日本リート投資法人 2023年12月期決算概要
日本リート投資法人
2023年12月期（第23期）決算動画説明書
○動画 https://www.video-streaming.net/ir/3296/2023_12_23/
○説明資料
https://www.nippon-reit.com/file/top-f9622e782ba9994878d9265fcef19ffad7a645ee.pdf
○説明者 日本リート投資法人 執行役員 兼
SBIリートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 岩佐 泰志
○説明
日本リート投資法人の2023年12月期（第23期）の決算実績と第24期、第25期の業績予想、今後の成長戦略について説明させて頂きます。
3頁をご覧ください。第23期の決算ハイライトです。業績は記載の通りで、一口当たり分配金は、昨年8月に公表した予想対比688円アップの8,854円での着地となりました。先ず内部成長の実績ですが、全体の稼働率は97.9%、うちオフィスの稼働率98.2%、前期から引き続き高稼働を維持できました。続いて第23期における月額賃料の増減額の実績ですが、オフィスと住宅の契約更新とテナント入替を合わせて、ネットで528万円、年換算します と6,336万円の増額となりました。後ほど改めて説明しますが、増額の内訳としましては、オフィスについては3期連続のプラスで、ネットで月額406万円、住宅が月額122万円のプラスとなり、トータルで一口当たり分配金に換算しますと、70円のアップに貢献することになります。
又、もう一つの内部成長の源泉である、エンジニアリングマネジメントによるNOI向上を見込み額は、年間換算で2,160万円、一口当たり分配金換算では24円のアップに貢献することになります。外部成長については、当期中の資産入替としては1 物件売却し、6物件取得しましたので、期末の資産規模は110 物件 2,564億円、前期対比で38億円の増加となりました。尚、売却益は194百円でした。第24期に入り、既に1物件17億円を売却しております。
取得に関しては、取得済み、取得予定およびパイプラインを合計しますと、現時点では5物件74億円となります。第24期においては、これら5 物件の取得を含む、資産の入替を実施する方向で検討を進めているところです。財務、ESGに関しては、R&IよりA＋を新規に取得したことに加えて、JCRのA＋のOutlook が、安定的からポジティブに変更になっております。又、FORECAST新宿SOUTHでCASBEE不動産 評価認証Sランクを取得しており、環境認証を取得した床の比率が、ポートフォリオ全体の48.3%まで上昇しております。
続いて下段の第24期、第25期の業績予想ですが、第24期の一口当たり予想分配金は8,810円で これは前回予想対比では、370円の上方修正となります。第24期は、入替によって資産が増えることと合わせて、賃料稼働率の上昇が寄与して、賃貸事業収入が増加します。又、既に実施済みの資産売却による利益も計上されており、第23期に続き、分配金はこれまでと比べると高い水準を見込んでおります。第25期については、予想分配金は8,678円、第24期対比では、物件売却益が計上されていないマイナス分を、賃料稼働率の上昇や戦略的な大規模修繕の実施を控えるなどによってカバーする形で、トータルで微減に留める着地を予想しております。
4頁をご覧ください。決算の実績と業績予想について要点を申し上げます。詳細については後半の27頁から29頁に掲載しておりますので、後ほどご確認ください。先ず、第23期の実績です。当期純利益は3,983百万円となりました。前期（第22期）の実績との比較、即ち、 c－aにおいては212百万円の増加となりました。右側に主な変動要因を記載しています。第23期は第22期との比較では、トップラインに関しては物件数が増えたことと、織り込み済みの賃料稼働率の低下がオフセットする形で、賃貸事業収入が23百万円の微増にとどまっています。最終的には、売却損益の改善が、金利上昇などコスト増を補う結果となり、トータルで200百万円強の増益となりました。又、昨年8月に公表した予想対比、即ち、c－bにおいては、住宅の稼働が想定より良かったことによる増収分17百万円、オフィスのリーシング関連の費用が発生しなかったことによる増益効果が28百万円と17百万円、一番大きな要因は物件の売却益194百万円、これらを要因として最終的に309百万円の超過達成となりました。
