アドバンス・レジデンス投資法人 2025年7月期決算概要

アドバンス・レジデンス投資法人
2025年7月期（第30期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　 　https://www.net-presentations.com/3269/20250916/mvh389j/
○説明資料 https://www.adr-reit.com/files/optionallink/00003250_file.pdf
〇質疑応答 https://www.adr-reit.com/files/optionallink/00003264_file.pdf
○説明者　 伊藤忠リート・マネジメント株式会社
　　　　　　常務執行役員 住宅事業本部長　工藤 勲
〇説明
この度はご多忙のところご視聴頂き誠に有難うございます。又、投資主の皆様、関係者の皆様には日頃より多大なるご支援を賜り、この場をお借りして御礼申し上げます。それでは2025年7月期アドバンス・レジデンス投資法人の決算の報告をさせて頂きます。
先ずは決算ハイライトです。3頁をご覧下さい。上段左から、売却益を除く一口当たり当期純利益EPUは前期比＋2.6%、2619円。調整後EPUは＋1.9%、2819円。一口当たり分配金DPU＋6.8%、3,192円に決定致しました。下段に主な指標を記載しております。当期運用の結果、こちらに記載の通り各指標とも向上しております。

5頁をご覧下さい。資本市場の環境を踏まえた取り組みです。こちらは25年3月の決算発表時に公表致しました、取り組みの進捗をご報告するものです。右上をご覧ください。含み益の具現化として25年7月期に54億円の物件売却を実施、26年1月期には51億円の物件売却を予定しており、合計で約105億円となります。左下をご覧ください。この結果、2期合計で約33億円の売却益を計上し、約69億円の売却資金を確保する見込みです。売却益に対する配当方針は売却益の25%以上、その期に配当し、残りは内部留保する方針です。この方針の元、25年7月期は150円の配当を実施し、26年1月期も同額の150円の配当を予定しております。確保した売却資金の活用につきましては、合理性、妥当性に基づき投資判断を行ってまいります。次に内部留保の配当方針は、右下に記載しています通り、一口当たり100円ほどの安定分配を継続致します。

6頁をご覧下さい。物件の取得・売却についてです。25年7月期と26年1月期の予定を合わせて3物件の取得、8 物件の売却を決定しております。又、各物件の写真の左上にNEWと表示されているものは、25年3月の決算発表以降に取り組んだ案件となります。左下赤いカッコ内に記載の通り、帳簿価額ベースで合計6,860百万円の物件売却を決定し、これらの売却で得た資金の一部を活用し、上段の赤いカッコ内に記載の通り、4,980百万円の物件取得を決定しております。

8頁をご覧下さい。当期分配金の詳細です。右から2つ目の棒グラフ上段の黒字で、太く記載された数字をご覧ください。当期DPU分配金は、売却益の還元による150円の追加配当を加えた結果、前期から＋204円、3,192円と決定致しました。次に中段、赤い字で太く記載されております調整後EPUについてです。前期から＋53円、2,819円となりました。主な要因は、金融コストを上回る内部成長の実現によるものです。調整後EPUについて改めてご説明させて頂きます。売却益を除くEPU当期純利益に対し、リノベーション工事、償却方法の見直しを行うことで、一時的に生じる損益のマイナスを補うための追加の取り崩し分を加えたものです。

9頁をご覧下さい。業績予想です。中央の棒グラフの上段の黒字で太く記載された数字、EPU分配金をご覧ください。26年1月期は、物件の売買の影響により前期比で減少致しましたが、売却益の還元により、赤いボックスをご覧頂くとお分かりになりますが、150円の追加配当を実施し、DPUは3,170円、売却益を除いたDPUは3,020円を想定しております。次に右側の棒グラフをご覧ください。26年7月期は26年1月期の売却益を除いた DPU3,020円に対し＋22円、3,042円を想定しております。

続いて各棒グラフ、中段に記載の赤い字で太く記載されております調整後EPUについてご説明致します。左側記載の25年7月期実績は2,819円でした。その右側に物件売買を除く調整後EPU2,792円を記載しております。これは物件売買による－27円の影響を反映した数値となります。この2,792円に対して、内部成長により年間約＋1%のEPU成長を想定しており、これにより中央棒グラフ中段に記載の26年1月期は＋5円の2,797円、右側棒グラフ中段に記載の26年7月期は＋27円の2,819円を想定しております。

