Oneリート投資法人 2025年2月期決算概要
Oneリート投資法人
2025年2月期（第23期）決算動画説明書
○動画 https://www.youtube.com/watch?v=1dNAZkMeubY
○説明資料
https://one-reit.com/file/top-51e6f3cee7927bf4a319fe7d6a75bf58ac2f21cf.pdf
○説明者 Oneリート投資法人 執行役員 兼
みずほリートマネジメント株式会社 代表取締役 鍋山 洋章
〇説明
Oneリート投資法人の2025年2月期（第23期）の決算説明動画をご視聴頂き有難うございます。これよりご覧の画面に表示されます決算説明資料に沿って説明致します。尚、決算説明資料につきましては、Oneリート投資法人のHP上でもご覧頂けます。
資料の3頁をご覧ください。この頁では、投資主価値の向上に向けて取り組みました、25年2月期（第23期）の実績について纏めています。先ず、左側外部成長についてです。外部成長については、当期よりポートフォリオの質改善に向け、資産入替に本格取り組みを開始し、昨年9月にMY熊本ビルを、続いて12月には南品川の3つのオフィスビルの譲渡について決定しました。投資法人として、分配金水準を安定化させる原資となる内部留保の蓄積が乏しかったことから、今後の内部成長余地が乏しく、又、権利関係や築年数経過による修繕支出の増加の可能性が高い物件から、保有期間が10年を超え買替特例が適用可能な物件といった判断軸から、譲渡物件を決定しております。
4物件の譲渡による売却代金については、賃料の成長余地等のアップサイド獲得を目指した資産の取得に活用を検討し、スポンサーからのサポート強化、パイプライン情報の活用を通じ、本年3月に名古屋市にて、栄駅 徒歩1分の好立地にて宿泊特化型、又、今後のキャッシュフロー成長を見込み、変動賃料 型のホテルの取得を完了しております。内部成長においては、右上に記載の通り、高い稼働率を維持しつつ、既存契約の賃料改定においては、賃料の増額に着実な取り組み成果を実現し、月額ベースで3,949千円の増額となりました。 続きまして右中断財務面につきましては、2024年9月に総額110億円のリファイナンスを実行致しました。金利上昇局面において、固定金利比率の調整等により、金融コストの増加影響を緩和しております。右下に記載の通り、金利上昇や賃貸事業関連費用等のコスト増加に備え、投資主への分配金水準の維持向上に向け、資産入替を今後加速する方針です。そのため、投資対象資産の拡充を骨子とする、投資態度の変更を検討しております。
具体的には資料の4頁をご覧ください。4月14日に公表しておりますが、2025年5月開催予定の第7回投資主総会において、投資態度の変更を含めた規約の一部変更議案を付議予定です。今回の変更の概要について纏めています。現状のポートフォリオが抱える課題として、物価や賃貸事業費用、金利の上昇、築年数の経過による資本的支出の増加や、保有不動産の築年が30年を超えるゾーンに偏りが大きいことから、修繕支出の投下時期が集中するといった諸問題点を認識しており、これらを解消すべく、資産入替を行う必要があると考えています。
一方で、近年のオフィスビルの新規供給は、大規模な再開発物件が中心で、築年の浅いミドルサイズオフィスは、供給量自体が少なく、取得競争の過熱もあり、優良な代替資産の確保は容易ではありません。又、今後のインフレ耐性の強化を図っていく必要性からも、よりマーケット需要が増加する傾向にあり、賃料の伸び余地が見込めるアセット群を組み込んでいくことが、有効と考えております。かかる観点から、投資資産の対象用途を、主としてオフィスビルから、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設、およびその他用途の不動産へと変更し、幅広い対象用途の中で、成長力等に目利きを生かして投資していくことを可能とすべく、投資主総会において投資態度の変更を諮ることと致しました。
これにより、市場環境に応じた多様な資産の取得検討機会を確保し、今後2年で売買総額200億円規模の資産入替に、新たに取り組んで参りたいと思います。昨年2024年4月の業績予想値の開示において、分配金が右肩下がりに6,410円水準まで低下していく結果となったことが、今回の見直しを行う契機となりました。総額200億円規模の資産入替は、この2年内にやりきりたいと思っておりますが、その過程では、不動産入替に伴う売却益や内部留保を活用し、一口当たりの分配金水準は、6,410円を少なくとも分配すべく、今回下限値のガイドラインを設定しております。
