産業ファンド投資法人 2022年7月期決算概要
産業ファンド投資法人
2022年7月期（第30期）決算動画説明書&質疑応答
動画 https://www.net-presentations.com/3249/20220915/bhudja/
資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/32490/5d7b86d0/9903/4f39/b2df/56210f8432bc/20220913195001897s.pdf
説明者 株式会社KJRマネジメント
代表取締役社長 鈴木 直樹
執行役員 インダストリアル本部長 上田 英彦
説明
2022年7月期（第30期）の決算説明会を始めさせて頂きます。
3頁をご覧下さい。今期は取得パイプラインを積上げつつ、資産入替や再開発案件の取組み
を含め、ポートフォリオの質の強化を図る策を実行しました。第30期決算ハイライトは
3点ございます。1点目ですが、将来の収益性の低下が見込まれる資産の入替です。第30期
は、入間および栃木真岡MCと印西LCの売却、第31期は四日市LC新築棟の取得と大阪
南港ITSCの売却により、大きな売却益を実現しました。2点目は、習志野LCの再開発の
スタートです。厚木LCⅢ、羽村LCに次ぐ、保有物件の未消化容積を活用した3件目の再
開発案件となります。習志野LCⅠ、Ⅱの再開発は、物流施設2棟からなる大プロジェクト
であり、事業規模は、2棟合計の延べ床面積が15万M2を超え、現時点の試算では、2棟
合計の取得予定価格は約360億円前後、鑑定評価額は約480億円前後を見込んでおり、
その第一弾として、習志野LCⅠでBTS型物流施設の開発に着手致します。3点目は既存
物件の収益向上施策の進捗です。神戸LCは今年4月末にマルチ化改修工事を終え、貸床
面積で約2割の区画で、新規テナントの誘致が実現しました。内部成長では第31期に、
盛岡、柏、神戸、第32期は東大阪で賃料アップが実現しました。最後に水光熱費高騰への
対応状況ですが、本投資法人の保有物件で、大きな影響がある湘南HIPにて主要テナント
様と、高騰する水光熱費の一部負担について合意が出来ました。
5頁をご覧下さい。第30期分配金実績ですが、当初予想と同じ3,100円となりました。
印西LCを売却し、その売却益を、当初予定していた一時的利益超過分配の大部分に、充当
しております。第31期の予想分配金は、当初予想から50円振れ、3,070円と見込んでおり
ます。こちらも南港ITSCの売却益を、当初予定していた一時的利益超過分配の全額に充当
する一方、水光熱費の増加、及び将来的に費用発生を想定していた建物管理費関連や、ESG
関連費用を含む販管費を前倒しで一括して費用処理し、残りの売却益については、更に
分配金に上乗せして配当をする予定です。
6頁をご覧下さい。第32期の予想分配金は3,070円と見込んでおります。南港ITSCの
売却益および賃貸収益の剥落があるものの、新規取得物件の収益寄与や、内部成長、一時的
費用の減少等により、第31期と同額の分配金を維持する予定です。又、固定資産税を調整
した巡航ベースの分配金は、3,060円と試算しておりますが、売却物件の収益分を早い
タイミングで回復すべく、パイプライン物件の取得やリースアップ等で、分配金向上を図る
予定です。
7頁をご覧下さい。一口当たりのNAVは、順調に成長しております。資産入替効果や保有
資産の含み益の増加など、前期末から3,269円の増加、直近1年間の一口当たりNAVは、
6.9%増加する見込みです。
9頁をご覧下さい。新規取得予定物件です。1年前の決算説明会で説明した、四日市
ロジスティクスセンター新築棟が竣工を迎え、明日、本投資法人で取得予定です。既に、
テナントである鹿島建設総合管理様とは、期間10年の定期建物賃貸借契約を締結して
おります。昨今の建築コスト高騰の懸念はあったものの、当初想定した取得金額と、概ね
変更なく引き渡しを受ける予定です。一方、収益性は、最終的にNOI利回りが5.5%と、
着工前に想定した5.4%から0.1%の上昇、鑑定評価額も既存棟と新築棟の2棟の合計で
103億円と、こちらも着工前に想定した99億円から4億円の増加、それに伴い含み益率も
15.6%と、当初予定の13.3%から上昇する見込みです。
10頁をご覧下さい。第30期および第31期における資産売却の背景および効果です。好調
