アドバンス・レジデンス投資法人　2022年1月期決算概要

アドバンス・レジデンス投資法人
2022年1月期（第23期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/3269/20220316/errgt/
資料　https://www.net-presentations.com/3269/20220316/errgt/image/pdf.pdf
説明者　ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社　代表取締役社長 高野 剛
説明
先ず初めに、1月27日付けで発表しましたADインベストメントの業容拡大、及び、合併
につきまして、少しご案内を申し上げたいと思います。
33頁を参照願います。
1月27日付けで発表しました通り、現アドバンス・レジデンス投資法人の運用に加え、
私募リート、アドバンス・プライベート投資法人の組成・運用、及び、投資助言代理に
基づく私募ファンドの組成・運用というところを2月1日以降行うべく申請手続きを
終えております。又、6月1日に伊藤忠アドバンス・ロジスティクスを運用している
伊藤忠リートマネジメントと合併をし、社名を、現ADインベストメント・マネジメント
より、伊藤忠リートマネジメントに変更をし、更に代表もわたくし高野から、現伊藤忠
リートマネジメント株式会社の代表たる東海林に変更致します。
この合併においては、あくまでも運用会社の合併のみであり、投資法人の合併を企図する
ものではありません。更に、アドバンス・プライベート投資法人、及び、私募ファンドの
投資対象にアドバンス・レジデンス投資法人と同じ住宅というものが含まれておりますが、
この住宅の取得の優先権者、第一権者としては、引き続きアドバンス・レジデンス投資
法人が第一優先権者です。更には、アドバンス・レジデンス投資法人が、その立地、企画、
或は価格等で断念をした案件が、アドバンス・プライベート投資法人及び私募ファンドの
投資対象となってくるが、万が一これらで取得をする場合においては、アドバンス・
レジデンス投資法人の外部の監督役員、執行役員から構成される役員会において、その
合理性、妥当性を確認するということが、ルール付けされておりますので、この
アドバンス・プライベート投資法人及び私募ファンドの運用を行うことが開始された
としても、従前と変わらずアドバンス・レジデンス投資法人の外部成長に何か被害がある、
或は不利益があるというものではないので、改めてご案内申し上げます。
それでは第23期アドバンス。レジデンス投資法人の決算概要を説明致します。
4頁をご覧下さい。当期実績です。青枠で記載していますが、一番左側が当期予想、売却益
を除いた当期純利益EPS5,230円に対し、当期実績は5,321円でした。内訳としては、
資産の運用に基づくものが60円、金利等の経費削減がプラス8円、物件の取得が23円で、
合計でプラス91円となりました。これは、主には上段記載の通り、当期の予想、
平均稼働率95.9%に対して当期実績96.2%ということで、当期期中平均の稼働が上回った
ことが大きな要因となっています。そして、配当に関しましては、これに売却益の取り崩し
128円、負ののれん（一時差異等調整積立金）の定期の取り崩し242円を合わせた合計
5,692円で決定をさせて頂きました。
6頁をご覧下さい。当期の賃貸運営実績です。稼働率の向上に努めてきました。結果、左側
上段記載の通り、ポートフォリオ全体では、期中平均の稼働率が96.2%、そして入替賃料の
変動率がマイナスの0.6%、募集経費はマイナスの0.92ヶ月というものでした。又、稼働率
に関しては2月末現在、ポートフォリオ全体では97.3%、特に東京23区、懸案の東京
23区が97.2%まで回復しており、ほぼコロナ前の水準に戻っているというものです。
7頁をご覧下さい。直近3年の賃貸運営実績です。
左から2つ目の列2020年1月期と一番右側の列2022年1月期の比較です。先ず上段の
稼働率ですが、コロナ前の1月期の96.8%と比べると、96.2%まで回復しており、ほぼほぼ
回復していると言えるかと思います。一方、入替変動率は、この稼働率を改善させるために、
コロナ前プラス4.6%だったものが、マイナス0.6%まで引き下がっております。特に、
シングル、コンパクトの調整の結果、これらがマイナスを牽引している。ただ、
ファミリー＆ラージに関しては、コロナ前と比較しても若干上昇しているというものです。
募集経費ですが、コロナ前0.86ヶ月に対し、当期0.57ヶ月ということで、礼金の緩和を
行った結果、若干引き下がっております。しかしながら募集経費は、コロナ前と同水準です。
又、成約・解約の契約主体は、コロナ前、赤枠で囲ってありますが、法人の成約比率45%に
対し、当期は30%と法人の成約率が15ポイント減少しております。その減少部分を個人の
成約が補ったという恰好となっています。
次に転居先の動向です。8頁をご覧下さい。
左側上に記載の通り、東京23区内への移動がマイナス2ポイント、政令指定都市等への
移動がプラス2ポイントと、当期2ポイント増えております。上段の棒グラフは直近の
