森ヒルズリート投資法人 2023年7月期決算概要

森ヒルズリート投資法人
2023年7月期（第34期）決算動画説明書
○動画　　https://www.irwebcasting.com/20230919/1/518e96ebe3/mov/main/index.html
○説明資料　
https://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=6XmzllFnVNo%3d&tabid=36
○説明者 森ヒルズリート投資法人　執行役員　兼
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社　代表取締役社長　礒部 英之
○説明　
＜決算説明＞
第34期（2023年7月期）の決算説明を始めます。

お手元の資料の6頁をご覧下さい。中央部分第34期の決算の概要です。主要数字、赤枠で囲っております。上から営業収益が11,215百万円、営業利益が6,955百万円、当期純利益 6,423百万円、一口当たり分配金は3.352円という結果となっております。概要が左の上に記載されておりますが、第34期は、前期比で増収・増益となり、26期連続増配を実現しております。その下の1番目のポイントですが、ラフォーレ原宿の7%持分を譲渡し、新規物件取得、そして、買替特例活用がなく、譲渡益1,376百万円を全て分配するため、DPUは前期比で大幅増加しております。この点につきましては、前回の決算説明会でも説明申し上げた通り、当初想定は、ラフォーレ原宿の譲渡益の一部を買替特例を活用して、内部留保するという前提をしていましたが、取得がなかったためこのような形となっております。スポンサーである森ビルが、現在虎ノ門ヒルズ、そして、麻布台ヒルズで、住宅の分譲を行っておりまして、そちらの分譲益があるがゆえに、それ以外の物件譲渡をするニーズが、現在ない状況です。従いまして、前回説明しました通り、我々への物件情報が全くないか、或いは、あったとしても比較的規模が小さくなるというお話を、前回申し上げましたが、結果として、 物件取得がないという結果となり、このような形となっております。

続いて2番目のポイントですが、保有物件の立地、クオリティが優れており、オフィス住宅ともに高い稼働率を維持しております。特に一時的に低下していましたオフィス、パススルー物件の一部も、着実に改善をしている状況です。この結果、今期のオフィスの平均稼働率が99.3%という、非常に高い水準となっております。続きまして右側のボックスで、前期比変動要因を説明したいと思います。先ず、営業収益ですが、前期比＋4百万円です。内訳は、ラフォーレ原宿譲渡益、こちらは34期譲渡分ですが＋1,376百万円、続いてオフィス賃料ですが、こちらが＋21百万円、その下の原宿譲渡益、これは前期の分が剥落しますので、こちらが－1,345百万円、続いてラフォーレ原宿賃料収入ですが、これは譲渡した分がどんどん剥落していきますので、 そちらに記載の通りのマイナスが生じております。続きまして営業費用ですが、前期比－5百万円です。内訳は公租公課が＋21百万円、減価償却費が＋8百万円、修繕費が＋4百万円、資産運用報酬が－47百万円、そして、ラフォーレ原宿の賃貸事業費用が－3百万円となっております。 続いて営業外費用ですが、支払い利息等の減少により－9百万円という結果です。以上が 34期の決算の概要となります。

続いて7頁です。こちらは、一口当たり分配金の推移を棒グラフで表したものです。先ほど申し上げました通り、26期連続増配となっておりますが、右側2本の棒グラフ、こちらについては、今走っています35期、そして次の36期の予想ですが、こちらもラフォーレ原宿7%持分を譲渡して、そして譲渡益のうち、買替特例を使うことによって、一部を内部留保するという前提のもとでの分配金予想となります。従いまして、先ほども説明しましたが、34期同様、もし35期、36期において物件の取得がない場合、買替特例が使えませんので、この場合は、譲渡益の全てを分配するということになり、34期同様に比較的大きく分配金が上振れる可能性があります。

