Oneリート投資法人 2024年2月期決算概要

Oneリート投資法人
2024年2月期（第21期）決算動画説明書
○動画　 https://www.youtube.com/watch?v=w4-5NtsU_XM
○説明資料
https://one-reit.com/file/top-91339aa93ab43c9878591fe92e5190318a789e82.pdf
○説明者 Oneリート投資法人 執行役員　兼
　　　　　みずほリートマネジメント株式会社　代表取締役　鍋山 洋章
○説明　
これより決算説明資料に沿って説明致します。
資料の3頁をご覧ください。この頁では、投資主価値の向上に向け取り組みました、24年2月期（第21期）の実績について纏めています。先ず左側、内部成長についてです。内部成長においては、賃料の増額を伴いながら、リーシングが計画以上に進捗したことで、期末稼働率、期中平均稼働率について計画を上回る実績となりました。左下の棒グラフで見て取れます通り、賃料の増額につきましても着実に実績を積み上げています。今後もリーシング活動においては、稼働を重視した早期埋め戻しを図りながら、マーケット動向に合わせた、賃料増額の実現に注力してまいります。右上にあります外部成長については、ポートフォリオの安定性向上に向けて、新規物件の取得を目指した取り組みを継続しています。

外部成長の環境と致しましては、物件取得競争が継続していることから、取得機会は限定的である一方で、資産入替を展望すると、物件売却環境としては、好環境であると認識しています。このような環境の中で資産の入れ替え戦略については、今後は新たに売却先行も視野に入れながら、含み益の活用や買い替え特例による内部留保の蓄積と、その後の活用を検討してまいります。物件の取得検討に際しては、厳選投資の姿勢を継続し、安定性向上に軸足を置く外部成長を目指していく考えです。続きまして右下、財務面につきましては、2023年9月に総額129億円のリファイナンスを実行致しました。今後の金利水準上昇を見据え、リファイナンス金額の概ね3/4にあたる90億円を、5年固定金利での調達にシフトするなど、固定金利比率を上げたことから平均金利の上昇は見られますが、金融系スポンサーの下で 安定的な財務状況を継続しています。

今後は金利動向を注視しつつ、資金調達機関および固定・変動比率の調整や、調達方法の比較検討を通じ、柔軟かつ最適な資金調達を模索していく方針です。
次に資料の4頁をご覧ください。決算概要・業績予想サマリーです。左側の決算概要に関する表をご覧ください。24年2月期については、23年8月期のリーシング結果の寄与や、早期埋め戻しによる賃料共益費収入の増加、水道光熱費収支の改善を主な要因として、一口当たり分配金については、2023年10月に公表しました予想値6,580円に対して、+111円の6,691円にて実績し確定となりました。24年8月期予想値については、24年2月期の早期埋め戻し結果の寄与およびテナント退去率の低下、又、水道光熱費収支の改善を背景に、一口当たり分配金については、2023年10月に公表しました予想値6,410円に対して、＋310円の6,720円に今回上方修正をしております。24年2月期の実績対比においても、激変緩和措置の終了等による、電気料金収支改善要因の剥落の影響を考慮した上でも、29円の増額分配となる見込みです。

又、現時点においては、25年2月期の一口当たり分配金を6,410円と予想しております。24年8月期のテナント退去率は3.2%と、近年まれに見る極めて低水準に収まる見込みですが、活発な経済活動とオフィスマーケット状況を鑑み、年間を通じて一定のテナント退去率を想定値として、業績予想には織り込んでいます。テナントの入替に伴うダウンタイムや、フリーレント等の発生による賃料共益費収入の変動や、24年9月に返済期限が到来する借入金のリファイナンスについても、金利上昇等のシナリオを保守的に織り込み、業績予想値に反映しております。これまでOneリートでは、実績分配金が予想値を下回ったことはありません。運用会社としましては、24年8月期、25年2月期ともに、当該予想値を上回ることができますよう努めてまいる所存です。