10ヶ月、中段がその前10ヶ月、最下段がコロナ前10ヶ月ということで集計をしています
が、ポートフォリオ全体としては、今申し上げた2ポイントの増加と言いうことです。
これは、右側記載の通り、東京駅５KM圏内にお住まいの方々が、1年前の10ヶ月と比較
をすると、5ポイント、東京23区から政令指定都市等への移動が増えており、これが牽引
しているということです。しかしながら、マスコミ、メディア等で言われているような、
東京23区から、過度に郊外への移住者が増えているというところは、少なくとも私共の
ポートフォリオのテナントのところでは、あまり見られなかった、軽微であったという結果でございます。
9頁をご覧下さい。続いて賃料の変動実績です。左側上ですが、ポートフォリオ全体では
マイナス0.6%、上昇率平均7.2%、下落率平均マイナス6.3%、契約のシェアは、下落が
57%、上昇が38%という結果となっています。エリアとしては東京23区のマイナス0.5%、
これが77%を占めており、続いて名古屋がマイナスの5.2%の変動率に対して、シェアが4%
であり、ポートフォリオ全体のマイナス0.6%を牽引しているのは、基本的には東京、
続いて名古屋というエリアです。又、タイプについては、右側に記載しておりますが、
シングルが全体でマイナス4.6%、コンパクトがマイナス0.7%、そしてファミリー＆ラージがプラスの6.3%となっており、マイナスを牽引しているタイプとしては、圧倒的に
シングルタイプ、特にシングルは福岡以外で全てマイナスに転じています。コンパクトに
関しては、マイナスに振れてはいるが、マイナスを牽引しているエリアは東京23区の
マイナス0.9%です。これが契約の全体の80%を占めており、コンパクトはシングルと違い
特徴的には東京23区がマイナスというふうに理解しても良いのではと思われます。
更新の内訳です。ポートフォリオ全体では、プラス0.6%という結果です。これは
更新対象者のうち、レントギャップがある34%も方々に増額打診をし、応諾を頂いた率は
64%という結果でした。コロナ前と比較してもあまり変わらない水準というところです。
先ず、この入れ替えマイナス0.6%。更新0.6%ですが、ここには記載していませんが、
実額ベースでは、入替の変動実額というのはマイナス160万円、一方、更新の変動実額は
プラス210万円となっており、入替こそマイナスの0.6%というマイナスの水準では
ありますが、入替と更新を合わせた運用上の実績としては、月額50万円の賃料増になって
おります。従って、結果としては前期対比では賃料は増額したということになります。
11頁ですが、賃料の変動実績、東京23区です。左側上段記載の通り23区、変動率
マイナス0.5%、上昇率プラス8%、下落率マイナス6.4%ということでした。右側記載の
通りシングルがマイナス5.3%、コンパクトがマイナス0.9%ということで、更にその右側の
前賃料シェアは、シングルがほぼほぼ赤いシェア、コンパクトは半々、ファミリー＆ラージ
は青となっており、シングルのマイナスをファミリー＆ラージのプラスが補った結果、全体
ではマイナス0.5%に留まったというものです。又、更新に関しては左側下に記載の通り、
プラス0.7%、これもポートフォリオ全体とあまり変わっておりません。レントギャップの
ある更新者のうち36%の方々に打診をし、結果68%の方々が賃料の変動に応じて頂いた
という結果です。
11頁はポートフォリオ全体の賃料動向です。
上段右側、入替賃料変動率の推移ですが、当期はマイナス0.6%という結果でしたが、
その下、ポートフォリオ全体の賃料坪単価の増減率は、前期対比でプラス0.1%という
結果でした。これは、先ほど申し上げた通り、入替のマイナスを更新のプラスが補い、結果
としては賃料坪単価が増額をしたというものです。次の総資産に対する賃貸事業利益の
割合、簡単に言うとNOIを総資産で割った数字ですが、コロナ禍においてもほぼ変わらず
高い利回りを確保していると思っております。最下段の左側ですが、レントギャップです。
この、マイナス0.1%という数字は、あくまでも当期成約をした水準と、当期末の賃料の
坪単価の比較です。当期の賃料の水準は、稼働を引き上げる偶に、意図的に引き下げている
部分もあり、必ずしもこれがレントギャップというのは、少し語弊があると思っているので、
参考程度にご覧頂ければという風に思っております。
次に取得売却物件です。13頁にお進み下さい。当期においては2物件37億4,500万円の
取得、2物件6億3,800万円の売却を行い、売却益4億4,200万円を確保致しました。右側
真ん中あたりに記載しておりますが、この売却益は、売却益率では68%という極めて高い
Capital Gainを確保できた売却ということです。当期の売却に関しましては、上段記載の
通り安定分配、コロナ禍における収益の安定性を確保するために売却を行ったというもの
です。又、左側記載の通り、物件の取得に関しましては、当期においては２物件の取得、
今期には、既に取得したのが1物件、今後取得するスポンサーからの開発物件が2物件、
都合83億円の物件の取得、そして平均CAPは4.6%ということになります。今後の取得・売却ですが、右側売却のところですが、従前は50億円程度の取得、必要があれば20億円