かかる資産入替を推進することで、これまで以上に中長期にわたる 安定的な収益確保と、成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指してまいります。 次に資料の5頁をご覧ください。決算概要・業績予想サマリーです。左側の決算概要に関する表をご覧ください。25年2月期については、MY熊本ビルの45%譲渡実行に加え、24年8月期に実施した、賃料増額改定等による賃料・共益費収入の増加を主な要因として、一口当たり分配金については、2024年10月に公表しました予想値7,020円に対して、＋197円の7,217 円にて実績値確定となりました。
25年8月期予想値については、MY熊本ビルの残り55%、南品川の3つのビルの、合わせて計4物件の譲渡による賃料収入の減少影響があるものの、物件譲渡に伴う売却益やコンフォートイン名古屋栄駅前の取得や、25年2月に実施した賃料増額改定の寄与等によって、一口当たり分配金については、2024年10月に公表しました予想値6,850円に対して、＋1,210円の8,060円に上方修正をしております。又、26年2月期については、資産の入替が発生しない前提に立ちますと、金利コストをはじめとした各種費用の増加を織り込むことに加え、物件売却益の剥落により、営業収益は減少となりますが、一口当たり分配金については、少なくとも6,410円を下限目途としつつ、26年2月期の資産入替の具現化に取り組んでまいります。
26年2月期の分配金予想値には、物件の入替影響は含まれておりませんので、新たな資産入替に向けた物件譲渡に伴う 売却益が計上となる可能性もあり、その動向につきましては、決まり次第開示を行ってまいります。運用会社としましては、内部留保等も活用しつつも、中長期的な成長に向けた資産入替を推し進め、25年8月期、26年2月期ともに当該予想値を上回ることができますよう努めてまいる所存です。
では続きまして8頁にお進みください。25年2月の決算概要です。25年2月期は、A列にあります前期実績との対比では、MY熊本ビルの45%分の売却に伴う、不動産等売却益330百万円の計上により、大きく増収増益となりました。又、B列にあります2024年10月時点での予想値対比では、賃料・共益費収入の増加、並びに修繕費等の費用が想定を下回ったことなどにより、期初予想値対比でも増収・増益となりました。尚、25年2月期末の一口当たりのNAVは、保有物件の鑑定評価額が大きく変動することもなく287,000円となりました。
続いて9頁をご覧ください。先ず、上段にて24年8月期実績と25年2月期実績での一口当たり分配金の増減要因を説明します。24年8月期の一口当たり分配金6,835円をスタートに説明しますと、収益面ではフリーレント、レントホリデーの期間終了や、24年8月期の賃料増額が寄与し、賃料・共益費収入が増加した一方で、費用面においては減価償却費、公租公課、支払利息等の増加がありました。MY熊本ビルの45%譲渡による売却益が大きく分配金を押し上げる要因となり、一定額を圧縮積立金に組み入れ後、一口当たり分配金は7,217 円となりました。次に下段の表にて、2024年10月に公表しました、25年2月期の分配金予想値と実績との増減要因を説明します。リーシングによる早期埋め戻しや、歩合型賃料テナントにおける賃料の増加、修繕費等の費用が想定を下回ったことなどにより、計画値を197円上回る実績となりました。
続きまして今後の業績予想につき説明しますので10頁にお進みください。25年8月期と26年2月期の業績予想について説明します。25年8月期はMY熊本ビルの55%、南品川3物件、計4物件の譲渡による賃料収入の減少影響や、一般管理費、支払利息等の増加はあるものの、物件売却による売却益を計上し、一口当たりの分配金は8,060円となる見込みです。26年2月期は、現状では物件の譲渡は確定していないためその影響を見込んでおりませんが、前期に実施した不動産売却益が剥落するとともに、一定程度の想定退去や金利上昇の影響等を費用面で織り込んでおり、一口あたりの分配金については、内部留保の一部取り崩しも想定し6,410円としております。
