600億を超える資産を保有しております。今期のトピックスとしましては、
オレンジの部分、見て頂きますと、先ほど申し上げましたJCRの格付けがA（シングルA）
になったのが先ず一つ、もう一つがEPRA Nareit指数、ご案内のように、グルーバルな
Indexに採用されることになりました。これらが今期の大きなトピックスで、これらは資産
増加に伴う一つの効果と思っております。1,600億円まで来ましたので、次は2,000億円と、
これはある意味節目、一つの目標のポイントと思っており、勿論、2,500，3,000億円と
積みましていきたいと思っておりますが、先ずは足元2,000億円を目標に進めて行きたい
と思っております。ただ、ただただ積み上げではありません。次の頁では、入替の効果に
なりますが、売却のポリシーとしては、古いもの、収益性が低下した、陰りが出てきたもの
を売却し、取得のポリシーである新しいもの、収益性が安定しているものに入れ替えた結果、
ポートフォリオの質を向上させているという形での入替えを、恒常的に行ってきており
ます。そして昨今の売却のレジが、非常に人気が高く、売却益を毎期このような形で投資主
の皆様に還元出来ているということになります。
第14期に運用状況について説明を致します。11頁をご覧下さい。14期の資産の入替です
が、左に記載の4物件を売却致しました。平均築年数が17年となる古いものを売却し、
2021年築の新しいものを4物件購入し、先ほど申し上げたポートフォリオの質の改善が
出来ていると思っています。この購入した4物件は、ただ新しいという訳ではなく、次の
頁に記載しておりますが、同じ4物件でも、先ず、S-FORT一宮町ですが、環境評価、
所謂、環境に配慮された物件かどうかですが、BELSという評価において星5つという、
非常にクオリティの高い、環境に配慮された物件を取得出来ております。新しいだけでは
ないという点が一つ。もう一つが、右側に記載の千里丘にある物件で、DBJ Green Building
認証を獲得しております。こうした、各環境に関する評価のポイントを取れた物件が、取得
出来ているということで、新しくて、質の高いものに入れ替えることが出来たというのが、
この14期の入替のポイントでした。こうした入替えを行った次の有姿ですが、13頁をご覧
頂くと、ポートフォリオの概要の記載がありますが、大きくは変わっておりません。北は
北海道から南は九州の各県に物件が配置されておりまして、非常にエリア分散が効いております。1万戸を超える戸数を保有しており、戸数分散も効いていることになります。右側
のパイチャートですが、私共は、賃貸住宅で100%構成されております。こう一つの特徴が
シングルコンパクトが86%位、ほぼシングルコンパクト、単身赴任者用の住戸となって
おります。あとは地方都市比率とか、平均築年数は11.4年となっておりますが、これは
他社リートと比べても非常に若い物件群、そして、レジリートという括りの中でも、一番
若いポートフォリオ群となっております。こうした物件群が、どのような稼働、単価の推移
稼働ですが、オレンジで括ったところが14期の動きで、平均は96%となっております。左
から見ていくと、第11期は、コロナの出はじめというか、2020年夏からになりますが、
94.9%と95%を割る状況になりました。95%が高いか低いかの判断は、分れるところですが、
コロナ禍においても安定しておりまして、そこから、95.8%、95.4%とコロナの影響も段々
薄まって来て、今回第14期に平均96.0%と、私共にとっては大台の96%を、この6ヶ月間
の平均で超えることが出来ました。そうした意味で、地方の物件の稼働率に対する心配は、
この数字を見て頂ければ、状況がご理解頂けると思います。
稼働率を見て、稼働を上げるために単価を下げたのではないかとのご指摘があるかも
しれませんが、次の15頁に賃料単価の推移を記載しております。見ていただければ一目
瞭然で、大きく上がってはいませんが、下向きこともなく、ほぼ横這いです。私共の
ユニットは、先ほど申し上げましたように、シングルコンパクトが大半です。6～８万円の
月額賃料ですので、千円、２千円をしっかり上げるという運用、運営をしていて、最終的に
はその積み重ねで、勝ち負け、凹凸はありますが、なんとか単価を守る形で、先ほど申し
上げた稼働を達成しているというところです。
先ほど、千円、２千円を上げると申し上げましたが、この第14期の入替時における賃料
アップダウンを次の16頁で説明致します。左上の表が、それを表しています。1,290と
いう数字がありますが、保有の約1万戸のうち、この6ヶ月で入替った戸数です。この
うち26.1%が、残念ながら賃料ダウンとなりましたが、増額は53.7%と半分以上が増額