な不動産売買市場を捉え、将来の収益低下リスクのある物件を売却し、大きな売却益と手元
資金を確保することが出来ました。加えて今回の2物件の売却と、未使用の一時的利益
超過分配金相当額が約36億円あり、今後のパイプライン物件や再開発物件等の取得に活用
していく予定です。
11頁をご覧下さい。今回の大阪南港ITSCの売却により、将来的に収益低下が見込まれる
旧型データセンターの売却が完了しました。本投資法人が、直近2年間で売却した物件に
おいて、売却価格ベースで約8割を、これら旧型データセンターが占めます。旧型データ
センターの売却を加速した背景は、最新データセンターと比較して、建物スペックや立地
特性が劣ること、将来のテナント入替えによって過大な資本的支出やリーシング期間の
長期化が想定されること、一部オフィスへの転用が可能な物件についても頻繁にテナント入替えや収益低下が発生し、不安定な運用が継続したことです。テナント退去等が顕在化
してからでは、売却金額を含む各種交渉で不利になって来ますし、対応が長引くと、場合に
よっては、減損リスクも発生してきます。本投資法人が、早め、早めにこれらの物件の所有、売却、再開発の各シナリオを精査し、早期に売却判断したことで、売却益を確保することが
出来ました。
12頁をご覧下さい。パイプラインの状況です。四日市LCに加え、優先交渉権を得て、
ブリッジに入っている物件や、Due Diligence中の物件が約146億円、現在売り主と相対で
交渉出来ている物件が約100億円、合計300億円となっています。現在交渉中の物件も
あり、取得利回りは個別、個別で違いはあるものの、全体でNOI利回りが5%前後、償却後
利回りで4%前後を想定しています。又、再開発物件も順調に積上がっており、厚木LCⅢ、
羽村LC、習志野LCⅠの合計で、投資額は102億円を想定しております。参考までに主要指標を記載しておりますが、3物件再開発後の取得予定価格は134億円、鑑定評価額は
190億円、含み益率42.2%、想定NOI利回り5.9%を見込んでおります。ご存じのように、
首都圏の物流施設の売買市場は大変過熱しており、取得利回りは3%位から、最近では3%
を切る売買事例も聞こえる中、これら再開発物件は、本投資法人自らが、再開発のプラン
ニング、開発マネジメント、テナント誘致を実施することで、収益性の高い案件に仕上がる
見込みです。
13頁をご覧下さい。本投資法人を取り巻く取得環境について説明致します。左側に最近の
動向を記載しております。CRE提案による外部からの取得と、既存物件の再開発・増築に
ついて説明致します。事業会社による一定のセールアンドリースバック取引は継続して
おり、傾向としては、業績が堅調な事業会社は、好調な不動産売買市場を活用した、短期の
セールアンドリースバックを含めたノンコアアセットの売却、業績が回復途上の事業会社
はキャッシュニーズによる長期のセールアンドリースバックの相談を良く受けます。今回、
ブリッジにて取得した滋賀竜王の物流施設も、不動産価格の高騰により、事業会社様の
ノンコアアセットの売却ニーズから、取得出来た案件です。一方最近増えて来ているのは、
既存物件のテナントを含む様々な物流会社様や、一部事業会社様からの新規拠点開設の
ご相談です。現在首都圏において、非常に多くの物流施設の開発計画がありますが、全体と
して物流需要は底堅いものの、土地代や建設コストの高騰、それに伴う募集賃料の上昇など、
多くの開発物件の一部には、立地や建物プラン、賃料設定等において、少しテナントニーズ
と乖離がある物件が出て来つつあるとの声も聞こえます。本投資法人の開発案件は、昔から
の物流立地にあり、土地代も低く抑えられていることで、テナントニーズに合致した新規
物流施設の提案が出来たことにより、早いタイミングでテナント確保が出来たと考えて
います。加えて、今回の3つの再開発案件の全てのテナントは、運用会社が直接リーシング
したものです。日々のテナントリレーションの中で、事業拡大や拠点開発のニーズを掴み、
タイムリーに提案が出来る運用体制があることも、本投資法人の強みであると考えており
ます。右側をご覧下さい。検討案件のロングリストとしては39物件、2,239億円あり、
足元詳細検討案件、所謂、ショートリストは16件となっております。ショートリストの
内訳は、工場・研究開発施設を中心とした非物流施設が31.3%、物流施設が68.7%となって
います。この物流施設の68.7%は、開発案件も含んでおり、内訳としては開発案件が約7割、