続いて11頁をご覧ください。先ず上段において、25年2月期実績と25年8月期予想での一口当たり分配金の増減要因を示しています。25年2月期の分配金水準7,217円をスタートに説明しますと、MY熊本ビル、南品川の3 物件、計4物件の譲渡と、名古屋栄のホテル取得に伴う賃料収入の差異の影響、公租公課や金利上昇等の分配金減少要因も想定する一方で、南品川3物件の借地代の剥落効果や、MY熊本ビルの55%譲渡と南品川3物件の売却益を加え、8,060円の分配金を予想しています。又、下段では、25年8月期予想と26年2月期予想での増減要因を示しております。収益面では物件譲渡による売却益の剥落に加え、物件譲渡による賃料収入の減少影響が通期に亘り影響すること、一定程度の退去率を想定していることなどによる賃料収入等の減少を見込む一方、費用面では、4物件の売却に伴い修繕費減少や水光熱費収支の改善が見込まれております。支払利息の増加等も見込みますと、内部留保の一部取り崩しも想定して一口当たり分配金は6,410円としています。
では次にポートフォリオ状況の説明に移りますので14頁にお進みください。ポートフォリオの状況について説明致します。25年2月期では、保有物件数は32棟、MY熊本ビルの一部売却後25年2月期末時点での資産規模は、取得価格ベースで1,231億円、右上の図にあります通りポートフォリオベースでの含み益は約179億円となっています。左上のグラフをご覧ください。先ず、ポートフォリオ利回りについては、賃料増額への取り組み強化の影響もあって徐々に上昇傾向にあり、物件NOIで5.19%、償却後NOI利回りでも4.18%台と高い利回り水準を示しております。尚、25年2月期にはMY熊本ビルの一部売却がありましたが、投資比率については大きな変動はありません。今後もリスク耐性や安定的なキャッシュフロー創出を目指したエリア分散を図りつつ、投資態度の変更を踏まえた取得機会の拡大による資産取得や資産入替の推進により、ポートフォリオの安定性と成長性の向上を追求してまいります。
では15頁にお進みください。テナント入退去の状況をご確認頂きます。先ず、ポートフォリオの稼働状況について左のグラフをご覧ください。25年2月期は、トップテナントの解約による退去面積の増加がありましたが、ポートフォリオ全体としては退去面積を入居面積が上回り、期末稼働率は前期末対比でも上昇し98.4%となりました。期中平均稼働率は予想値と同水準となる 98.1%に、又、期中平均キャッシュフロー稼働率については、予想値を0.2 ポイント上回る 96%となりました。25年8月期、26年2月期の業績予想の前提についてですが、先ず、テナント退去率について説明します。右下棒グラフの退去率推移の通り、25年8月期の退去率は、解約に関する通知に基づき6.8%となりました。
一方で、26年2月期の業績予想上は、テナントからの退去にかかる解約通知等に基づく見込みではなく、年間を通じて一定割合の退去があるものと想定を置き、マーケット状況および25年8月期の退去率を勘案し、6.3%の退去率を計画に織り込んでおります。又、右上に平均ダウンタイム期間、平均フリーレント期間の実績に関する推移を載せておりますが、予算策定上も実績およびマーケット等勘案し、物件ごとに一定のダウンタイムやフリーレントの想定を置き、業績予想に反映しております。このように一定のテナント退去やその影響を見込むことにより、25年8月期、26年2月期については、期末想定稼働率を夫々97.5%と98.2%、期中平均キャッシュフロー稼働率を夫々96.7%と96.0%と想定しております。
続きまして16頁にお進みください。リーシング状況についてです。25年2月期において重点的な対応が必要な物件としていました、2物件のリーシング状況、並びに結果を報告致します。ONEST西五反田スクエアは、24年8月末時点で稼働率が82.5%であり、225坪の募集対象区画がございましたが、2024年9月に埋め戻しを完了して100%稼働に回復済み、25年2月期末時点でも100%の稼働率を維持しております。ONEST名古屋錦スクエアについては、2024年11月に、貸床面積の50%超となる 917坪の解約がありましたが、館内店や拡張ニーズを汲み取り、解約面積のうち459坪につきましては、新規テナントとの賃貸借契約の締結を完了済みです。残りの床については外部募集を行っておりますが、4月1日開始の新たな 締結済み 契約を勘案しますと残りの募集床は396坪です。賃料上昇局面やポートフォリオ全体の高稼働状況を背景に、賃貸条件にもこだわり、一定程度の時間をかけたリーシング活動を展開してまいりたいと考えております。そのためONEST名古屋錦スクエアについては、25年8月期におけるリーシング重点対応物件としても上げており、引き続きリーシング活動に注力してまいります。