続いて次の8頁です。こちらは、昨年ラフォーレ原宿の譲渡を開始した際に示しました中長期の方針となります。おさらいのために、上から少し振り返りますと、先ず譲渡に関しては、中長期的に分割譲渡を行います。そして、一番右側に記載の通り、最終的には選択肢Aとして、全て持分を譲渡する。それから選択肢Bとして、ある程度譲渡した段階で、ラフォーレ原宿の再開発に参画するという、こちらのオプションもあるということで、こちらは将来的に判断することとなります。続いて中段の取得になりますが、譲渡と並行して取得を行うと、そして、できれば買替特例を使って譲渡益の一部を分配するのですが、一部は内部留保し、それをまた次の物件取得に活用する、そして、そうしたことを繰り返していって、最終的には売るボリュームよりも、買うボリュームの方を大きくして、資産規模自体を中長期的には拡大しようというのがこちらの方針です。そしてDPUの部分ですが、ここに、今 36期、今回新たに発表した分配金の予想を記載しております。分配金予想3,070円です。 これを内訳として、626円分が譲渡益、そして2,444円が譲渡益を除くDPUとなります。 参考までに、その下に32期、このラフォーレの譲渡を開始した期の譲渡益を除くDPUを記載していますが、こちらが2,660円です。これを見ると、譲渡益を除いた実力ベースのDPUが200円も下がっているじゃないかという風に一見見えるかと思います。この36期の譲渡益を除くDPUに関しては、一時的なマイナスが複数含まれており、そこの部分は、 いずれ解消してまいります。そこを勘案すると、実はそんなに32 期の譲渡益を除くDPUと変わっていないということの説明ですが、そちらに、将来の増加余地と記載しております。まず1番目に＋47円とありますが、これは一時的な大型修繕費の消滅ということで、この36期には一時的な大型修繕費が含まれておりますので、これは、いずれ自然に消滅する、 そして分配金を押し上げるということになります。続いて＋62円ですが、こちらは一時的な大型空室の埋め戻しということで、こちらの説明を致しますと、今回、先ほど申し上げました通り、34期については全体の稼働率が99%を超えている状態ですが、この 36期に比較的大きなテナントの解約があります。テナントの承諾が得られていないために、名称等を申し上げることができませんが、面積で申し上げますと1,000坪ぐらいの解約が出ます。こちらの経緯としては、我々の保有物件の一つにそのテナントが入っておられ、複数フロアに跨って、且つ、連続階ではなく飛び地となって入居されているのですが、業務効率の向上という観点で、どうしてもう少しオフィスを纏めたいというニーズがありました。しかしながら我々は、稼働率が非常に高く、それを提供する床がないということで、今般、解約という流れとなりました。早速、埋め戻しのリーシング活動を始めており、その一部については既に内定をしているような状況です。従って、一時的に、やや大きなテナント解約は生じるのですが、埋め戻しにはそれほど時間がかからないと考えております。続きまして、＋87円ですが、これは前回の決算説明の中にもありましたが、ラフォーレを譲渡していて、今譲渡が先行していて、取得の方が少し遅れている状態ですが、いずれかのタイミングでは、確実に取得ということが発生してまいりますので、その過去譲渡した分の資金で取得をした場合、仮の資産として虎ノ門ヒルズを、前回と同条件で取得した場合の試算数値として入れていますが、こちらが発生する場合＋87円ということになります。今、説明しました通り、いずれも一時的なマイナス影響でして、こちらの3つの数字を足しますと、大体＋200円程度となりますので、先ほどの2,444円にこちらの200円程度をプラスしますと、それほど32期の分配金、譲渡益を除く分配金と変わらないということになっておりますので、 実力ベースのDPUが低下しているのではありませんということをお伝えしたいと思います。

続きまして次の9頁です。こちらは、一口当たりNAVの推移です。今回は、24期連続の後に、連続増加の記録は途絶えたのですが、理由としては譲渡益分配等の影響により、連続記録はストップとなっておりますで、今後はラフォーレの譲渡をする際に、譲渡益部分を分配するとその分は今後も低下していくのですが、又、いずれかのタイミングで取得をする際に、鑑定評価額を下回る価格で取得をすることによって、十分こちらをまた向上させていくことはできると考えております。
それでは続きまして、11頁をご覧ください。こちらの頁以降で、森ヒルズリートのポートフォリオの最新の状況を、簡単にお伝えしたいと思います。11頁は、我々が以前から掲げている方針で、投資をする際に①東京都心への投資を行う、そして②プレミアム物件への投資を行う、③として付加価値創造ということで、周辺開発も含めて中長期的に資産価値の向上するような、そういう期待が持てるような物件に投資をしようということで、投資を行っております。
続いての12頁、立地の最新状況ですが、東京都心3区比率89.1%ということで、引き続き J-REIT最高の東京都心比率です。

1頁飛んで14頁をご覧下さい。こちらは、物件クオリティの説明ですが、我々の保有物件 代表物件を記載しております。いずれの物件も大変規模が大きく、駅アクセスも良く、レストランやホテル、それからカンファレンス、文化施設といった、様々な付帯施設が充実していまして、緑比率も大変高くて、極めて快適性、安全性に優れている物件が揃っております。上に文字で記載の通り、本社機能として強いオフィス需要があり、コロナ禍においても市場のオフィス平均空室率が高まる中でも我々の物件に関しては、空室率が殆ど上昇せず、ずっと高い稼働率を維持している状況です。

続きまして 17頁、こちらは付加価値創造ですが、右側に記載の通り、前日虎ノ門ヒルズステーションタワーが竣工しまして、これにて虎ノ門ヒルズが全て完成となりました。森ヒルズリートが既に保有している虎ノ門ヒルズ森タワー、こちらの資産価値の向上という点においても非常に喜ばしいことでありますし、我々のテナントの利便性の向上という観点でも、大きなプラスだと思います。