更なる内部成長や売却資金の活用を通じて、DPU、調整EPUをより高められるよう運用に努めてまいります。又、これらの前提となる 稼働率は95.8%を見込んでおります。市場環境の変化に対応し、稼働率優先の運用から、賃料上昇率を優先した運用へ方針を転換し、将来のポートフォリオ収益向上に努めてまいります。

10頁をご覧下さい。DPU、EPUの目標水準です。従前より変更はございません。当面の目標は、売却益、内部留保からの分配金を除いた調整後EPUと積立金の定額取り崩しのみで、 3,000円以上の体制を目指してまいります。右側の分配金の構成要素をご覧ください。構造がやや複雑なため改めてご説明致します。分配金は5つの要素から構成されております。先ず一番下の赤いボックスは当期純利益からの分配です。次に薄いピンクとグレーのボックスは、積立金からの取り崩しを意味します。

薄いピンクのボックスが一時的な損益のマイナスを補う追加の取り崩しです。これは将来的なポートフォリオの収益向上を見据えた、リノベーション等の戦略的な取り組みとご理解を頂ければと思います。グレーのボックスが 税法改正で定められた定額取り崩しの117円です。一番上の赤いボックスをご覧ください。こちらは売却益からの分配となります。物件売却時に売却益を計上した場合、25%以上をその期に配当し、残りは内部留保する方針です。売却益からの分配は、売却益の状況などによって変動する可能性がございます。最後に紺色のボックスが内部留保 からの分配です。毎期100円ほど安定分配致します。
12頁をご覧下さい。専有部リノベーション工事の実績です。25年7月期の実施戸数は305戸、入替賃料変動率は32.1%、25年7月末時点の成約率は51%です。8月末時点の申し込み状況は80%を超えており、順調に進捗しております。右下をご覧ください。2回目以降の新規契約も＋11.1%と、高い水準で成約していることがご確認頂けるかと思います。

13頁をご覧下さい。リノベーション工事の取り組み事例です。運用会社自らが工事の企画から設備や仕様の決定まで全てを行っております。設備機器を単に交換するだけでなく、積極的に差別化を図ることで長期的に競争力のある商品作りに取り組んでおります。

14頁をご覧下さい。イノベーション工事の損益の想定です。前提として過去2年間の実績が今後も継続した場合の、今後の損益の見通しを試算したものです。この試算によりますと、4.5年後には損益分岐点を迎え、それ以降プラスに転じる見込みとなっております。本取り組みは、設備機器の維持・管理上必要な工事であるとともに、将来的な収益力の向上に大きく貢献できるものと考え、積極的に実施しております。
15頁をご覧下さい。大規模修繕工事・資本的支出です。左上に記載の通り、大規模修繕工事を当期は3物件実施致しました。下段が資本的支出の推移を記載しております。リノベーション工事・大規模修繕工事・その他の修繕工事を減価償却費の範囲の中で計画的に実施し、物件の維持・管理に努めております。

17頁をご覧下さい。資産運用についてご報告致します。先ずは稼働状況です。賃貸住宅のマーケットは非常に順調で、稼働率は高水準で安定しており、賃料も上昇しております。左上に記載しております期中平均稼働率は96.1%でした。左下にリノベーション工事が稼働率に与える影響を記載しております。リノベーション工事は、通常の原状回復工事と比較して工事期間が長期化する傾向がございます。その結果、空室期間も長くなるため、一時的に稼働率にはマイナスの影響を与えることになります。

18頁をご覧下さい。入替時の賃料動向です。左上をご覧ください。実線の折れ線グラフの入替時の賃料変動率は、＋16.2%と過去最高水準を更新致しました。破線の折れ線グラフのリノベーション住戸を除いた場合においても、＋13.1%とこちらも過去最高水準を更新しております。

19頁をご覧下さい。エリアタイプ別の入替賃料変動率です。全てのエリア、全てのタイプで前年同期より高い賃料変動率となっております。左上の水色の折れ線グラフが東京23区の動向です。賃料変動率は＋20%と、特に順調であることがご確認頂けるかと思います。