続きまして17頁をご覧ください。賃料についての状況です。上段のグラフをご覧ください。こちらでは、平均賃料単価および賃料ギャップについての推移を示しております。半年に一度、大手のリーシング業者に各物件のマーケット 賃料を査定してもらっていますが、全体感としては、新規供給が多いエリアにおいても空室は順調に消化され、空室率については低位で推移、又は、緩やかに低下しており、賃料単価についても多くの都市で上昇基調が続く など、リーシング環境は良い状況となっています。そのような環境下で賃料ギャップについては、マーケット賃料の上昇影響もあり、－7.3%と前期比で増賃余地が拡大しております。左下のグラフについては、新規契約における賃料改定の影響についての総括図となっています。25年2月期においては、新規契約件数は12件にとどまった前期と比較して、倍以上となる27件となりました。賃料単価が高い、所謂オーバーレント状況にあったテナントの退去後の埋め戻しの影響により、全体での増減率は微鏡となりましたが、増額契約となった 新規契約の内容を見ますと、その増額率は16%と前期比でも増加しております。
続いて18頁にお進みください。こちらでは、既存契約の賃料改定時のおけるテナント賃料の増減状況についてご確認頂きます。上のグラフでは、賃料改定の変動額および改定前賃料に対する増減率を示しています。本投資法人では、特に、金利のある世界に入った24年8月以降、賃料増額の実現に向けてシフトチェンジしており、25年2月期は、増額件数66件、月額394万円の増額改定実現と、前期を更に大きく上回る水準となりました。これらの期中増額改定による、25年2月の受ける賃貸事業収入の増額効果は、合計で1,235万円となります。又、25年8月期においては、既に現時点の契約済みのもので増額42件、月額ベースで344万円の増額を見込んでおり、賃料の増額改定は順調に進んでいます。
では19頁に参ります。テナント分散状況についてです。上位10テナント比率が0.6 ポイント低下したほか、平均賃貸面積200坪未満のテナント割合については、ポートフォリオ 全体で見ますと24年8月期末時点から大きな変化はありません。25年2月期においては、総賃貸可能面積に占める割合が1.7%となっていたトップテナントについて、2024年11月15日付けでの退去がありましたが、ポートフォリオ全体ではテナント数は増加し、1テナント当たりの平均賃貸面積が減少するなど、テナント分散は更に進展致しました。今後も 新規テナントとの契約によって、本投資法人の特徴であるテナント分散を更に進展させ、収入変動リスクの低減、テナント集中リスクの回避に努めていきたいと考えています。
続いて20頁をご覧ください。Oneリートの強みの一つとして、ファシリティマネジメントの専門チームをグループ内に持ち、内製化された専門組織により、工事費高騰が進む中でも最適なコスト管理のもとで築古の物件でもしっかり 維持管理をし、物件競争力を維持・向上させることができる点が挙げられます。左の棒グラフをご覧ください。資本的支出は、原則として各期の減価償却費の範囲内で計画し、これまでの工事データのトラックレコードに基づいた工事仕様や金額の精査、査定を経て実施します。25年2月期は、受変電設備やエレベーター更新などの大型工事を中心に、工事仕様および金額の精査、工期の調整等によって、当初予算計上額621百万円を約57百万円下回って着地致しました。今後については、上昇傾向にある工事費用の適正化および分割工事の検討を含め、費用の平準化を念頭に、その内容や妥当性について吟味して実施していく考えです。