5頁をご覧ください。第24期と第25期の業績予想について説明致します。第24期の当期純利益は3,964百万円を予想します。第23期の実績との比較、即ち、b－aでは、当期純利益が19百万円の微減となります。右側で、主な変動要因を説明致します。第24期については、第23期との比較で賃貸事業収入が増加しています。これは物件数が増えたこともありますが、それ以上に賃料稼働率が上がったことが大きくImpactしています。それらのプラスを、戦略的に費用性の大規模修繕を実施したことや、第23期からリーシング関連の費用が持ち越されたことなどが打ち消すことによって、微減の着地になっています。結果、一口当たり分配金は8,810円の予想となりますが、前回予想対比では370円の上方修正となります。続いて第25期の当期純利益は、3,904百万円を予想します。第24期の予想との比較、即ち、c－bでは、当期純利益が59百万円の減少となります。これはプラスの変動要因から順番にご説明しますと、先ず、物件の増加と賃料稼働率の上昇が賃貸事業収入を押し上げます。続いて第24期で計上している戦略的な費用性の大規模修繕が第25期にはなくなります。更に、第24期でリースアップが進むため、第25期にはリーシング関連の費用が減ります。これらの増益要因を、不動産売却益の剥落が消し去った結果の減益予想という着地です。現時点の予想分配金は8,678円としています。
6頁をご覧ください。投資主価値である一口当たり分配金とNAVの推移です。上段の折れ線グラフで示している一口当たりNAVについては、前期比0.8%増加の425,995円となりました。要因としては、鑑定評価において賃料収入が増えた物件や、CAP-Rateが低下した物件が多くあったことが挙げられます。一方、棒グラフで実績と予想を示している一口当たり分配金については、オフィス、住宅とも好調な賃貸市場を背景に、以前よりEPUを高く見込めることに加え、第24期は、資産の入替に伴う物件の売却益が一定程度見込まれるため、DPUとして更に高水準で推移する予想になっております。
8頁をご覧ください。この頁では、第23期末現在のポートフォリオ概要を、パイチャートで示しています。第23期は、住宅を1物件売却し、新たに住宅を6物件取得しましたので、トータルで5物件増加、取得価額ベースで38億円増加して2,564億円となり、又、用途別割合ではオフィスの比率が1.1%減少して、70.3%となっております。第24期では期初にオフィスを1物件、住宅を2物件取得する一方、オフィスを1物件売却しておりますので、ホームページ掲載の最新の用途別割合では、オフィスの比率が69.9%になっております。第24期中には、更なる資産入替を検討中ですが、実際のディールが決まり次第、改めてご報告させて頂きます。
続いて9頁では、物件、並びに、テナントの分散状況を示していますが、こちらも大きな変動はなく、引き続きリスク体制の強いポートフォリオであることを示しています。
それでは続きまして、第23期に運用状況について説明致します。11頁をご覧ください。マーケット環境の現状を踏まえた運用戦略について説明します。外部成長戦略としては、不動産の取引価格は引き続き高値圏で推移している環境下ですが、規律を堅持したパイプラインの積み上げに取り組みながら、公募増資を視野に入れた外部成長を目指していきます。それとともに、引き続きポートフォリオ・リファイニング戦略を継続し、ティアリングプロジェクトを軸に、ポートフォリオの質の良化を図りつつ、タイムリーに含み益を具現化してまいります。
内部成長戦略としては、当リートのポートフォリオに関しては、オフィスについても住宅についても、賃貸マーケットの堅調さを実感できるエリアが広がってきている印象ですが、オフィスについては各種施策によって高稼働率を維持しつつ、ダウンタイムおよびフリーレントを最小限に抑えることで、賃料稼働率のアップを目指します。又、オフィス、住宅ともに、投資効率の高い戦略的なバリューアップによって、賃料増額とテナント満足度の向上を目指します。引き続き節電対策とLED化の推進にも注力します。続いて財務戦略ですが、借入の長期固定化を基本線としますが、金利環境の変化に応じて調達年限の短期化も図りながら、オールインの平均調達コストを1%程度で維持していく方針です。
