Oneリート投資法人 2025年8月期決算概要

Oneリート投資法人
2025年8月期（第24期）決算動画説明書
○動画　YOU TUBE 【決算説明】Oneリート投資法人（3290）2025年8月期
○説明資料
https://one-reit.com/file/top-34ad00a2625f7def9538ecef59d1cb48a1e48fc0.pdf
○説明者　みずほリートマネジメント株式会社　代表取締役　中山 利明
〇説明
Oneリート」投資法人の2025年8月期（第24期）の決算説明動画をご視聴頂きありがとうございます これよりご覧の画面に表示されます決算説明資料に沿ってご説明致します。尚、決算説明資料につきましては、Oneリート投資法人のHP上でもご覧頂けます。
それでは資料の2頁目をご覧下さい。本頁では、私の略歴の紹介のほか、投資主総会の決議を受け、Oneリート投資法人は、オフィスに限らずキャッシュフロー成長力のあるアセットを組み入れ、ポートフォリオの質的改善、分配金増加により、投資主価値向上を図る旨説明しております。

では4頁目をお進みください。この頁では、25年8月期 （第24期）の運用状況について纏めています。先ず左側、外部成長については、前期の決算発表時に説明していた資産入替が25年8月期で実行され、又、26年2月期初に、新たにONEST南大塚ビルと新川一丁目ビルの譲渡を決定致しました。これら2物件では、今後大きな資本的支出が見込まれ、賃料上昇余地も限定的であったことから、現時点で譲渡を行うことで、キャッシュフローおよび売却益の最大化を実現し、今後はその売却資金で、よりクオリティの高い物件取得を企図するものです。内部成長においては、右上に記載の通り、高い稼働率を維持しつつも、既存契約の賃料改定に着実に取り組み、過去最高の月額5,727千円の増額となりました。ほか、右下部分にリファイナンスを行ったこと、および投資主の皆様からのご要望が多かった、投資口を3分割したことについて記載しております。

次に資料の5頁目をご覧ください。決算概要・業績予想サマリーです。左側の決算概要に関する表をご覧下さい。25年8月期の実績は。MY熊本ビルの55%、南品川3物件の譲渡による売却益、新たに取得したコンフォートイン名古屋栄駅前の賃料収入を主な要因として、一口当たり分配金は、2025年4月に公表した予想を269円上回る8,329円にて確定しました。26年2月期の予想値は、賃貸NOIの増加やONEST南大塚ビル、新川1丁目ビルの譲渡による売却益により、内部留保を取り崩すことなく予想比83円増の2,220円を見込んでいます。又、26年8月期の予想値は、前期の売却による売却益剥落、賃料収入減少の影響があるものの、内部留保の取り崩しで、下限としている 2,140円を想定しています。これらの分配金予想値には、現在活動中のONEST南大塚ビル、新川一丁目ビルの代替物件取得や、新たな資産入替に向けた物件情報は取り込んでいませんので、何か業績に影響のある決定事項があれば開示を行ってまいります。

では続きまして8頁目をお進みください。25年8月期の決算概要です。25年8月期は、A列にあります前期実績との対比では、不動産等売却益が497百万円増加し、大きな増収・増益となりました。又、B 列にあります2025年4月時点での予想値対比では、賃料・共益費収入等の増加、並びに管理業務費や投資主総会関連費用等が想定を下回ったことなどにより、期初予想値対比では増収・増益となりました。尚、投資口3分割考慮後の25年8月期末の一口当たりのNAVは、保有物件の鑑定評価額上昇や、コンフォートイン名古屋栄駅前の割安な取得により、2,000円増加の97,000円となりました。

続いて9頁をご覧ください。先ず上段にて、25年2月期実績と25年8月期実績での、一口当たり分配金の増減要因をご説明します。25年2月期の一口当たり分配金7,217 円と比較すると、償却後NOIは、譲渡物件分の剥落、取得物件分の増加、修繕費増加等による既存物件分の減少の結果、全体で減少となったことに加え、控除対象外消費税による一般管理増加、支払利息の増加等があったものの、物件譲渡による売却益が大きく伸び、一定額を圧縮積立金に繰り入れ後、一口当たり分配金は8,329円となりました。次に下段の表にて、2025年4月に公表しました、25年8月期の分配金予想値と実績値との増減要因をご説明します。リーシングによる早期埋め戻しや、新たに取得したコンフォート名古屋栄駅前の想定を上回る賃料、水光熱費収支等の改善、投資主総会費用等支払利息や、圧縮積立金繰入額が想定を下回ったことなどにより、計画値を269円上回る実績となりました。

では続きまして今後の業績予想につきご説明しますので、10頁目にお進みください。26年2月期と26年8月期の業績予想についてご説明します。26年2月期は、25年8月期から物件売却益が664百万円減少したことを主因として、一口当たり分配金は556円減少の2,220円となる見込みです。26年8月期は、現状ではONEST南大塚ビル、新川一丁目ビルの代替物件取得が確定していないため、その影響を見込んでおりませんが、前期に実施した不動産売却益が剥落するとともに、一定程度の想定退去や金利上昇の影響等費用面で織り込んでおり、一口当たりの分配金については、内部留保の一部取り崩しも想定し、2,140円としております.

