日本リート投資法人 2024年6月期決算概要
日本リート投資法人
2024年6月期（第24期）決算動画説明書
○動画 https://www.video-streaming.net/ir/3296/2024_06_24/
○説明資料
https://www.nippon-reit.com/file/top-c9b48f936878ea59cd2b3ee9993edd812388f381.pdf
○説明者 日本リート投資法人 執行役員 兼
SBIリートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 岩佐 泰志
○説明
これより日本リート投資法人の2024年6月期（第24期）の決算実績と、第25期、第26期の業績予想、そして今後の成長戦略について説明させて頂きます。
3頁をご覧ください。第24期の決算ハイライトです。業績は記載の通りで、一口当たり分配金は、2月に公表した予想対比760円アップの9,570円での着地となりました。先ず、内部成長の実績ですが、全体の稼働率は98%、オフィスの稼働率は98.6%と、前期から引き続き高稼働を維持できました。
続いて第24期における月額賃料増減額の実績ですが、オフィスと住宅の契約更新とテナント入替を合わせて、ネットで月額649万円、年換算しますと7,788万円の増額となりました。後ほど改めて説明しますが、増額の内訳としましては、オフィスについては4期連続のプラスで、ネットで月額528万円、住宅が月額121万円のプラスとなり、トータルで一口当たり分配金に換算しますと86円の増額に貢献することになります。又、もう1つの内部成長の源泉であるエンジニアリングマネジメントによるNOI向上見込み額は年換算で2,570万円、一口当たり分配金に換算しますと28円の増額に貢献することになります。
外部成長については、当期中の資産入替としては、6物件売却し5物件取得しましたので、期末の資産規模は110 物件2,575億円、前期対比で10億円の増加となりました。尚、売却益は1,000百万円で、そのうち約460百万円を内部留保としました。又、第25期には、当期に準共有持分50%を売却した日本橋プラヤビルについて、残りの50%の売却が予定されておりますが、これを含む資産の入替を実施する方向で検討を進めているところです。
ESGに関しては、第24期ではCASBEE不動産評価認証をオフィス3物件で取得したほか、BELS評価をオフィス1 物件、DBJグリーンビルディングの再認証をオフィス1 物件で夫々取得した結果、環境認証取得床のポートフォリオ全体に占める割合が、予てより目標としていた50%を超えております。そして下段の第25期、第26期の業績予想ですが、第25期の一口当たり予想分配金は8,965 円で、これは2月の予想対比では287円の上方修正となります。
第25期は、第24期の入替によって資産が減った分の賃貸事業収入の減少を、既存物件の賃料稼働率の上昇で一部を補った上で、日本橋プラヤビルの残りの50%持分の売却益の一部を加えた分配金の予想になっております。第26期については、予想分配金は8,430円となり、第25期との対比では物件売却益が計上されていないマイナス要因や、金利上昇に伴う支払い利息の増加などを、賃料稼働率の上昇などでカバーする結果の着地予想になります。資産の入替途上での現行ポートフォリオにおいては、売却損益の有無で分配金が大きく変動しますが、第26期については、現時点では売買要因を織り込まない予想になっております。
4頁をご覧ください。決算の実績と業績予想について要点を申し上げます。詳細については、後半の27頁から29頁に掲載しておりますので後ほどご確認ください。先ずは第24期の実績です。当期純利益は4,773百万円となりました。前期、第23期実績との比較、即ち、C－Aにおいては789百万円の増加となりました。右側に主な変動要因を記載しています。第24期は、第23期との比較では、トップラインに関しては、物件の売却と取得の影響はほぼオフセットされた中で、既存のオフィスの賃料稼働率の上昇が寄与して、賃貸事業収入が72百万円増加しました。