程度の売却ということを申し上げてきましたが、当期末において既に含み益が50%を
超えてきたので、さすがにこの数字を看過するわけにはいきませんので、今後は積極的にと
行くか能動的にというか、資産の入れ替えを企図し、その入れ替えによって低くなるCAP
を、このCapital Gainで補っていく、そんなDealを積極的に展開していき、そのCapital
Gainを投資家の皆様方に投資主還元をさせて頂こうと思っております。
次に14頁は、スポンサーパイプラインに関して述べております。
物件の取得においては、既に1月28日付けで発表しました私募リートの組成という
ところで、勿論スポンサーの開発物件も私募リートの開発対象になるわけですが、ここに
記載の31物件、想定規模約558億円という物件群は、あくまでもアドバンス・レジデンス
投資法人のみが取得する案件であり、一切私募リートの方にはまいりません。又、過去、
合併来の10年間という軌跡の中でも、伊藤忠が開発をし、我々がその立地、規格、CAP
などで取得を断念し、他社売り、他のリートが買った物件群というのは、合計で数百億あります。従前は、その外売りをしていた物件群を、今後は私募リートが拾っていくという
ことだけであり、引き続きアドバンス・レジデンス投資法人は、その立地、規格、CAPに
拘りながら、従前どおり取得を行っていくというものです。従前もスポンサーからは、年間
50億円弱の取得を行ってきており、ここの部分は一切変わりません。
18頁は、大規模修繕工事です。
当期は実施件数11物件、総工事費9億4,700万円ということで、予定通り行っております。
19頁はValue-up工事です。Value-up工事に関しては、左側上段記載の通り、当期は34戸
を実施し、内16戸は成約をしております。上昇率に関しましては、その右側に記載の通り、
プラス28.1%ということで、引き続き高い賃料の上昇を確保しております。
続きまして財務です。21頁をご覧下さい。
左側上の格付け、JCRはAA、R&AはAA—ということで変わっておりません。又、右側下、
LTVですが、総資産LTV50%をランニング上の証言としていますが、50%までの取得余力
は、当期末現在145億円となっています。
28頁にお進み下さい。サステナビリティに関する評価についてです。
左側上段に記載の通り、BRESBのアジア・上場・住宅セクターのセクターリーダーに、
2年連続で、通算3回目の選出となります。一方右側のMSCIジャパンESGセレクト
リーダーズ指数の格付けが、当期トリプルBからシングルAに、ワン・ノッチ引き
あがっております。シングルAから、指数への組み入れの対象になる　やに、聞いており
ますので、今後はMSCIジャパンESGセレクトリーダーズ指数への組み入れに、期待を
したいと思っております。又、右側下、従前のDBJグリーンビルディング認証に加え、
CASBEEの不動産認証を5物件取得しております。
30頁をご覧下さい。業績予想です。
真ん中、青枠で囲っておりますが、当期実績5,321円に対して、今期が5,320円、
翌期5,320円を想定しております。前提としては上段記載の通り、今期に関しては、
平均稼働率を、当期実績96.2%から若干引き上げ96.5%、翌期は96.4%でおいております。
一方、賃料の変動は、今期においてはプラス0.15%ということで、あまり高くは見ており
ません。特に賃料の入れ替えと更新というところで言うと入れ替え起用率は4割ぐらい、
更新の起用率は6割ぐらいで見立てており、入れ替えの賃料率はあまり高くしたベースで
作ってはいないということです。ただ、礼金のところは通常の運用サイクルに戻しており、
0.7ヶ月以上といったところをベースとしております。この巡航EPU5,320円に、売却益の
取り崩し137円、負ののれん（一時差異等調整積立金）の定期取り崩し242円を合わせた
5,700円を今期、翌期の予想配当とさせて頂きます。又、今期、翌期の売却益の取り崩し
137円ずつ、これを全て使ってもまだ売却益のリザーブ分がEPUベースで124円残る
ので、この124円に関しては、万が一、今期運用実績が5,700円を割るようなことが
あれば、優先的に穴埋めをさせて頂きます。又、賃料の変動率が、或は、稼働率が想定より
上回るようなことが起こり、EPUが伸びる分に関しては、当然のことながら増配に当て
させて頂きます。
31頁をご覧下さい。
従前、EPU、及び、RTAのみで、来年の1月を目途に5,600円を作っていくと申し上げて
来ましたが、記載の通り、現在のEPU5,320円に対して不足部分が38円ありますが、この
38円相当は、外部成長でいうと45億円の物件の取得、内部成長で言うと稼働率が0.4%
上昇すれば達成するというところで、そのどちらか、或いは、双方の掛け合わせという
ところで、ほぼほぼ5,600円の達成は見えてまいりましたので、今後は、5,700円をベース
にしつつ、資産の入れ替えに伴う売却益の確保、この売却益を積極的に配当に当てていく
ことをこうようしながら、5,700円プラスアルファの水準を作っていきたいと思って
おります。
説明は、以上でございます。