では続きまして7頁にお進みください。24年2月期の決算概要です。24年2月期は、A 列にあります前期実績対比では、減収減益となりました。B列にあります2023年10月時点での予想値に対しては、減収とはなりましたが、賃料共益費収入の増加、並びに、燃料費等調整単価の低下による水道光熱費収支の改善等により、増益での着地となりました。尚、24年2月期末の一口当たりのNAVは、保有物件の鑑定評価額か微増となった結果、286,000円となりました。

続いて8頁をご覧ください。先ず上段にて、23年8月期実績と24年2月期実績での一口当たり分配金の増減要因を説明します。23年8月期の一口当たり分配金6,821円をスタートに説明しますと、収益面では解約やフリーレント期間による影響、原状回復費収入の剥落により賃料共益費収入が減少し、費用面においては、高騰傾向にある工事費対策の一環で、工事を前倒し実施したことにより修繕費が増加する一方で、激変緩和措置の延長による水道光熱費収支の改善や、減価償却費の減少等により、24年2月期の一口当たり分配金は6,691円となりました。次に下段の表にて、2023年10月に公表しました、24年2月期の分配金を予想値と実績値との増減要因を説明します。早期リーシング進捗等に伴う賃料共益費収入、並びに、ガス料金費用の低下による水道光熱費収支の上振れに加え、館内増床等を通じてリーシング関連費用も抑えることができ、修繕費等その他費用の増加を吸収したことで、計画値を111円上回る実績となりました。

では続きまして、今後の業績予想につき説明しますので9頁にお進みください。24年8月期と25年2月期の業績予想です。24年8月期は、前期の早期埋め戻し成果の寄与や修繕費の減少が賃貸事業費用、支払い利息等の費用増加を吸収し、24年2月期対比で、増収増益となることを予想しております。賃貸事業収益をベースとした一口当たりの分配金は、6,720円となる見込みです。25年2月期は、一定程度の想定退去および金利上昇の影響を保守的に織り込み、一口当たりの分配金は6,410円と現時点では想定しております。

続いて10頁をご覧ください、先ず上段において、24年2月期実績と24年8月期予想での、一口当たり分配金の増減要因を示しています。24年2月期の分配金水準6,691円をスタートに説明しますと、24年2月期の早期埋め戻し等の効果による賃料収入の増加を見込むとともに、24年2月期に実施した工事費用の減少が、分配金を押し上げる要因となります。一方で、水道光熱費収支においては、激変緩和措置の終了による改善要因の剥落、評価替による固定資産税の増加や金利上昇等の分配金減少要因も想定しており、結果24年8月期は6,720円水準の分配金を予想しています。又、下段では24年8月期予想と25年2月期予想での増減要因を示しております。収益面では、テナントの解約や入替が一定程度発生するとの前提に立って退去率を想定し、費用面では修繕費等賃貸事業費用は減少するものの、減価償却費の増加および金利上昇による支払利息の増加を保守的に見込んでいます。結果、一口当たり分配金は6,410円を予想しています。引き続きこれらの予想値を超える分配金実績を残せるよう努めてまいります。

では、ポートフォリオ状況の説明に移りますので13頁にお進みください。ポートフォリオの状況について説明します。現在の保有物件数は32棟、24年2月期末時点での資産規模は、取得価格ベースで1,236億円、右上の図にあります通り、ポートフォリオベースでの含み益は約177億円となっています。左上のグラフをご覧ください。先ず、ポートフォリオ利回りについては 徐々に低下傾向にあるものの、依然として物件NOIで5%台、償却後NOI利回りでも4%台と、高い利回り水準を維持しております。尚、24年2月期には物件の取得や入替は発生しておりませんので、下の図にあります投資比率については特段の変動はありません。今後も、リスク体制や安定的なキャッシュフロー創出を目指したエリア分散を図りつつ、ポートフォリオの安定性向上を追求してまいります。