続いて11頁目をご覧ください。先ず上段において25年8月期実績と26年2月期予想での、一口当たり分配金の増減要因を示しします。25年8月期の分配金2,776円をスタートにご説明すると、MY熊本ビルの55%の持分に南品川の3物件を超えた、計4物件の譲渡による売却益剥落影響が、ONEST南大塚ビル、新川一丁目ビルの売却よりも大きく△825円。又、圧縮積立金繰入額の剥落影響＋276円等を主要因とし、26年2月期の分配金は2,220円を予想しています。又、下段では、26年2月期予想と26年8月期予想での増減要因をお示ししております。収益面では、物件譲渡による売却益の剥落に加え、物件譲渡による賃料収入減の影響が通期に亘り影響すること等による賃料収入等の減少を見込む一方、費用面でも、物件譲渡に伴う管理業務費の減少が見込まれております。又、支払利息の増加も見込まれており、最終的には内部留保を取り崩し、一口当たり分配金は2,140円を想定しています。

では次にポートフォリオ状況のご説明に移りますので、14頁目にお進みください。ポートフォリオの状況についてご説明します。25年8月期末時点では、保有物件数は29棟、資産規模は、取得価格ベースで1,237億円、右上の図にあります通り、ポートフォリオベースでの含み益は190億円に到達、含み益率も15.5%まで上昇しました。左上のグラフをご覧ください。ポートフォリオ利回りについては、賃料増額への取り組み強化もあって、徐々に上昇傾向にありましたが、資産入替を実施した影響により、25年8月期末時点で、NOI利回りが4.91%、償却後NOI利回りが3.94%へと低下しましたが、依然として高い利回り水準を示しております。

15頁目にお進みください。テナント入退去の状況をご確認頂きます。先ずオフィスポートフォリオの稼働状況の推移について、左のグラフをご覧ください。25年8月期は、当初想定より埋め戻しが早期に進みましたが、期末稼働率が前期末対比でやや下落し、98.2%となりました。又、期中平均稼働率は98.3%、期中平均キャッシュフロー稼働率については96.8%となりました。26年2月期、26年8月期の業績予想の前提について、先ずテナント退去率についてご説明します。右下棒グラフの退去率推移の通り、26年2月期の退去率は6.6%となりました。

一方で、26年8月期の業績予想上は、テナントから受領済みの退去通知受領分に、マーケット状況等を勘案した見積もりによる空室を加え、4.5%の退去率を計画に織り込んでおります。又、右上に平均ダウンタイム期間、平均フリーレント期間の実績に関する推移を載せておりますが、予算策定上も実績およびマーケット等を勘案し、物件ごとに一定のダウンタイムやフリーレントの想定置き、業績予想に反映しております。このように一定のテナントタイプやその影響を見込むことにより、26年2月期、26年8月期については、期末想定稼働率を夫々98.3%と98.7%、期中平均キャッシュフロー稼働率を夫々96.8%と96.3%と想定しております。

続きまして16頁目にお進みください。リーシングの状況についてです。25年8月期においては、重点的な対応が必要な物件としていたONEST名古屋錦スクエアについては、25年8月期末時点で90%超の稼働率へ回復しました。東京パークサイドビルについては、25年8月末時点で100%稼働でありますが、26年1月に約480坪と、当該ビルの12.3%相当の解約の発生が見込まれており、26年2月期のリーシング重点対応物件として、引き続きリーシング活動に注力してまいります。

続きまして17頁目をご覧ください。賃料についての状況です。上段のグラフをご覧ください。こちらでは、平均賃料単価および賃料ギャップについての推移をお示ししております。半年に一度、大手のリーシング業者に、各オフィスのマーケット賃料を査定してもらっており、賃料ギャップについては、マーケット賃料の上昇影響もあり、△9.3%と前期比で増賃余地が拡大しております。左下のグラフについては、新規契約における賃料改定の影響についての総括となっており、25年8月期では、前期に引き続き高賃料単価のテナントが退去した影響により、新規契約での賃料改定実績は△654千円での着信となりましたが、右下グラフに記載の通り、新規契約16件のうち11件は増額での契約となりました。

続いて18頁目にお進みください。こちらでは、既存契約の賃料改定時における、テナント賃料の増減状況についてご確認頂きます。上のグラフでは、賃料改定の変動額および改定前賃料に対する増減率を示しています。本投資法人では、特に金利のある世界に入った24年8月期以降、賃料増額の実現に向けてシフトチェンジしております。25年8月期は、月額5,727千円の増額改定実現と過去最高の水準となりました。尚、これは、左下の25年2月期末時点の賃料ギャップ分布データにおける、25年8月期のアンダーレント16,101千円からすると35%程度の実現状況であり、賃料ギャップ縮小に向け、より一層の増額を目指してまいります。尚、26年2月期と26年8月期が満期の契約に関して、現時点で契約済みの賃料改定が夫々月額2,055千円と1,451千円となっており、賃料の増額改定は順調に進んでいます。