又、物件売却などによる自己資金の活用ですが、従前どおりの使い道に加えて、今後は自己投資口の取得も選択肢の一つとして検討してまいります。ESGについても環境への配慮の下、引き続き効率的なエネルギー使用を推進していくことで、2030年度末までにCO2排出量の削減目標の達成を目指します。TCFD賛同後の取り組みも継続してまいります。
続いて12頁をご覧ください。上場来の外部成長のトラックレコードを示しております。当リートは機動的、かつ、タイムリーな投資を通じて投資主価値の最大化を図るために、公募増資や資産入替によって外部成長を遂げてきましたが、今後につきましても、ポートフォリオの質の良化を目的とした資産入替を継続、公募増資を見据えた外部成長に向けSBI グループとの連携や、様々なルートを活用したパイプラインの積み上げを、積極的に推進する方針です。
13頁をご覧ください。第23期と第24期の資産入替です。第23期中には1物件835百万円を譲渡、6 物件4,525百万円を取得しております。続いて第24期に入りまして、既に1物件1,730百万円を譲渡、3物件3,662百万円の取得が完了しており、今後は仙台市の中古車ディーラーの店舗の底地の取得が予定されているほか、14頁の福岡市内のオフィスに関して優先交渉権の行使による取得を検討中です。
14頁では SBI グループのサポート全般を紹介しております。SBIグループからの福岡市内のオフィスのような物件供給があるとか、仙台市の底地のように当リートからの売却先候補として SBI グループが開発目的で取得する可能性もあるなど、目に見える形でスポンサーサポートが実現してきております。今後もより一層のスポンサーサポート、とりわけ、パイプラインサポートやブリッジサポートを得る機会を増やすことで、外部成長の礎にしたいと考えています。
続いて運用状況について説明します。15頁をご覧下さい。先ず、稼働率とフリーレント期間です。左側下段の表をご覧ください。冒頭のハイライトでも申し上げましたが、第23期末の稼働率97.9%です。そのうちオフィスは98.2%と高稼働を維持しています。今後、第25期にかけては、住宅については、特に保守的なストレスをかけていることもあり、若干の稼働率低下を予想していますが、全体的にほぼ横這いを予想しています。そして右側には オフィスの契約稼働率、賃料稼働率とフリーレント期間の推移を示しています。第23期で一旦落ち込んだ稼働が第24期では上昇し、第25期にかけては予算作成上のストレスロジックによって、稼働が一旦低下するプロジェクションになっています。下段に示していますフリー イベント期間については、第22期の1.8ヶ月は、館内増床が多かったなどの特殊要因によるものだったことを考慮しますと、第23期の2.2ヶ月は、ほぼ想定通りの良好な着地といえます。
16頁をご覧ください。オフィステナントの入退去状況です。左のグラフはオフィスにおける入退去面積と退去率です。第22期から第23期にかけて、複数物件において比較的大きな区画の解約が重なるという一過性の要因によって、4%台後半の高い退去率でしたが、今後は現時点で受領済みの退去通知を織り込んだ結果、再び低い水準で推移すると見ています。そしてこの入退去のタイミングにおけるオフィス賃料の増減については、右側上段に示しております通り、第22期は賃料が高止まりしていた床面積の大きいテナントが、複数退去してリテナントしたという一過性の要因で減額超過になりましたが、それらが一巡した第23期では、現状の賃貸マーケットに好調さを表して、ネットで2,287千円の増額を達成する結果となりました。又、下段に入退去の理由を示していますが、引き続き各テナントが夫々独自のオフィスのあり方を見直す動きが継続していると分析しておりますが、館内増床や拡張移転が増えてきていることは、オフィスの賃貸マーケットは更に上向いてくることを感じさせる調査結果であると捉えております。