出来ました。先ほど申し上げましたように、千円、2千円のアップをしっかりやった結果
でして、賃料の変動率の記載がありますが、ネットで1%の増賃となりました。月額で
1百万円を超える賃料アップが達成出来ました。1%でしたが、この1%が多いか、少ないか
というより、どのような変動があったかを下の水色の折れ線グラフで示しております。
第11期からコロナの影響があってと説明しておりますが、0.5%、0.7%と1%を超えること
が出来ませんでしたが、第13期に1%を超え、繁忙期が過ぎた第14期はどうなるのかと
見ておりましたが、1%を超えることが出来ました。コロナ前も1%を超えるか、越えないか
という状況でしたので、コロナ前のアップ率に戻ったかと、勿論、まだまだ、恒常的に戻り
ましたと言える状況ではありませんが、足元の1年を通して1%を積み上げることが出来て
いると見て頂ければと思っております。ここまでが賃貸に関する説明です。
一方で、17頁のその他のデータにあります含み益、これが積み上がって来ております。
第9期、第10期が60数億円から、第14期は138億円と倍増しております。これは、
鑑定評価額が上がっているですが、下に書いておりますように、CAP、所謂、還元利回りが低下していることが分かると思います。首都圏が下がっているのは、肌感覚でお分かり
頂いていると思いますが、主要地方都市も半年ごとに10ベーシスポイントずつ下がって
いるということです。その他地方都市は第14期に横這いとなりましたが、依然として、
レジに対しての高い評価がCAPの低下に表されているのではないかと思っております。
物件群は、ただただCAPが下がり、価値が上がっていますと言うだけではありません。
私共はしっかりと取り組みをしております。
具体的な取組みについては、18頁以降に記載しております。先ず、資産管理面での取組み
を記載しております。無料インタ―ネットの導入、無料ではありますが賃料を上げており
ますし、稼働率にも寄与しております。電子ブレーカーの導入、これは、電気代の基本料金
を下げる効果があります。あとは、シェア系です。カーシェアリング、シェアサイクル等も
行っております。
19頁に工事系を載せております。先ず、バリューアップ工事、保有守る物件群が若いので、
古いものを新しくするということではありませんが、ファミリータイプの古い間取りの
和室を、フローリングの洋室にして賃料のアップを図るというような細かい取組みも
やっております。全体が若いものですから、こうした個別なところにもお金をかけられる、又、全体についての大規模修繕、写真では2件ですが、5件について行っており、早め早めの対策が打てていると思っています。
20頁をご覧下さい。財務についてお話しします。これらは、7月末の有姿です。その後、
公募増資を行っており、その分数値も変わっておりますので、7月末時点の指標はポイント
のみを説明致します。有利子負債約774億円があること、LTVは50%を割れているという
こと、格付けはA（安定的）になっていること、長期固定の比率等々、指標一覧を確認願い
ます。
21頁の財務ハイライト（2）は、レンダーフォーメーションです。リファイナンス時に、
新たな金融機関、第四北越銀行様からご融資を頂きました。こうした財務、融資の環境も
良いと言えると思います。
8月の公募増資についても、少し触れたいと思います。23頁をご覧下さい。8月に19物件、
150億円分を取得することが出来ました。1,143戸の積み上げとなっております。特出
すべきは、3.8年という非常に若い物件群を加えることが出来たことが、大きなポイントであったと思います。
その横の、エリアの配分については、首都圏は少なかったのですが、主要地方都市の物件をしっかりと購入できたと思っております。
こうした取得後のポートフォリオが24頁です。赤枠を見て頂きますと、先ほど申し上げた
若い物件購入により、平均築年数が10.7年と低下しております。それに寄与したところが、
S-RESIDENCE比率があり、これはスポンサーのサムティが開発している物件群で、25頁
に少し触れておりますが、サムティは20年程賃貸マンションを作っていますが、デザイン
性、意匠、そして部屋内とか仕様自体が高い賃貸マンションをS-RESIDENCEとしており、
これを増やしたいと思っておりまして、今回の取得で32物件になりました。このシリーズの稼働については、左上のグラフに示しております。全体も非常に高い稼働ですが、更に
高い稼働を、S-RESIDENCEシリーズは実現出来ております。書いてはおりませんが、
入替えの時も千円、2千円のアップがスムーズに出来るということを付け加えます。
26頁、27頁が先ほどのS-RESIDENCEシリーズの外観および概要となっております。