14頁にお進みください。テナント入居・退去の状況をご確認頂きます。先ず、ポートフォリオの稼働状況の推移について、左のグラフをご覧ください。24年2月期は、入退去面積を見ますと計画以上のリーシング進捗により、入居面積が計画値を439坪上回った結果、期末稼働率は98.7%となりました。期中平均稼働率は、予想対比＋0.2 ポイントで98.6%に到達、又、期中平均キャッシュフロー稼働率については、予想比－0.1ポイントとなる96.1%となりました。24年8月期、25年2月期の業績予想の前提についてですが、先ず、テナント退去率について説明します。右下、棒グラフの退去率推移の通り、24年8月期の退去率は、解約に関する通知に基づき、3.2%と極めて低水準にとどまる見込みです。テナントとの契約は、その殆どが普通借家契約であり、退去には6か月前の通知が必要となります。

24年8月期中に退去するテナントは、その6ヶ月前、つまり 2024年2月末までに退去通知を要することとされておりますので、この3.2%という24年8月期の退去率は、違約金を伴う突発的な退去や、個別契約の中で、解約予告が6か月以内となっている契約における退去の発生可能性を除けば、ほぼ確定時に近いものと捉えて頂いて結構かと存じます。一方で25年2月期の業績予想上は、テナントからの退去にかかる数値等による見込み値ではなく、年間を通じて一定割合の退去があり得るものとの想定を置き、マーケット状況および24年8月期の退去率を勘案し、7.8%の退去率を計画に織り込んでおります、又、右上に平均ダウンタイム期間、平均フリーレント期間の実績に関する推移を載せておりますが、予算策定上も実績およびマーケット等を勘案し、物件毎に一定のダウンタイムやフリーレントの想定を置き、業績予想に反映しております。このように一定のテナント退去や、その影響を見込むことにより、24年8月期、25年2月期については、期末想定稼働率を夫々98. 9%と97.0%、期中平均キャッシュフロー稼働率をそれぞれ96.5%と95.3%と想定しております。

続きまして15頁にお進みください。リーシング状況についてです。保有物件のうち23年8月期末試験の稼働率が90%を下回っており、重点的な対応が必要な物件としていました2物件のリーシング状況、並びに、結果を説明します。ONEST元代々木スクエアは、23年8月末時点で稼働率が87.2%であり、ワンフロア297坪の募集対象区画がございましたが、大規模の賃貸を希望するテナントへのリーシング活動によって、埋め戻しを実現し、2023年12月より満室稼働に回復しています。新川1丁目ビルは、23年8月末で87.4%の稼働率でしたが、58坪の契約が完了し、こちらも 23年12月より満室稼働となりました。24年2月期末時点において、稼働率が90%を下回る物件はございません。今後のリーシング戦略に関しては、大規模化の空室については、区画の分割等のテナントのニーズに柔軟に対応し、早期埋め戻しを目指すとともに、新規募集賃料の増額により、マーケット賃料とのレントキャップを縮小し、収益性の向上を図っていく考えです。

続きまして16頁をご覧ください。賃料についての状況です。 左のグラフをご覧ください。こちらでは、平均賃料および賃料ギャップについての推移を示しております。半年に一度、大手のリーシング業者に、各物件のマーケット賃料を査定してもらっていますが、全体感としては、空室率については緩やかに低下し、賃料単価についても上昇に転じるエリアも見られるなど一服感が見られます。そのような環境下で、既存契約および新規募集時における賃料改定の効果を背景に、賃料ギャップは－6.1%と前期比で縮小しております。右上のグラフについては、既存契約および新規募集時における、賃料改定の影響についての総括図となっています。Oneリートでは、オフィス市況を勘案し、稼働重視のポートフォリオ運営を継続してきておりますが、既存契約の賃料改定および新規募集時における賃料改定、共に着実に増額実績を積み上げてきております。右下のグラフでは、契約満了時点でのレントギャップ分布を示しております。全体として、賃料ギャップが－6.1%となっていることからわかるとおり、既存契約賃料がマーケット賃料を下回るアンダーレントの方が多く、賃料ギャップを生かしつつ、機動的、且つ、柔軟にリーシング活動に取り組みたいと考えています。