続いて21頁にお進みください。この頁では、2025年2月から3月にかけて行いましたオフィスビル4物件の譲渡と、ホテル物件の取得による資産入替について説明致します。本投資法人は、23期中となる2025年2月にMY熊本ビルの45%を譲渡し、翌24期に入って2025年3月に、MY熊本ビルの55%、南品川JNビル、南品川Nビル、南品川Jビルの譲渡を行っております。又、2025年3月には、その譲渡代金により、本投資法人で初のホテル物件となるコンフォートイン名古屋栄駅前を取得致しました。譲渡対象となったオフィスビル4物件は、これまで本投資法人のポートフォリオの収益に安定的に貢献している一方で、いずれも築年数30年を経過し、今後を展望しますと内部成長余力も乏しく、修繕費や資本的支出の継続的な発生が見込まれておりました。
加えて南品川の3物件においては、いずれも借地権付き建物での所有であり、将来的な売却検討時の流動性に心配な点があったこと、又、借地の地代増加等の影響もあり、将来的なポートフォリオの収益性低下の回避という観点からも譲渡を決定致しました。尚、譲渡対象物件は、所有期間10年を超える資産であることから、特定資産の買い替えによる圧縮記帳を適用し、売却益の一部を内部留保として積み立て、当該内部留保については、一口当たり分配金の一層の安定性の実現を念頭に、戦略的にその活用を検討してまいります。取得対象となったコンフォートイン名古屋栄駅前は、名古屋市の中心部に位置し、交通利便性と宿泊利便性を兼ね備えた宿泊特化型ホテルです。幅広い宿泊需要やインバウンド需要も見込まれ、GOP連動となる変動賃料の物件ですので、賃料アップサイト余地という観点からもインフレ耐性を備えているほか、築年数もまだ11年であり、減価償却費見合いとなる手元流動性確保、活用の観点からもポートフォリオへの質的改善効果が期待される物件です。
続いて22頁にお進みください。本投資法人の外部成長における今後の方針について説明致します。2025年5月の投資主総会において規約の一部変更議案が承認可決されることを条件として、資産運用ガイドラインを一部変更することにより、市場環境に応じた取検討機会の拡大と資産入替の推進を図り、ポートフォリオの課題への対処、並びに質的改善を一層推進してまいります。先ず、ポートフォリオの用途別構成案として、現在90%以上としているオフィスビルへの投資割合については、過半を維持しながら、オフィスビル以外のアセットクラスの取得機会を柔軟に検討できるよう ホテル、住宅、商業施設、その他用途と幅広く投資対象を設定します。
又、ポートフォリオの投資対象地域構成としては、現在は東京経済圏において70%以上としておりますが、オフィスビル、住宅、商業施設の立地は地域分散を考慮しつつ、幅広い取得検討を可能とするため特定の比率は定めず、東京経済圏を中心とした5大都市圏、地方政令指定都市等と設定します。又、ホテルの立地については、エリアを特定することなく、日本全国の主要都市およびその周辺地域、観光地を対象とします。これにより、中長期的にキャッシュフローの創出力や、成長力のあるアセットクラスの取得や、外部環境に柔軟に対応しつつ幅広く、且つ良質な物件取得検討の機会を獲得することが可能となるものと考えております。これらの資産運用ガイドラインの一部変更につきましては、運用会社での所定の決議を経て、改めてお知らせする予定です。尚、下部にあります通り、優先交渉権を取得済みとなっておりました神楽坂 プラザビルについて、その購入可能期間を、昨年12月に5年間新たに延長しました。今後も賃貸事業収支の改善状況を見極めて取得可否を判断していく方針です。
続いて23頁に進みます。財務状況についてです。24年9月に総額110億円のリファイナンスを実行し、借入期限の分散を図って借入金の平均残存年数を伸ばしております。尚、平均金利については、資金調達期間の長期化や、固定金利調達における基準金利水準の上昇 影響を受け、20年8月期末の0.713%から0.852%に上昇しておりますが、金利上昇の影響を緩やかなものとすべく変動金利調達のウエイトを高めております。今後のベース金利の上昇傾向に対しては、平均残存年数や返済期限の分布状況を睨みつつ、資金調達期間や調達手法の検討を行い、その影響の緩和に向け引き続き検討していきたいと考えております。
続いて24頁をご覧ください。有利子負債残高は前期比で変動はありませんが、グリーンファイナンスの活用を拡充しています。又、有利子負債の調達先構成については、スポンサーであるみずほ信託銀行に加え、みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団を組成して借入先の分散を図っております。