20頁をご覧下さい。都市別の賃貸マーケットです。赤い折線グラフが稼働率を記載しております。稼働率は、各都市いずれも95%以上を維持しており、高位安定で推移しております。次にグレーの棒グラフが入替賃料変動率を記載しております。当期は全ての年でプラスとなりました。但し、地方エリアについては繁忙期と非繁忙期による季節変動の影響を受けやすく、都市によっては上下する傾向も見られます。特筆すべき点としては、これまでマイナスであった名古屋が当期はプラスに転じました。今後もその動向には引き続き注視し、適切な運用に努めてまいります。

21頁をご覧下さい。更新時の賃料変動率です。更新時においても、賃料の増額改定に積極的に取り組んでおります。左上をご覧ください。賃料変動率は＋3.1%と、入替時と同様に過去最高水準を更新致しました。次に右上をご覧ください。賃料増額打診率は79.4%に増加していることからも、これらの取り組みがご確認頂けるかと思います。

22頁をご覧下さい。賃料改定の成果です。これまでご説明させて頂いた入替・更新に伴う賃料改定の結果、ポートフォリオ全体で収益力が＋1.9%上昇致しました。その内訳は、入替賃料変動率＋16.2%、対象となる契約の割合が全体の8.4%占めており、ポートフォリオへの影響は＋1.4%、更新賃料変動率＋3.1%、対象となる契約の割合が全体の16.7%を占めており、ポートフォリオへの影響は＋0.5%、この結果から、更新時の賃料改定もポートフォリオの収益向上に大きく寄与していることがご確認頂けるかと思います。

24頁をご覧下さい。財務状況についてご報告致します。左上をご覧ください。当期の調達金利は1%、支払金利は上昇しております。下段がLTV、借入比率の状況です。当期末の総資産LTVは48.9%となり、26年1月期は49.2%、26年7月期は49.4%を想定しております。26年1月期末想定の総資産LTV50%までの借入余力は75億円、53%までの借入余力は397億円となります。

25頁をご覧下さい。財務指標です。左上のグレーの棒グラフをご覧ください。直近1年の調達金利は1%を超える水準で推移しております。一方下段緑色の菱形が示す支払金利は、直近の実績よりも低い水準となっております。このため、今後の借換えにおいては金利の負担が増加する見込みです。このような状況に対応し調達年限を短くする、或いは変動金利の比率を高めるなど、金融費用の増加・抑制に努めております。その結果、上段中央にある平均残存年数は4.5年、右上の固定化比率は93%となっております。これらは前期と比較して、平均残存年数、固定化比率ともにわずかに低下をしております。長期固定・分散化という基本方針に変更はございませんが、市場環境等に応じてある程度柔軟性を持って対応してまいります。

27頁をご覧下さい。サステナビリティについてご報告致します。外部評価・認証の取得状況です。サステナビリティへの取り組みは、着実な取り組みの継続により相対的を高い評価を頂いております。
28頁はサステナビリティに関する取り組みです。左上をご覧ください。継続した取り組みである共用部分のLED照明の導入率は57.7%、今後も着実に推進してまいります。電力量計測システムは、設置可能な全ての物件の導入を完了し、現在の設置率は93.7%に達しております。

30頁をご覧下さい。最後に資産運用報酬および投資対象の変更についてです。これらは2025年10月27日開催予定の、本投資法人の投資主総会でのご承認を前提としております。1点目は資産運用報酬体系の変更です。この変更目的は、投資主の利益との連動性をより高めることです。左側には変更前の報酬体系を、右側には変更後の報酬体系を記載しております。概要をご説明します。税引前当期純利益・一口当たり分配金と連動した新報酬Ⅱを新たに導入致します。

現行の基礎収益力と連動するNOI・一口当たりFFO連動の報酬は 統合し、新報酬Ⅰと致します。新しい報酬体系の初適用期の報酬水準は、変更前と概ね同水準の見込みです。2点目は成長機会の拡大を見据えた投資対象の変更についてです。前提と致しまして、住宅特化型の方針に変更はありません。変更点をご説明します。賃貸住宅以外の資産を含む、複数物件の一括取得が可能となります。但し、賃貸住宅以外の物件は、売却を前提とした一時的な保有にとどめる方針とします。中長期的な成長機会の獲得を目指し、北米などの海外不動産等も投資対象に追加を致します。飽く迄も将来的な選択肢の拡充が目的のため、現在具体的な案件はございません。

私からの説明は以上となります。最後までご視聴頂き誠に有難うございました。