更に、物件の売却益と売却損が前期対比で大きく変動していますが、この損益を通算した後の851百万円がプラスになります。主にこの2つの増益要因に対して減益要因としては、一過性の雑収入の減少の34百万円があり、57百万円の大規模修繕を前倒して実施し、更に物件売却に伴う課税売上割合の低下による控除対象外消費税の増加分の33百万円を差し引き、最後に金利上昇による支払い利息の増額分14百万円までを合算して、トータルで800百万円弱の増益という着地になります。
又、2月に公表した予想対比、即ちC－B においては、予算外で物件を売却したことによって、賃貸事業収入が19百万円減りましたが、その予算外の物件の売却益と売却損をネットして812百万円の利益が残りました。この売却益を戦略的に使うべく修繕を前倒しましたが、逆にリーシング関連費用が発生しなかったことなどもあり、最終的に物件売却にかかる損益とほぼ同額の809百万円の超過達成となりました。尚、10年以上保有しておりました日本橋プレアビルの50%持分の売却益を生かして467百万円を給付することで、最下段に記載しましたように第24期末の内部留保の残高が574百万円に増えております。
5頁をご覧ください。第25期と第26期の業績予想について説明致します。第25期の当期純利益は4,472百万円を予想します。第24期実績との比較、即ち、B－Aでは当期純利益が301百万円の減少となります。右側で主な変動要因を説明します。第25期については、第24期との比較で最も大きな変動は、物件の売却損益になります。第24期に複数の物件売却を行った反動として、第25期には売却益と売却損をネットして、323百万円のマイナスインパクトで見ています。それ以外の項目では賃貸事業収入が減少しておりますが、これは資産の入替による物件数の減少を、既存物件の賃料稼働率の上昇で補うことを織り込んだ数字になります。
水道光熱費については、季節要因で夏場を含む第25期が収入・費用ともに増加し、ネットで48百万円のプラスのインパクトになります。そこから修繕費の反動減などのプラス要因を考慮した後に、リファイナンスにより支払い利息を41百万円増加で見た結果、一口当たり分配金は8,965 円の予想となりますが、2月の予想対比では287円の上方修正となります。続いて第26期の当期純利益は793百万円を予想します。第25期予想との比較、即ち、C－Bでは、当期純利益が678百万円の減少となります。
この変動要因は、前期の物件売却益の721百万円の反動減につきるわけですが、そこから少しプラス方向に戻す要因を説明します。先ず、賃料稼働率の上昇、修繕費の反動減、リーシング費用の反動減などを織り込んで、最後に金利上昇に伴う支払い利息の増加を織り込んだ結果、現時点の予想分配金は8,430円としています。尚、第25期においては、日本橋プレアビルの残りの50%持分の売却益の一部、438百万円を留保することを予定しており、最下段にありますように、内部留保残高が1,012百万円まで増える見込みです。
6頁をご覧ください。投資主価値である一口当たり分配金とNAVの推移です。上段の折れ線グラフで示している一口当たりNAVについては、前期比0.7%増の428,968円となりました。要因としては、前期に引き続き、鑑定評価において賃料収入が増えた物件や、キャップレートが低下した物件が多くあったことが挙げられます。一方、棒グラフで実績と予想を示している一口当たり分配金については、オフィス、住宅ともに好調な賃貸市場を背景に、EPUを底堅く見込めることに加え、第25期については、日本橋プラヤビルの残りの50%持分の売却益を含んだDPUを予想しておりますし、その後につきましても資産の入替を継続しつつ、高水準のDPUを実現して、投資主還元をしていきたいと考えています。
7頁をご覧ください。上場来の外部成長のトラックレコードを示しております。当リートは過去3回の公募増資によって外部成長を遂げてきました。その後はポートフォリオの質の良化を目的とした資産の入替を継続して今日に至っており、今後も暫くその方針ではありますが、同時にJ-REITマーケット回復後の外部成長の再開に備え、そして中期目標である AUM3,000億円の達成に向けて、SBIグループのサポートのもと、サブスポンサーを含む 様々なルートを活用したパイプラインの積み上げを推進していく方針です。