既に稼働している外部の物件が3割となっております。取得手法別では、CREにより開拓した案件が100%と、引続き産業ファンドらしい取得が継続できると考えております。
14頁をご覧下さい。現在本投資法人が取組んでいる再開発のスケジュールです。テナント
も確定し、順調に進捗しております。上段の厚木LCⅢは、先月工事着工し、2023年9月
に竣工予定です。中段の羽村LCは、現在解体工事中です。先月末のプレスリリースで
お知らせしましたように、ゼネコンとの請負契約も提携済みであり、概ね当初推定通りの
スケジュールおよび収益性を維持できる見込みです。下段の習志野LCⅠについては、既に
今回のパートナーである借地人のリース会社とテナント様との間で、賃貸借予約契約の
締結を終えており、来年から解体、着工、2024年11月に竣工予定です。
15頁をご覧下さい。習志野LCⅠ、Ⅱの概要です。1年前の決算発表の場で、習志野再開発
に着手する方針を説明しましたが、いよいよスタート致します。再開発の全体像は、物流
施設2棟、延床面積が合計約157,600M2を想定しております。習志野LCⅠの再開発は、
既にテナントを確保しており、完成後の延床面積は27,600M2を見込んでおります。一方
で、習志野LCⅡの再開発は、延床面積が約13万M2と、習志野LCⅠの約5倍の規模感を
想定しており、今後開発スキーム等の検討事項はあるものの、現時点での試算では、価格が
約300億円前後、鑑定評価は約400億円前後と、本投資法人が保有する最大の物流施設に
なる見込みです。習志野LCⅡの再開発は、マルチ型物流施設を予定しておりますが、
1年半前に再開発計画を発表して以降、既にいくつかの大手テナント候補先様から1棟借り
を含む関心を頂いており、こちらも着工までには賃貸借契約を結ぶべく進めて行きたいと
考えております。
16頁をご覧下さい。習志野LCⅠの再開発の概要です。2023年8月末の借地契約の満了の
機会を捉え、最新のBTS型物流施設を建設致します。開発スキームですが、引続き借地人の契約会社と土地一時使用契約を締結し、建物を開発して頂いた後、本投資法人が竣工後に
建物を取得する予定です。開発期間中は、借地人であるリース会社から、現在と同じ額の
借地料を収受する予定であり、開発期間中のCash-Flowは現状を維持致します。竣工後に
ついても、既にリース会社と物流会社の拓洋様との間で、期間15年の賃貸借予約契約を
締結済みです。再開発後の年間NOIは、現在の74百万円から3億3千万円と大きく増加
する見込みであり、取得価格は約62億円、鑑定評価で約82億円、含み利益率が31.9%、
NOI利回りが5.3%を想定しております。
18頁をご覧下さい。神戸LCの状況です。2022年4月にマルチ型の改修工事を終え、
1区画でテナントが確定致しました。これまでの内覧状況やテナント候補先の反応ですが、
2,000～5,000坪を中心とした、様々な荷物を対象とした物流会社から相談があった一方、
賃貸条件や入居時期、オペレーションの問題で、お断りした事例もいくつかありました。
全体感としては、テナント候補先様も、先ず床を確保して荷主を探すというより、エンドの
荷物を確定させた後、実際に床を見てじっくり決めると言ったケースが多く、慎重に意思
決定されているという印象を持っております。一方、近畿圏の物流マーケットは、引き続き
底堅く、本物件においても内覧申込みや問合せも頂いておりますので、残り区画の早期の
リースアップを図っていきたいと考えております。
19頁をご覧下さい。光熱費高騰に対する本投資法人の状況を説明致します。本投資法人が
電力会社と直接契約している物件は9件あり、湘南以外では、本投資法人が電気代を立て
替えた後に、テナントへ実費を請求しております。本投資法人の特徴は、BTS型中心の
物流施設や、1棟借りの研究施設が多いため、共有部も限定的であり、湘南を除くと光熱費
高騰による影響は軽微です。湘南の対応ですが、取引先の武田薬品様と協議を重ねており、
現契約は水光熱費を含めた賃料設定になっているものの、現在の光熱費の高騰が、施設運用
において非常事態であることを共有して頂き、来月から一定の割合を負担頂くことで合意
が出来ました。今後は、2025年のダイレクトリース化を見据えて、他のテナント様とも
交渉を進めて行く予定ですが、当面の対応としては、テナント負担分を考慮した後も、当初
想定の光熱費を超過する部分は、引続き一時的超過利益分配で対応していることに変更は
