コンフォリア・レジデンシャル投資法人 2025年7月期決算概要

コンフォリア・レジデンシャル投資法人
2025年7月期（第30期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3282/20250917/uujsbsh349/
○説明資料
https://www.comforia-reit.co.jp/file/ir_library_term-ae2505ad9440ec644c40165935c93f3a807e0e70.pdf
○説明者　コンフォリア・レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　　東急不動産リート・マネジメント株式会社　
常務執行役員コンフォリア運用本部長　坂元 貴
〇説明
本日は決算説明会にご参加を頂きまして有難うございます。今回は短期、中期の目標を設定致しましたので、先ず冒頭その目標に至る考え方についてご説明をさせて頂きます。
それでは説明資料の2頁をご覧ください。直近の経済環境は、市場予想を上回るCPIや長期金利の17年ぶりの高水準など、不透明感が高まってきております。そのような中、投資家の方の意識も変化をしてまいりました。

3頁をご覧ください。こちらは投資家の皆様から頂戴したご質問内容を、昨年後半と本年前半で比較をしたものです。金利負担が増す中それに打ち勝てるのかという、内部成長に関するご質問が一番多かったという点は変わりございませんが、 財務戦略、バイバックに関するご質問が増えてきておりました。

次にエクイティマーケットの状況です。4頁をご覧ください。マーケット下落から回復基調となっておりますが、前回決算発表時を起点に見ますと、東証REIT指数に対し、コンフォリアはアンダーパフォームしている状態が長く、これはマーケットからの金利上昇に備えよというメッセージと理解を致しました。

次に5頁をご覧ください。このような不透明感が高まる環境下ではございましたが、おかげさまで第30期の決算は、EPU、DPUともに過去最高を更新することができました。
6頁をご覧ください。その決算の中身を見ますと、繁忙期という季節要因により、損益的にマイナス影響の出やすい期でありましたが、金利上昇分を上回る内部成長が実現できておりました。
この状態を継続していくためには、規律あるB/Sコントロールの実施が必要であると考え、次の7 頁をご覧ください。第31期と第32期にかけて、物件売却資金を原資に借入金返済によるLTVの下げを行い、第31期については併せて自己投資口取得も実施する予定でございます。この施策により、第32期末のLTVは52.4%へ低下する予定です。

次に8頁をご覧ください。このような B/S コントロールの効果と、足元の賃貸マーケットおよび内部成長のポテンシャルを踏まえ、EPU成長を年率2%から3%へと上方修正することに致しました。
具体的な数値目標について9頁をご覧ください。中期目標として内部成長を軸に、外部成長は成長力のある物件に厳選することで、第40期でのEPU6,700円を目指します。そしてその通過点として、第33期には節目となる6,000円の突破を図ります。又、DPUについては、売却益や内部留保の取り崩しにより、EPUに対し期当たり50円から150円程度の上乗せを考えております。

それではこの目標達成を実現するためのアクションについて13頁をご覧ください。先ず金利想定ですが、政策金利ベースで2027年8月に、1.25%までの上昇を段階的に想定しております。次に内部成長ですが、設備機器更新を盛り込んだ原状回復工事を推進するとともに、更新時賃料変動率を伸ばすことで賃料上昇を目指します。外部成長では、資産入替とインプライドキャップレートを踏まえた厳選投資を実施、物件売却においては、運営型賃貸住宅も候補に含め成長資産の比率を高めてまいります。財務資本戦略では、巡航時の上限LTV52%を意識し、売却資金の再投資については、EPU成長を見据えて成長投資、物件取得、自己投資口取得、借入返済、これらの中から状況に応じて最適な選択をしてまいります。

では、このうち財務資本戦略について足元の取り組みをご説明致しますので、18頁までお進みください。左上にあります意思決定フローの欄をご覧ください。LTVの高さから生じる財務リスク懸念を払拭するため、②にあるように23億円の期限前返済と、26億円の変動金利固定化を行うことで懸念払拭を最優先と致しました。借入金返済実施後の売却資金残額については、総合的に勘案して、NAV1倍割れ水準の投資口価格であれば、その取得がEPU向上に資すると判断をし、実行することと致しました。

それでは決算の概要説明に移りますので20頁をご覧ください。左側にあります譲渡益を除いた一口当たり当期純利益、所謂EPUは5,745円で対前年＋3.3%、又、右側にあります一口当たり分配金、所謂DPUは5,957円で対前年＋4.3%となり、EPU、DPUともに過去最高金額となりました。

21頁をご覧ください。左側の内部成長をご覧ください。ポートフォリオ全体の入替時賃料変動率は11.8%と、過去最高値を更新し、特にシングルタイプは3期連続で過去最高値を更新するなど好調さが際立っております。その下にあります更新時の賃料変動率も＋1.5%で、こちらも過去最高値更新となりました。次に右側の外部成長をご覧ください。上段の譲渡では、コンフォリア新子安の準共有持分49%を売却し、譲渡益のうち1.6億円を配当予定です。下段の取得では計5 物件、125億円を取得し、その結果、本年7月末での資産規模は3,391億円となっております。

22頁をご覧ください。決算実績についてご説明致します。既存物件の伸びが103円で、支払利息分83円を上回ることができ、更に第29期、第30期に取得した物件収益が大きく寄与することで、コスト平準化を企図した前倒し工事の実施ができました。