9頁をご覧ください。この頁では、第24期末現在のポートフォリオ概要をパイチャートで示しています。第24期は、オフィス4物件、住宅を2物件、合計6物件を売却し、新たにオフィス2物件と住宅2物件と商業施設1物件の合計5物件を取得しましたので、取得価額ベースでは10億円増加の110物件、2,575億円となり、用途別割合では、オフィスの比率が0.9%減少して69.4%になりました。第25期中には、更なる資産の入替を検討中ですが、実際のディールが決まり次第改めてご報告させて頂きます。
続いて10頁では、物件ならびにテナントの分散状況を示していますが、こちらも大きな変動はなく、引き続きリスク耐性の高いポートフォリオであることを示しています。
それでは続きまして、第24期の運用状況についてお話しします。12頁をご覧ください。マーケット環境の現状を踏まえた運用戦略について説明致します。外部成長戦略としては、不動産の取引額が引き続き高値圏で推移している環境下ですが、J-REITマーケット回復後の外部成長の再開に備え、規律を堅持したパイプラインの積み上げに取り組んでいきます。それとともに、引き続きポートフォリオリファイニング戦略を継続して、ペアリングプロジェクトを軸にポートフォリオの質の良化を図りつつ、タイムリーに含み益を具現化し、投資主還元に努めてまいります。
内部成長戦略としては、当リートのポートフォリオに関しては、オフィスについても住宅についても、賃貸マーケットの堅調さを実感できる運用状況が続いている印象ですが、オフィスについては各種施策によって高稼働率を維持しつつ、ダウンタイムおよびフリーレントを最小限に抑えることで賃料稼働率のアップを目指します。又、オフィス、住宅ともに、投資効率の高い戦略的なバリューアップによって、賃料増額とテナント満足度の向上を目指します。
引き続き省エネ対策とLED化の推進にも注力します。続いて財務戦略ですが、借入の長期固定化を基本線としますが、金利環境の変化に応じて変動金利比率の引き上げや、調達年限の短期化も図りながら、オールインの平均調達コストを1%程度で維持していく方針です。又、物件売却などによる自己資金の活用ですが、従前通りの使い道に加え、昨今の投資口価格の推移に鑑み、自己投資口の取得については引き続き検討してまいります。ESGについても環境への配慮のもと、引き続き効率的なエネルギー使用を推進していくことで、2030年度末までのCO2排出量の削減目標の達成を目指します。
13頁をご覧ください。第24期の資産の入替です。その目的、狙いごとに順を追ってご説明します。第23期から第24期にかけて、名古屋エリアの住宅の入替を行いました。現在名古屋は賃貸住宅の受給が緩んでいる状況にありますので、より良い立地の物件に入れ替えることで高稼働の維持を狙いました。続いて第24期には都内のオフィスの入替をしています。立地だけでなく、貸室の使いやすさのなどの問題で、空室になった時のダウンタイムが長期化する傾向にある物件などを売却し、リーシングしやすい物件を取得しました。又、地方都市のオフィスの入替では、成長余力の低下した築古の神戸三宮の物件を売却し、駅近で築浅の福岡市内のオフィスを取得しました。日本橋プラヤビルに関しては、レントギャップが大幅にプラスの状態でしたので、正に売り時ということで、含み益の顕在化による投資主還元を目的に売却する判断をしました。
14頁をご覧ください。SBIグループのサポート体制です。ここではSBIグループの主なサポート機能を紹介しております。当期中の主なアップデートとしては、西船橋の住宅物件をSBIグループにブリッジ取得してもらったことが挙げられます。尚、13頁右側上段に記載がありましたが、福岡市内のオフィス物件の供給とか、仙台市の底地の出口における売却先候補になってもらうなど、SBIグループによる様々な取引形態でのスポンサーサポートが実現してきております。又、APPENDIXで紹介させて頂いておりますが、SBIグループの出資先や取引先である不動産テック企業のサービスを、当リートのオフィスや住宅の運用に取り入れることで、テナント満足度の向上に資する取り組みも推進中です。今後も、より一層スポンサーサポートを得る機会を増やしていきたいと考えております。