17頁をご覧ください。オフィスにおける賃料の増額改定の実績です。左側のグラフは直近5期の月額賃料の増減の推移です。第22期は、大阪のオフィス物件においてLED 化に伴う大幅な賃料増額という特殊事情がありましたが、第23期にはそのような特殊要因はないものの、広く順調に増額交渉を進めることができ、1,776千円の増額を達成することができました。そして右側上段の円グラフは、①の赤の部分が増額改定できた面積で、②の薄いグレーの部分が賃料据え置きで更新した面積、③の白の部分が減額になった面積、そして④のの濃いグレーの部分が、今回交渉を見送った面積ですが、そのうち約38%はマーケット賃料より低いテナントですので、それらを含め次回以降の交渉となります。
18頁をご覧ください。オフィスにおける賃料の上限額の統計とレントギャップです。左側 上段のグラフは、16頁のテナント入替と17頁契約更新、夫々における月額賃料の増減額の合計と、その増減率を示しています。第23期は合わせて406万4千円の増額、増減率は1.73% 3期連続で プラス となりました そして 右側 上段のグラフで示しておりますレントギャップですが 第23期末の状況としては当リートオフィスの平均坪単価は、前期から若干 上昇して1万6498円となり、マーケット賃料については さらに調整が進み 16119円と下がりました結果レントギャップは2.35%のプラスとなっておりますが、ここで参照しているマーケット 賃料は個別の物件特性や 実体 ベースの市場 競争力などを深くは考慮せずマーケット レポートに基づく 上限 賃料と下限 賃料の中央値を機械的に採用しているだけですので、当リートの保有物件の実体 ベースの実力値に照らした場合と比較すると 保守的な数値に振れていると考えています 加えて 右側 下段のグラフの赤枠で示しておりますように、レントギャップがマイナス の テナントは相当数おりますのでそういった テナントを中心に引き続き レントギャップの解消による賃料増額を目指してまいります。
19頁をご覧ください。住宅のテナント入退去状況および稼働率です。左側のグラフが住宅における入退去面積です。右側上段がエリア別の稼働率ですが、名古屋エリアを除いて安定して高稼働を保っています。名古屋エリアに関しては、第22期と第23期にかけて、複数の物件で特殊事情が重なったこともあり、一時的に稼働が落ちていますが、今後リースアップに注力してまいります。右側下段はルームタイプ別の稼働率ですが、全タイプで好調が継続していますが、やはり需給が逼迫しているファミリータイプは、極めて高い稼働率となっています。
20頁をご覧ください。住宅の賃料の増額改定の実績です。左側上段のグラフは、住宅のテナント入替時の月額賃料の増減額の実績です。テナント入替時については、今期は引き続き タワーコート北品川が増額改定を牽引する形ですが、それ以外にも東京の物件を中心に、増額幅の大きい物件が複数あり、ネットで794千円の増額となりました。続いて右側のグラフは、契約更新時の月額賃料の改定実績とその推移です。 今期は、減額改定はなく、増額改定が427千円でした。左側の最下段に、テナント入替と契約更新時の賃料の増減額の合計を示ししてありますが、トータル1,222千円の増額になっております。引き続き住宅においても、賃料増額を追求し内部成長を実現していきたいと考えています。
21頁をご覧ください。エンジニアリングマネジメントです。賃料増額に加え、もう一つの内部成長ドライバーであるエンジニアリングマネジメントについては、当期も物件収益力の向上、並びに、コスト削減によって分配金の増額に貢献しています。第23期におけるNOI向上につながる施策の実績は、年間NOIベースで 2,160万円のバリューアップであり、記載の通り、一口当たりの分配金換算で、今後、前期約24円の増加に貢献する見込みです。このエンジニアリングマネジメントですが、仮に賃料増額が厳しい環境だった場合においては、収益の下支えの一助となってくれますし、またどんな環境下であっても、テナント満足度の向上などによって、間接的に内部成長に寄与してくれる非常に重要な戦略となっています。引き続き収益に直接的な効果をもたらす施策や、テナントを惹きつける施策を打っていく方針です。