続いて17頁にお進みください。こちらでは、上段にて既存契約の賃料改定時の増減状況、下段にて新規募集時の賃料改定についてご確認頂きます。左上のグラフでは、賃料改定の変動額および改定前賃料に対する増減率を示しています。24年2月期は、増額件数1件、月額15万円の増額改定を実現しております。小幅な増額となりましたが、24年8月期には、9件月額約160万円の増額改定を既に契約済みです。尚、24年2月期は、既存テナントとの間での賃料改定において、従前賃料からの減額更改となった事例は、前期に引き続き発生しておりません。下段のグラフでは、新規募集時の変動額および改定前賃料に対する増減率を示しています。24年2月期は、新規募集時の賃料変動額は、前期対比で改善しており、稼働優先の埋め戻し方針を維持しながらも、減額分も小幅にとどまり、増減額はプラスで着地しました。

では18頁に参ります。 テナント分散状況についてです。上位10 テナント比率、平均賃貸面積、200坪未満のテナント割合については、23年8月期末時点から大きな変化はありません。賃貸面積200坪未満となっているテナントの割合は、全体の89.2%を占めており、ポートフォリオにおける高度なテナント分散を引き続き維持しております。
続いて19頁をご覧ください。Oneリートの強みの一つとして、ファシリティ・マネジメントの専門チームをグループ内に共有しており、内製化された専門組織により、最適なコスト管理のもとで、築古の物件でもしっかり維持管理をし、物件競争力を維持・向上することができる点が挙げられます。左の棒グラフをご覧ください。資本的支出は、原則として各期の減価償却費の範囲内で計画し、これまでの工事データのトラックレコードに基づいた工事仕様や、金額の精査・査定を経て実施します。24年2月期は、エレベーター更新工事が、複数物件で重なる等の事情があり、資本的支出金額が減価償却費を上回りましたが、当初計画値を約85百万円下回って着地することができました。今後については、上昇傾向にある工事費用の適正化および平準化を念頭に、その内容や妥当性について吟味して実施していく考えです。

続いて20頁にお進みください。外部成長に関する取り組み方針を記載しております。先ず 基本方針としては、ポートフォリオ等財務構造に配慮した、規律ある外部成長を指針として、資産規模拡大によるリスク分散や、ポートフォリオの安定性向上に資する外部成長に取り組んでまいります。一方で、オフィスの供給増加による需給悪化懸念や賃貸事業コスト、金利水準の上昇等を背景に、オフィスリートの投資口価格は軟調な状況が続いておりますので、Oneリートとしてもその回復を目指すべく、長期保有資産の買い替え特例等の活用を視野に、ポートフォリオの質やリスク体制を高めるべく、資産入替に取り組んでいく考えです。冒頭申し上げました通り、物件取得環境については、競争の激しい取得環境が継続していることから、今後の入替戦略においては売却先行も視野に入れつつ、取得については、スポンサーサポートや独自のネットワーク等による、ソーシングルートから得られる情報について、ビルスペックおよび立地、賃貸収益の安定性に着目し、厳選投資の姿勢を維持して引き続き検討してまいります。

続いて21頁に進みます。財務状況についてです。24年2月期においては、23年9月に129億円のリファイナンスを実行し、借り替え時期の分散を図って、借入金の平均残存年数を伸ばすとともに、固定金利比率を91%まで引き上げました。尚、平均金利については、リファイナンスにおける調達期間の長期化や、固定金利調達における基準金利水準の上昇影響を受け、23年8月期末の0.615%から0.683%に上昇しております。今後のベース金利の上昇傾向に対しては、平均残存年数や返済期限の分布状況を睨みつつ、資金調達機関の検討をはじめ、その影響の極小化を検討していきたいと考えております。

続いて22頁をご覧ください。有利子負債の構成については、スポンサーであるみずほ信託銀行に加え、みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団を組成して、借入先の分散を図っており、2023年9月のリファイナンスでは新規の金融機関も参加し、24年2月末時点の借入先数は20となっております。

続きまして25頁をご覧ください。サステナビリティに関する取り組みについてです。これまで継続して取り組みを行ってまいりました、GRESBリアルエステイト評価については、6年連続でグリーンスターを獲得しました。レーティングは3-Stars評価となり、GRESB開示評価は最上位のA評価を得ております。又、2023年12月には、サステナビリティレポート2023を新たに発行し、グリーンビルディング認証についても、24年2月期は合計で4件について再取得を行っております。