では 19頁に参ります。テナント分散状況についてです。物件売却により上位10テナントの比率は11%まで上昇しましたが、平均賃貸面積200坪未満のテナント割合については、全体で見ますと24年8月期末時点から大きな変化はありません。小口分散が効いており、賃料交渉を行える機会を多く作り出すことができます。

続いて 20頁目をご覧ください。2025年3月に新たに取得しました、コンフォートイン名古屋栄駅前については順調に稼働しており、25年8月期は、日本で大地震が起きるとの風評による訪日客減少影響があったにもかかわらず、業績予想の前提として見積もられていた各数値を上回って着地しており、特にRevPARでは＋10.6%と大きく超過する結果となりました。

続いて21頁目をご覧ください。Oneリートの強みの一つとして、ファシリティマネジメントの専門チームをグループ内に持ち、内製化された専門組織により、工事費高騰が進む中でも最適なコスト管理のもとで、築古の物件でもしっかり維持・管理をし、物件競争力を維持・向上させることができる点が挙げられます。左の棒グラフをご覧ください。資本的支出は、原則として各期の減価償却の範囲内で計画し、これまでの工事データのトラックレコードに基づいた、工事仕様や金額の精査・査定を経て実施します。資産入替により、特に資本的支出が大きな物件を中心に売却を行ったことから、バリューアップへの投資を行う資金的余裕が生じてきており、今後はバリューアップへの投資を行い、賃料成長等一層加速させていく予定です。

続いて22頁目にお進みください。この頁では、2025年9月30日に公表しましたONEST南大塚ビル、新川一丁目ビルの譲渡について説明致します。中段の譲渡物件選定理由に記載していますが、譲渡対象とした2物件は、いずれも築年数が30年を経過し、特に資本的支出の増加が見込まれ、賃料上昇余地が限定的な物件でした。インフレ等による工事費単価上昇もあり、大きな資本的支出を実施する前に売却することが、キャッシュフローおよび売却益の最大化に繋がると判断し、売却を決定しました。右上のグラフの通り、物件売却益の簿価相当分については、今後代替となる物件取得に充当し、売却益は分配金底上げに使用する予定です。

続いて23頁目にお進みください。財務状況についてです。2025年7月から9月にかけて、総額129億円の有利子負債のリファイナンスを実施、借入期限の分散を図って、借入金の平均残存年数を伸ばしております。尚、平均金利については、資金調達期間の長期化や、基準金利水準の上昇による固定金利調達や借入中の変動金利への影響を受け、 25年2月末の0.852%から1.016%に上昇しております。今後もベース金利の上昇が予想されることから、平均残存年数や返済期限の分布状況を睨みつつ、資金調達期間や調達手法の検討を行い、その影響の緩和に向け引き続き検討していきたいと考えております。
続いて27頁をご覧ください。Oneリート投資法人では、今年度もGRESBリアルエステイト評価に参加し、4-Starsを獲得しました。又、25年8月末時点でグリーンビル認証の取得率が95%となるなど、サステナビリティに配慮した運営を行っております。以降のサステナビリティ関連の内容Appendixに関しては、今回は割愛させて頂きます。

最後に25年8月期（第24期）を総括して、又今後の展望を含めお話をさせて頂きます。24期は、4月に発表されたトランプ関税に対する国内製造業への影響懸念や、人材不足、米不足などによる粘着性のある物価高もあり、スタグフレーションの懸念もありましたが、期を通して不動産市場は概ね好調に推移致しました。Oneリート投資法人においては、外部成長面で、これまで課題認識しておりました、保有物件の築年数経過に伴う資本的支出の増加や、保有利回りの低下に対抗すべく、ミドルサイズのオフィスビル中心のポートフォリオから、キャッシュフローの成長余力が見込めるアセットも取得できるように、5月に開催された投資主総会にて投資態度の変更を行わせて頂きました。

前期決算説明資料の中でも、今後2年かけて物件の取得と譲渡で夫々100億円、総額で200億円程度の資産の入替を行う旨発表しておりましたが、好調な不動産売買市場を捉えて、着実に資産の入替を進めるとともに、今後は追加での物件取得なども含めてポートフォリオの成長や質的改善を行い、運用利回りの更なる向上に努めていく所存です。内部成長面では、大企業を中心に、働き手のエンゲージメントを高めるオフィス環境の整備やオフィス出社の流れ、一方で、建築費高騰によるオフィス供給の低迷などもあり、東京圏を中心にオフィス賃貸市場はタイトニングしており、当面安定した環境が見込めます。ご説明しました通り、マーケットの賃料ギャップも存在しますので、テナントの皆様に安心・快適・健康な空間を提供しつつ、適正な賃料水準となるように努めてまいります。加えて経年が見られるビルに対しては、適切なメンテナンスを行い、保有不動産のクオリティの維持・向上に努めていく所存ですので、今後とも皆様のご理解とご支援を頂きますようお願い申し上げます。
私からのご説明は以上になります。ご視聴頂き有難うございました。