28頁は、S-FORTシリーズ、S-RESIDENCEシリーズとは違いますが、既存の物件群で
S-RESIDENCEに引けを取らないような物件群を選別して、購入しております。
次の29頁には、こうした取得後の全体感を示しております。新たなエリア、県とかは
ありませんでしたので、大きくは変わっておりません。強いて言うなら、地方比率が少し
上がったというところです。
財務も少し変化しております。30頁をご覧下さい。上段に記載の様に、85,435百万円の
借入れとなりました。長期比率は86.3%、固定金利比率は69.2%と70%に近い数字と
なっております。固定化は7割を目指しておりましたので、一旦は7割まで来たという
ことで、これからはコスト面をしっかり見ながら変動・固定を選択していきたいと思って
おります。レンダーフォーメーションの中でも、先程のリファイナンス時にも新たな銀行。
今回の公募増資時にも、山口銀行様に新規の融資を頂くことが出来ました。
以上が、8月のPOの話です。ここからは第15期、第16期の業績予想ということで、
32頁をご覧下さい。第15期、第16期には売買のイベントは、今のところは考えておりま
せんで、家主業による収益で構成されております。営業収益で、大体55億円、当期純利益
は20億円内外とお考え頂ければ良いかと思います。分配金は2,752円が第15期、第16期
は2,713円と、2,700円を超えるように堅守、死守したいと思っております。第15期、
第16期の目指す稼働については、右上に記載しております。夫々96.4%、96.6%と、96%を
しっかり超えていくところに、目標、計画を置いております。
私共の成長シナリオについては、34頁に記載しておりまして、外部、内部、財務と記載
しておりますが、大きくは外部成長がメインドライバーと考えております。毎年のように
公募増資で物件を取得し、成長しておりますが、来期については、今スポンサーのサムティ
がどのような開発および取得状況にあるのかを、見ていきたいと思います。35頁をご覧
下さい。左に開発状況を記載しております。来期、来年は71件のS-RESIDENCE物件が
仕上がってきますのが、一つのポイントです。足元の57物件も仕上がって来ており、
S-RESIDENCEシリーズを取得できる可能性が、上がっていることが考えられます。一方、
既存物件の取得に関しては、右側に記載の進捗度合が、S-FORTシリーズ所得の原資になる
と思っております。このS-RESIDENCEシリーズとS-FORTシリーズのパッケージが、
次回の取得になっていくだろうと思っておりまして、この進捗からすれば、次に外部成長も
可能性というか、蓋然性高いと思っております。
ここまでが、運営・運用のお話でして、最後に、サステナビリティに関する取組みを、7頁
程割いて、しっかり説明したいと持っております。先ず、本投資法人の基本理念になります
が、平たく言うと、私共は地方比率が高いものですから、これが投資により地方創生とか
地方の活性化に繋がるのではないかという親和性を書いております。
具体的に、運用会社としてどのような取組みとしたのか、38頁をご覧下さい。1点申し
上げると、第三者評価機関であるGRESBから評価点を得るべく、昨年から取組んでおり
ます。昨年が仮評価、今年が本評価になりますが、こうした一つ一つの取組みをしっかりと
積み重ねて、評価を上げていきたいと思っております。
39頁にどのような取組みがあるのか記載しております。一番わかりやすいのが、物件が
環境評価に適しているのか、環境に配慮された物件かどうかを評価するBELSとか、DBJ
Green Building認証ですが、記載の様に数多く取得出来ております。ただ、カバー率は8.9%
ですので、これを10%まで引上げていきたいと考えております。あと、漸く削減目標を
掲げることが出来ました。測定できないと削減目標の設定が出来ないということで、やっと
エネルギー消費の測定が出来るようになり、施策を策定しました。
40頁をご覧下さい。記載のようにLEDを多様化していこうとか、小さいことを一つ一つ
積み重ねていき、削減目標の達成に近づけていきたいと思っております。環境とSocialが
次頁以降ですが、多くできるわけではありませんが、寄付型のVending Machineの設置
とか、宅配ボックスの設置、ここは拘りを持って100%に近い形で進めているという状況
です。
時間がないので、全てを列挙しませんが、Governanceについてもしっかり取組んでおり
ます。稼働率を上げるような運営をしつつ、サステナビリティに関しての取組みも、年を追うごと
にしっかりとやれるように、考えております。
以上で、私からの説明を終わらせて頂きます。有難うございました。