ありません。
20頁をご覧下さい。続いて、期間満了を迎えるテナントへの対応です。左上の円グラフに
あるように、本投資法人のポートフォリオ全体で、賃貸借残存年数が5年以上のものが、
66.1%あり、直近2年未満が9.8%です。下段のリストをご覧下さい。こちらは、今後2年
間に期間満了を迎える、ポートフォリオ賃料比率が1%以上のテナントの対応状況です。
昭島LCおよび神戸地域連暖房センターについては、継続利用の確認が出来ており、今後
契約条項について協議を進める予定です。
21頁をご覧下さい。今後の内部成長と賃料改定を纏めております。上段の表についてです
が、今期は、新たに盛岡で賃料増額の交渉に目途がつき、これで第31期では盛岡、柏、
第32期では東大阪で賃料増額による収益アップが実現致します。又、埼玉と仙台大和では、
照明設備のLED化により、電気量削減効果の一部を収受する覚書も締結し、収益アップが
実現致します。下段は賃料改定の状況ですが、今後協議改定を迎える物件においても、概ね
マーケットレンジ賃料のレンジ内であり、予算上も現状維持で想定しております。
少し飛びますが、24頁をご覧下さい。継続した公募増資を通じて、LTVは少しずつ低下
しておりましたが、直近では借入れでの物件取得を見込んでおり、簿価LTVの49.2%、
時価LTVは40.5%となっております。足元のLTVは、少し上昇したものの、手元預金を
比較的余裕をもって運用している点や、今後の公募増資の中でも調整は可能であり、基本的
にこれまでのLTVの考え方に大きな変更はなく、多少の上振れ、下振れはあるものの、
現状の水準を維持する方針です。
25頁は、今後の借換えの状況です。左上に記載しておるように、第30期も好条件で長期の
借換えが出来ております。2024年までは高金利の借入金の借換えが続いており、足元では
少しベース金利が上昇しているものの、現状の金融緩和が継続すれば、更なる借入れコスト
の改善が見込めますし、逆に金利が上昇した局面でも、本投資法人はコスト損の影響は受け
難いと見ることが出来ると思います。
最後にESGについてです。27頁をご覧下さい。本投資法人は、TCFD提言に基づく情報
開示として、4℃シナリオと1.5℃シナリオを設定致しました。4℃シナリオは、脱炭素への
対応が強化されず、気候変動に伴う災害の激甚化が顕著になると想定されるシナリオ、
1.5℃シナリオは、脱炭素社会への移行が社会的に強化され、環境配慮対応が、企業にも
強く求められると想定されるシナリオです。夫々の移行リスク、物理的リスクは28頁に
記載の通りであり、今後はこれらのリスクを踏まえた定量リスク分析に着手していく予定
です。
その他のESGへの取組みは29頁に記載しており、再エネ由来のエネルギーへの切替え率
は、前回の80%から94%まで上昇しております。
31頁以降は、利益超過分配の明細、第30期決算数字および第31期、第32期の業績予想
の増減要因の詳細を纏めておりますので、ご参照下さい。
以上で、私からの説明は終了致します。
質疑応答
Q；1）今後の外部成長についてですが、従前であれば、物件取得で増配をしっかり作って
いくということではあったと思いますが、今後は、物件取得プラス再開発案件にて
外部成長を進めるというのが御社の特徴になっていくのか。
2）スポンサー変更されて初めての決算を迎えたわけですが、今回の新スポンサーに
よって、物件取得の案件拡充とか、人材交流、産業ファンドの今後の成長戦略の
変更、若しくは拡充とか、スポンサー変更によってこの半年間で変わってきたこと、
プラス面での変化が出てきているのか教えて頂きたい。
A：2つの質問は似たようなところがあり、私の考えているところを申し上げますと、
CRE戦略による物件取得という大きな戦略は、変更なしで行きたいと思っています。
ただ、一方で今の取得マーケットとか、CREマーケットを見た時に、夫々の局面で、
その局面を見て、打ち手というか、施策、戦略、戦術とかを考える必要があると思い
ます。外部からのCRE提案で、開発含みの話も来ますし、又、最近、既存物件の
再開発が、思った以上に早くリールになっているようなところもあり、収益性も悪く
ないのでそっちをやっています。
新スポンサーに代わってから、投資部と毎週ミーティングを行っており、新スポンサー
からの案件の紹介とか、我々でリスクは取れないものの意見の交換とか、こうしたこと
を密に行っております。