続いて運用状況について説明します。15頁をご覧ください。先ず、稼働率とフリーレント期間です。冒頭のハイライトでも申し上げましたが、第24期末の稼働率は98%です。そのうちオフィスは98.6%と高稼働を維持しています。今後、第26期にかけては保守的なストレスをかけていることもあり、若干の稼働率低下を予想していますが、全ての物件、用途で賃貸マーケットの堅調さを反映して、全体的にはほぼ横這いで推移する見通しを持っています。そして右側には、オフィスの契約稼働率、賃料稼働率とフリーレント期間の推移を示しています。
第24期末にかけて上昇した稼働が、第25期になって退去通知を受領している分の落ち込みがあり、第26期にかけて再び上昇した後は、予算作成上のストレスロジックによって稼働が一旦低下するプロジェクションになっています。下段に示していますように空室期間とフリーレント期間については、第24期の空室期間が5.5ヶ月と一気に上昇しているように見えますが、これは長期間空室になっていた複数の床が当期中に成約に至ったという特殊要因によるものでして、これらの床を除くと空室期間は2.4ヶ月となり、想定の範囲内の着地といえます。
16頁をご覧ください。オフィステナントの入退去状況です。左のグラフはオフィスにおける入退去面積と退去率です。第22期から第23期は、複数物件によって比較的大きな区画の解約が重なるという、一過性の要因によって4%台後半の高い退去率でしたが、第24期は2.2%に低下しました。今後は、又、3%台の水準で安定して推移すると見ています。そして、この入退去のタイミングにおけるオフィス賃料の増減については、右側上段に示しております通り、第23期から第24期にかけては、現状の賃貸マーケットの好調さを表して、着実に増額でのテナント入替ができています。当期はネットで2,193千円の増額を達成する結果となりました。増減率が8.9%と高かった理由としては、第24期はテナントの入替が、件数、面積ともに少なかった中で、大幅な賃料増額でリテナントができた床が複数あったことが挙げられます。
又、下段に入退去の理由を示しています。第24期は退去率が低かったこともあり、入退去そのものが少なく、アンケートの件数自体が少ないのですが、館内増床や拡張移転が一定程度あり、又、新規開設も多く、オフィスの賃貸マーケットが上向いていることを引き続き感じさせる調査結果であると捉えております。
17頁をご覧ください。オフィスにおける賃料増額改定の実績です。左側のグラフは、直近5期の賃料改定による月額賃料の増減の推移です。第24期には広く順調に増額交渉を進めることができ、全部で27件のテナントに対して合計で3,094千円の増額を達成することができました。そして右側上段の円グラフは、①の赤色の部分が増額改定できた面積で、②の薄いグレーの部分が賃料据え置きで更新した面積、③は減額改定ですが前期に引き続き 当期もゼロでした。そして④の濃いグレーが今回交渉を見送った面積になります。交渉対象外となった床のうち31.8%は、まだマーケット賃料より現行賃料が低いテナントですので、それらを含め次回以降の交渉となります。
18頁をご覧ください。オフィスにおける賃料増減額の合計とレントギャップです。左側上段のグラフは、16頁のテナント入替と、17頁の契約更新、夫々における月額賃料の増減額の合計とその増減率を示しています。第24期は、合わせて5,287千円の増額、増額率は2.63%と4期連続でプラスとなりました。そして右側上段のグラフで示しているレントギャップですが、第24期末の状況は、当リートのオフィスの平均坪単価は、引き続き上昇して16,740円となり、マーケット賃料については漸く底を打って反転し、16,454円に上がりました。
結果、レントギャップは1.74%のプラスとなっておりますが、ここで参照しているマーケット賃料のグレーの棒グラフは、マーケットレポートを機械的に参照したにすぎず、当リートの保有物件の実力値と比較すると、保守的な数値になっていると考えられます。そこで今回の資料から、実体ベースのレントギャップを参考情報として加えました。ピンクの棒グラフは、実際の成約賃料などをもとに集計した実体ベースのマーケット賃料で、坪当たり17,409円になります。それによると、レントギャップは3.84%のマイナスとなり、このレントギャップを解消させていくことで、引き続き賃料増額を勝ち取っていけるものと考えております。