22頁をご覧ください。第23期に実施したバリューアップ投資の実例です。左側はプライムゲート飯田橋のリニューアルです。148m2とかなり広い住戸が空室になったことを受け、差別化を図るコンセプトのもと、従前からの和室を活かすなど外国人に訴求する間取りや内装にしました。結果的に全テナント対比で、62%の賃料アップになりました。右側は西新宿三光ビルです。36年前の新築時から共用部にはほとんど手が入れられていない物件でしたので、エントランスからエレベーターホール、水回りに至るまで幅広くリニューアル工事を実施して、イメージ刷新を図りました。これによってリーシングにおける競争力が格段にアップし、昨年末に3区画で解約が出たものの、あっという間にリテナントが内定しました。尚、全テナント対比で賃料も13%アップする見込みです。
続いて財務運営について説明します。23頁をご覧ください。左側上段は有利子負債の状況です。第23期末時点での有利子負債の残高は、32,620百万円、長期比率は100%、固定金利比率は96.7%でした。左側下段はLTVの推移ですが、第23期末時点での総資産 ベースのLTVは48.1%でした。引き続き45%から50%のレンジでコントロールしていきます。又、時価ベースのLTVは38.9%です。尚、第24期に若干LTVが上がっておりますが、これは、期初の物件取得に際してコミットメントラインを利用したものであり、今後の物件売却などのタイミングで返済されることになります。右側には、借入先の一覧を示しています。メインスポンサーの交代以降、引き続き各金融機関からのサポート体制に、大きな変化はありません。リファイナンスや新規の借入のタイミングで、少しずつシェアの調整が行われていくことになりますが、各金融機関から盤石なサポートを頂戴しておりますので、引き続きグリーンボンドを含めた調達手法の多様化と、健全な財務体質の維持向上に取り組んでまいりたいと思います。
24頁をご覧ください 左側 上段は第23期に実行したリファイナンスの概要です。収益とコストのバランスを見ながら、長期固定化を図っていくという基本方針に基づいて、期日が到来した合計99億円の借入金については、13%弱を変動金利で借りることで金利負担増を抑えつつ、加重平均の借入期間を約5.5年から約7年となるトータルでの長期化を図っています。右側上段にありますように、オールインコストでは、第23期末現在で1.06%です。平均調達年数と平均残存期間は若干長期化しました。引き続き全体収益とのバランスを図りつつ、マネージしていきたいと考えています。下段のグラフはマチュリティラダーです。ご覧頂けますように、返済期日の分散と返済額の平準化に取り組んでいることが、お分かり頂けると思います。又、左側中段に格付けの状況を示ししていますが、R&IからのA＋の新規取得に加えて、JCRのA＋のOutlook が、安定的からポジティブに変更になりました。今後はAA格の取得に向けてトラックレコードを積んでいきたいと思います。
25頁をご覧ください。サステナビリティに関する取り組みです。当リートでは、ESGの視点を取り入れたサステナビリティ上のマテリアリティを特定し、目標達成に向けた施策を実施しています。環境負荷となるCO2の削減や、保有物件の環境認証の取得を進め、グリーンファイナンス・フレーム・ワークの第三者評価を取得し、テナント満足度向上の施策を立案、実施するなどして、GRESBリアルエステイトでも高い評価を得ております。冒頭のハイライトでも申し上げましたが、当期はFORECAST新宿SOUTHで、CASBEE不動産評価認証を取得しており、環境認証を受けた延床面積割合は3.6%上昇し、48.25%となっております。現時点で更に2 物件で環境認証の新規取得を計画しており、そこまで完了しますと、延床面積ベースで50%以上という目標を達成することになります。又、気候変動への対応として、温室効果ガスの排出量を2030年までに50%削減、2050年までにネットゼロを達成するという新しい目標を掲げました。目標達成のために気候変動ポリシーに従ってモニタリングし、継続的な削減に取り組んでまいります。ESGへの取り組みの詳細は56ページ以降に記載しておりますが、具体的な内容については、ESGレポートの開示により、投資家の皆様にお伝えしております。今後も持続可能な社会の形成のため、当リートは引き続き必要な責任と役割を果たしてまいります。私からのご説明は以上となります。
今後はSBIグループのサポートをより一層得まして、引き続き規律ある運用を継続していくことで、投資主価値の維持向上を実現してまいる所存です。今後とも日本リート投資法人に対する物資支援を賜りたく、何卒宜しくお願い申し上げます。
ご清聴、有難うございました。