26頁にお進みください。環境についての取り組み内容を記載しております。保有物件については、環境関連評価認証の取得を進めておりまして、延べ床面積ベースの認証取得率は、約80%の水準となりました。認証物件数についても22物件となっております。環境負荷の低減に向けた取り組みとしましては、これまでも省エネ設備への更新や、照明のLED化等に取り組んできておりますので、引き続きテナントの入退去や設備更新等の機会を捉えて、毎期着実な成果に繋げていきたいと考えております。

27頁をご覧ください。社会項目ですが、テナントへの安心・快適・健康の提供に向け、テナント満足度調査を実施し、共用部スペースの改修等満足度向上に向けた取り組みを行うとともに、災害に対するリスクマネジメントとして、防災マニュアルの配布や防災備品の設置を行っています。又、テナントや地域コミュニティの利便性向上、および温室効果ガス排出量の削減を企図して、公開空地に電動キックボードのシェアリングサービスのポートや、レンタルサイクルを設置するなど、地域コミュニティに対する取り組みも実施しています。又、Oneリートの資産運用会社である「みずほリートマネジメント」は、MONEグループに属しておりますので、MONEグループで一体となり、人材育成や能力開発、ダイバーシティ・エクイティー&インクルージョンにも取り組みを強化継続しています。

28頁をご覧ください。ガバナンスに関する取り組みとして、投資主の利益との一致を図るための運用体制を追求していくため、コンプライアンス研修や内部通報制度の整備や実施、リスクモニタリング等リスクマネジメントの推進、利益相反防止体制の整備をしております。又、投資主利益との一致を図るべく、運用報酬体系にNOI連動、EPU連動の報酬規定を設置しております。右上には、24年2月期末時点におけるスポンサーによるセームボート出資割合を記載しておりますが、2024年2月29日付で公表しました通り、スポンサーによるOneリートの投資口の追加取得が完了した旨の通知を受領致しました。資産運用会社としましては、投資口の追加取得により、スポンサーのOneリートへの支援姿勢が、一層 明確化するとともに、投資主の皆様とスポンサーとの利益の共通化が今まで以上に図られることから、今後、更にスポンサーと連携してサポートを得つつ、投資主価値向上に向けた取り組みを行っていけるものと考えております。

31頁以降は、アペンディクスとして資料をお付けしております。お時間の許す際にご参照頂ければ幸いです。
最後になりますが、24年2月期（第21期）を総括して、2点改めてお話しさせて頂きます。先ず1点目、当期の成果についてです。保有物件の高稼働率維持を初めとし、Oneリートは柔軟なシーシング戦略や需要喚起の取り組み等により、着実な賃料増額を伴いつつ、期初計画値以上のリーシング進捗を実現するなど、内部成長面では確かな手応えを得ており、翌第22期の分配金水準の上方修正にも繋げることができました。足元では市場金利やエネルギーコスト、物価水準、人件費の上昇等コストアップ要因はあるものの、国内経済の回復基調と合わせて賃料ギャップを活かし、賃貸事業収入の増加・増収にも一層注力していく方針です。2点目、投資口価格水準の回復に向けた取り組みについてです。スポンサーによる投資口の追加取得も完了し、サポート姿勢もより一層明確化されたことにより、これまで以上に腰を据えて、保有物件の入替に取り組む考えです。物件取得環境は、競争も含め厳しい状況ですが、逆に入替戦略における売却環境としては、良い環境にあると認識ですので、今後は、一部物件の売却先行も視野に入れて、その取り組みに注力します。その過程においては、物件の入替により不動産の含み益を実現し、投資主の皆様に還元しつつ、願わくはOneリートの課題の一つであった内部留保の充実にも努め、中長期的に分配金水準を安定させていくべく、その活用についても検討を行ってまいります。

Oneリートの時間運用会社として投資主価値の向上に向けて着実な取り組みを進めてまいりますので、引き続きご理解とご支援を頂きますようお願い申し上げます。
私からの説明は以上になります。ご視聴頂き有難うございました。