19頁をご覧ください。住宅のテナント入退去状況および稼働率です。左側のグラフが住宅における入退去面積です。右側上段がエリア別の稼働率ですが、名古屋エリアを除いて安定して高稼働を保っています。名古屋エリアに関しては、資産の入替によって第24期に新規に取得した物件については高稼働を達成していますが、既存の複数の物件で夫々個別の事情で一時的に稼働が落ちており、今後リースアップに注力していくことになります。右側下段はルームタイプ別の稼働率ですが、需給が逼迫しているファミリータイプを筆頭に、全タイプで好調が継続していますが、コンパクトタイプの稼働率が少し低くなっているのは、名古屋エリアのコンパクトタイプの物件が、エリアの需給要因などの事情で、空室が長引いていることが影響しています。
20頁をご覧ください。住宅の賃料増額改定の実績です。左側上段のグラフは、住宅のテナント入替時の月額賃料の上限額の実績です。今期は引き続きタワーコート北品川を中心に、東京だけでなく大阪も含めたファミリータイプの物件が牽引する形で、ネットで854千円の増額となりました。続いて右側のグラフは、契約更新時の月額賃料の改定実績とその推移です。今期は減額改定がなく、増額改定の合計で357千円でした。左側のテナント入替と契約更新時の賃料上限額の合計を示してありますが、トータル1,211千円の増額になっております。引き続き住宅においても賃料増額を追求し、内部成長を実現していきたいと考えています。
21頁をご覧ください。エンジニアリングマネジメントです。冒頭のハイライトでも申し上げましたが、第24期におけるNOIの向上に繋がる施策の実績は、右側上段にある収益力の向上とコスト削減を合わせまして、年間NOIベースで2,570万円のバリューアップであり、記載の通り一口当たりの分配金換算で、今後毎期約28円の増加に貢献する見込みです。 22頁には、第24期に実施した戦略的バリューアップ投資の実績を掲載しております。2件とも増収とテナント満足度の向上を実現した事例となります。
では続いて、財務運営について説明します。23頁をご覧ください。左側上段は有利子負債の状況です。第24期末時点での有利子負債残高は、134,120百万円、長期比率は100%、固定金利比率は94.8%でした。左側下段はLTVの推移ですが、第24期末時点での総資産ベースのLTVは48.2%でした。引き続き45%から50%をコントロールレンジとして運営していきます。右側には借入先の一覧を示しています。メインスポンサー交代以降、引き続き各金融機関からのサポート体制に大きな変化はありません。
24頁をご覧ください。左側上段は第24期に実行したリファイナンスの概要です。収益とコストのバランスを見ながら長期固定化を図っていくという基本方針のもと、期日が到来した合計7,750百万円のリファイナンスにおいては、変動金利の比重を高め、更に加重平均の借入期間を短期化することで、トータルでの金利負担の増加を抑えています。右側上段にありますように、オールインコストは第24期末現在で1.08%です。引き続き全体収益とのバランスを図りつつ、マネージしていきたいと考えております。下段のグラフはマチュリティラダーです。引き続き返済期日の分散と返済額の平準化に取り組んでまいります。又、左側 中段に格付けの状況を示していますが、今後はAA格の取得に向けて、堅実な運用のトラックレコードを積んでいきたいと思います。
25頁をご覧ください。サステナビリティに関する取り組みです。冒頭のハイライトでも申し上げましたが、当期は右側中段に記載の通り、4物件で新たに環境認証を取得し、1物件で再認証を受けております。これによって、延床面積ベースの環境認証取得床の割合が、予てより目標としていた50%を超えております。今後も認証取得を促進していく方針です。尚、ESGへの取り組みの詳細は、56頁以降に記載しておりますが、具体的な内容については、ESGレポートの開示により投資家の皆様にお伝えしております。今後も持続可能な社会の形成のため、当リートは引き続き必要な責任と役割を果たしてまいります。
私からの説明は以上となります。今後につきましては、SBIグループのサポートをより一層 得まして、引き続き規律ある運用を継続していくことで、投資主価値の維持・向上を実現してまいる所存です。今後とも、日本リート投資法人に対するご支援を賜りたく、何卒宜しくお願い申し上げます。ご清聴有難うございました。