続いて23頁をご覧ください 業績予想についてご説明致します。第31期は、既存物件のプラス影響と新規取得物件の寄与に加え、自己投資口取得による効果23円分も見込んで、EPU5,865円、DPU6,105円を予想しております。続く第32期は繁忙期でありますが、既存物件でのプラスを見込み、EPUは5,918円と第30期実績に対し＋3%の成長見込み、DPUについては6,166円と＋3.5%を予想しております。

24頁をご覧ください。第31期、第32期合計の既存物件によるプラス金額は355円で、既存借入の支払利息分195円を上回っております。こちらの金利想定は、政策金利ベースで 2026年6月に1.0%までの上昇を見込んでおり、達成蓋然性の高い予想と考えております。

続いて足元の運用状況を説明致しますので26頁をご覧ください。平均稼働率については、賃料引き上げに注力をしておりましたが、97.1%という高い水準にとどまりました。又、解約率は賃料水準の上昇に伴い繁忙期比較で低下しており、空き住戸が出ないため需給が逼迫するという、貸し手優位なマーケット状態となっております。

次に賃料動向について27頁をご覧ください。左上にあります入替時賃料変動率は、11.8%と初めて2桁台に乗り、その下にあります期中継続保有物件の賃料単価変動率も、1.7%と過去最高水準でした。それに伴いレントギャップも9.9%と上昇してきております。右側にございます更新時賃料変動率ですが、増額割合が増えることで変動率も上昇しておりますが、値上げ提示額の増額を行い、もう一段高い変動率の獲得にチャレンジをしてまいります。

次にエリア別の入替時賃料変動率について28頁をご覧ください。東京23区全体で12.0%と過去最高値を記録し、その中の各エリアとも高い数字を示しております。又、関西圏でも8.3%という過去最高水準に到達し、賃料上昇の波が具現化してまいりました。
次は東京のマーケットが強い理由のご説明ですが、29頁ではオフィスへの出社回帰による職住近接志向の高まり、30頁では平均年収上昇率の圧倒的高さによる賃料負担力の増加、31頁では人口増加傾向の継続、
32頁では賃貸マンション着工数減による供給減などの要因が考えられます。

続いて33頁をご覧ください。こちらは専用部に対する工事種別毎の賃料変動率を纏めております。一番左の原状回復工事は全体戸数の98.6%に実施し、11.4%の賃料アップを低コストで実現致しました。真ん中のリノベーション、一番右のプレミアムリノベーションは、築年の古い広めのタイプに有効な工事で、30%から50%近い賃料上昇が可能となりますので、効果の期待できる部屋を厳選して実施してまいります。
次はそれ以外の収益力向上策のご説明致しますので35頁にお進みください。物件の競争力を上げることで、賃料増額と居住者の満足度を上げる取り組みとして、左にありますように 無料インターネットと置き配システムの導入を進めております。又、所有からシェアに変化する時代に合わせ、空き駐車場のサブリース化による収入増も行ってまいります。

それでは続いて外部成長につきまして37頁をご覧ください。こちらの頁では、第30期から第32期にかけての物件入替に伴うポートフォリオの変化を纏めております。3物件の譲渡と2物件の取得を行い、右側の入替後の表をご覧頂くと、東京23区比率は上昇、平均築年数は低下、内部留保額増加による財務基盤の強化が図られる結果となっております。

具体的な物件については38頁をご覧ください。上段左から2つ目までが譲渡物件で、コンフォリア新子安は23区外のファミリータイプ、コンフォリア木場公園は平均面積 21 m2の狭めのシングルタイプです。両物件とも築年18年を超え、コスト増とエリア内成長力が限定的になることが見込まれることから、売却を判断致しました。右上は前回の決算発表時に取得を公表済みのコンフォリア戸越公園で、7月に竣工した新築未入居物件となります。下段は相互売買の物件で、左側が取得するコンフォリア大森山王、右側が譲渡するコンフォリア銀座EAST弐番館です。築20年を超え、コスト増とエリア内成長力に劣後する物件を譲渡し、築2.4年で賃料成長も期待の高い物件に入れ替えることができました。

次にパイプラインの状況について39頁をご覧ください。スポンサーパイプラインに、運用会社独自ルートを合わせまして合計25物件のパイプラインを有しており、タイミングを見計らって外部成長可能な状態となっております。

続いて財務状況につきまして40頁をご覧ください。借換えに伴いましてベース金利上昇により、期末の加重平均金利は0.82%と上昇しております。又、LTVについては期末時点で52.6%でございます。
41頁を覧ください。金利上昇の抑制を図るため、変動金利の割合を最大30%までとしておりますが、近々の利上げを見据え、一部固定化をしていく予定としております。又、平均残存年数については、引き続き4年程度を目安にコントロールを行います。

最後に、サステナビリティへの取り組み状況について43頁をご覧ください。2030年を目標年としたSBT認定を取得し、温室効果ガス排出量削減に向け、省エネ活動や再生可能エネルギーの導入などの取り組みを推進しております。尚、詳細な内容につきましては、本年11月に予定しておりますサステナビリティレポートで開示をさせて頂きます。又、CASBEEの認証を3物件で取得し、環境認証取得割合は33.0%になりました。
説明は以上となります。どうも有難うございました。