続きまして27頁をご覧ください。サステナビリティに関する取り組みについてです。グリーンビル認証の取得を進めておりますが、ONEST名古屋錦スクエアにおいて、新たにCASBEE不動産評価認証を取得致しました。
28頁にお進みください。環境についての取り組み内容を記載しております。保有物件については、環境関連評価認証の取得を進め、認証物件数については24物件、延床面積ベースの認証取得率は83.3%の水準となりました。環境負荷の低減に向けた取り組みとして、GHG排出量原単位の削減につきましては、当期において本投資法人初となる非化石証書の調達を実施しました。水消費量につきましても、最も効果が大きいと試算された大博多ビルについて節水機器の導入を2月に開始し、今後もその影響分析を踏まえ他の物件への導入を検討し、消費量の削減に取り組む所存です。
29頁をご覧ください。社会項目ですが、テナントへの安心・快適・健康の提供として、エレベーター内へのプロジェクター型情報端末の設置を行い、テナントとのコミュニケーション促進や館内情報提供ツールとして活用しており、今後、他の物件においても、順次導入を検討してまいります。又、テナント満足度調査の継続的な実施や、災害に対するリスクマネジメント強化についても引き続き取り組んでまいります。Oneリートの資産運用会社である「みずほリートマネジメント」は、M1グループに属しておりますので、M1グループで一体となり、人材育成や能力開発、ダイバーシティ・エクイティー&イクルージョンにも取り組みを強化・継続しています。
30頁をご覧ください。ガバナンスに関する取り組みとして、投資主利益との一致を図るための運用体制を追求していくため、コンプライアンス研修や内部通報制度の整備や実施、リスクモニタリング等リスクマネジメントの推進、利益相反防止体制の整備をしております。又、投資主利益との一致を図るべく、運用報酬体系にNOI連動、EPU連動の報酬規定を設置しており、加えてスポンサーによるセイムボート出資比率も14.7%となっております。
32頁以降は、Appendixとして資料を付けております。お時間の許す際にご参照頂ければ幸いです。
最後に25年2月期（第23期）を総括して、又、今後の展望を含めお話をさせて頂きます。当期は。これまでOneリートとして課題認識しておりました、保有物件の築年数経過に伴う資本的支出の増加、物価や金利等のコスト上昇、インフレ懸念といった対処すべき諸問題に対応すべく、スポンサーからの新たな支援も得て、資産の入替によるポートフォリオの質の改善、よりキャッシュフローの成長力が見込める新規アセットの取得に、本格的に取り組む契機となった期です。資産の入替実行を通じ、23期、24期の2期に亘り譲渡益を還元するとともに、内部留保の充実にもその成果が得られました。
賃貸市場同様に、好調な売買市場を活用し、引き続きポートフォリオの質の強化と分配金水準の安定化と持続的な成長を目指し、今後、総額200億円規模の資産の入替を進めていきたいと考えております。そのためには、中長期的に保有利回りの低下が見込まれる物件を中心に売却しつつ、その代替となる入替物件については、利回りの確保やキャッシュフローの成長性重視の観点からも、ミドルサイズオフィスに限定せず、その時々の不動産マーケットに合わせて、より柔軟に、幅広く優良物件を発掘して、且つ機動的に取得検討に繋げていくことが必要だと感じております。
その観点から、2025年5月開催の投資主総会において、投資態度の変更を伴う投資法人規約の一部変更議案を付議させて頂く予定です。優れた運用実績を有するオフィスをポートフォリオの軸としつつも、今後、賃料の伸びが見込めるホテルや賃貸住宅、商業物件等にも新たに投資検討の目を広げ、それらを取り込んでいくことで内部成長力を高めつつ、又、ポートフォリオのリスク分散を図っていくことで、投資主の皆様のご期待に応えてまいりたいと考えております。投資主の皆様の分配金水準の維持・向上を目指し、中長期的な成長路線に乗せていくための変革期となりますが、引き続き皆様のご理解とご支援を頂きますようお願い申し上げます。
私からの説明は以上になります。ご視聴頂き有難うございました。