今後の外部成長に関しては、これまではCRE戦略の1本足打法だったと思いますが、
習志野LCⅡのところで触れましたが、一定程度、ここ2～3年かけて、収益性が目に
見える開発案件の下支えというのが出てきているというのが一つあり、そこに、
これまで通りのCREでの取得をONしていき、そこに更に、新スポンサーのKKR様
からのリールとかが乗っかっていくと、IIFの外部成長戦略が拡充出来ていくのでは
ないかとの認識は持っております。
Q：12頁に取得パイプラインがありますが、ここのリーシングの状況について教えて
下さい。供給が多い中、リーシングのスピードが落ちているようなことも含めて状況を
お願いします
A：12頁に記載のパイプラインには、基本的にはテナントは全てついているものです。案件
によっては相談を受けることもあり、過去にはそのようなことに取組んだこともあり
ますが、場所的な問題とか、リーシング開発リスク諸々を考えた時に、IIFの今の状況
で取得には難しいと思われるものは外しております。ここに載せているのは収益案件
です。
Q：データセンターについてですが、今回旧型データセンターの売却の話がありましたが、
旧型ではなく、スペックがしっかりしているデータセンターの取得の余地、環境に
ついてお話し頂けることがあれば、教えて頂きたい。
A：パイプラインに、ハイパースケールのデータセンター案件はありません。相談もさほど
ない状況で、色んな会社が仕込みをやっているとの話を聞きますが、具体的に案件化
しているものも特にありません。若し、そのような話を頂いた時には、収益性等の観点
からIIFが取得するに値するものであれば取得します。旧型とはいえデータセンター
を運営しておりましたので、運営の難易度も理解しており、そのあたりも踏まえて取得
出来そうであれば、取得していきたいと思っています。
Q：19頁の湘南HIPもところですが、主要テナントと光熱費の一部負担の合意あったと
いうことですが、一方で、31頁を見ると利益超過分配のところで、湘南HIPのところ
で光熱費相当の利益超過分配を、第31期、第32期と分配金ベースでは300円を超え
る水準であり、一部負担の合意効果はあまりないということなのでしょうか。或いは、
主要テナント以外のところで、合意、転嫁が進めば、この水準は減っていくとのことで
しょうか。あと、主要テナントに対して一部負担がなされたということですが、今後
更に踏み込んで、先方の負担の割合が増えて来るということはあるのでしょうか。
又、巡航分配金の3,060円においては、湘南の状況はどのような前提なのでしょうか。
利益超過分配はしない前提なのか、その点も教えてください。
A：3,060円の前提ですが、6頁にある3,070円から、新規取得の固都税の10円を引いて
3,060円なので、この3,070円を構成している中には、一部開発の利益超過とか、
水光熱費の利益超過は含んでおります。
最初の質問の利益超過のところで、増えているというところと、どれくらいの割合なの
かというと、基本的には今の契約が水光熱費の負担はオーナーですが、武田薬品様と
交渉し、一定程度、増加分の2割程度ですが、負担の合意が出来たということです。
今後、その部分に関しては、主要テナント様と合意をした後、マスターリースから
ダイレクトリースに切り替えることを想定して、他のテナント様とこの部分に関して
は協議を進めて行くというところです。そこの協議が進んでいけば、こちら側の利益
超過の部分は、少しずつ下がっていくということになります。
Q：売却についてですが、印西、大阪南港、IT Solution Centerを売却されたわけですが、
IT Solution Centerは違うかもしれませんが、元々物流立地としては適地ではないかと
思います。売却されていますが、物流として適地であることから再開発も考えられた
のではないかと思うのですが、再開発ではなく売却された経緯を教えて頂きたい。
A：南港は物流施設にできたのではないかとのことですが、南港は、確かに物流立地では
ありますが、用途の規制があり物流施設は作ることが出来ません。そうするとオフィス
を作るのか、データセンターを作るのか、今の状況で貸すのかという話になって来ます
ので、夫々試算した中で、投資採算としてはどうかというところもあり、売却を推した
というところです。
以上で、質疑応答は終了させて頂きます。
以上を持ちまして、2022年7月期（第30期）の決算説明を終了致します。