それから1頁を飛んで19頁。こちらもスポンサーが開発をし、先日竣工しました麻布台ヒルズ。開業は今年の11月24日となっております。こちらについても、我々の保有物件の周辺エリアでの魅力的な大規模開発ですので、中長期的に我々の保有資産の価値の向上という意味で、プラスになると考えております。尚、短期的にはオフィスの需給がちょっと緩むのではないかということを、ご心配になられる方々もおられるじゃないかとは思いますが、こちらのリーシングは、スポンサーの方で今着々と進んでおりまして、こちらが満室となるのも、私はもう時間の問題と思っており、こちらが満室というようなことがそのうちニュースとして流れるようになった暁には、やはり、東京都心部のこれだけ魅力のある物件に関しては、結局は、リーシングはちゃんと埋まるんだなという認識を持って頂けるのではないかなと思っております。

それでは少し頁を飛ばしまして25頁。こちらから内部成長の説明をさせて頂きます。左側ですが、稼働率は、先ほど申し上げた通り、オフィスは99.3%、住宅は98.2%です。そして、数値が書いてない細いグレーの折れ線ですが、これがオフィス全体の内数としてのパススルー物件の稼働率です。これも3期前に底を打って、着実に上昇しております。現在では、もう、所謂、正常な稼働率に戻っております。右側は東京都心のオフィス空室率との比較ということで、中央の赤い線が、三木商事が発表されている東京都心5区のオフィスの空室率、そして上の折れ線が、その内数としての港区の空室率です。東京都心部の空室率が増え、そして、その中でも港区の数値が一番悪いという状況ではありますが、森ヒルズリートは、その一番下の折れ線の通り、空室率は非常に低いままです。この点に関しては、過去の決算説明でも何度も説明しておりますが、港区の中でも、やはり森ヒルズリートの保有物件については、立地が港区の中でも非常に良いと、そして何より保有物件のクオリティが極めて優れているために、このような結果となるということです。

続いて 26頁です。こちらは賃料改定率の最新状況です。こちらは、パススルー物件の数値の集計です。左上のオフィスですが、1つ前の期に非常に大きなマイナスとなっておりまして、これは説明申し上げました通り、非常に母数が少ない中で、従前の賃料が比較的高いテナントの改定があったために少し、異常値となっていたのですが、今期はその前の期と概ね同じぐらいの水準となっております。左下は住宅の賃料改定率ですが、これはずっとプラス の改定が続いている状況です。

次の27頁、左側はレントキャップです。僅かですが、レントキャップが拡大しております。右の下のボックスの説明をさせて頂きますと、オフィス（パススルー物件）、こちらの一部の物件の稼働率、賃料が弱含みとなり、レントギャップ率も拡大していますが、ポートフォリオ全体に占める割合は少なく、影響は軽微です。森ヒルズリートにおけるパススルーの比率というは20%強という水準ですので、全体への影響は極めて限定的です。そして先ほども説明しました通り、稼働率がもう正常な水準に戻っていますので、今後は徐々に、賃料も底打ちに向かっていくのではないかなと考えております。その下のボックスの2番目のポイントですが、オフィス（固定型マスターリース物件）、こちらは、物件クオリティがより高く、エンドテナントの稼働率も引き続き高水準であり、契約更改時の懸念はありません。

続いて29頁ですが、こちらは財務の状況です。左上ですがLTVの推移ということで、最新値は簿価ベースで46.4%、鑑定評価額ベースで36.9%と、健全な状態を維持しております。
次の30頁の左上は有利子負債、平均残存年数の推移ですが、こちらは我々4.0年以上を維持するという方針でやっておりますが、最新値は4.2年という状況です。

最後になりますが、32頁はサステナビリティへの取り組みです。こちらは外部評価の紹介 となります。左側は、昨年に続いて、MSCIのジャパンESGセレクトリーダーズ指数に、今年も選定されております。又、右上ですが、GRESB評価、こちらにつきましても引き続き最上位の5-Starsを獲得している状況です。
私からの説明は以上となります。

＜質疑応答＞
Q；23年の7月期ですが、スポンサーの森ビルから物件を取得しなかったのが、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズでの住宅分譲が好調だったという背景があるということは、説明頂きましたが、24年1月期と24年7月期については、そういった森ビルの物件売却の方針に大きく影響するような要因を認識されていれば、ご説明頂ければと思います。

A：前回の説明会でもご説明したと思いますが、森ビルの住宅分譲というのが、その半年とかで終わるわけではありません。ある程度、1～2年ぐらいは期間としては、かかる。ただ、住宅分譲ですから延々に続くわけではありませんので、そういう意味では、34期に我々の譲渡がなかった、それでは35期にはあるのかというと、まだその住宅分譲が続いていますので、35期に我々への譲渡がある可能性は低いと思います。ただ可能性はゼロではないという状況で、現時点では、新規物件の取得を行い、買替特例を使って一部内部留保するという想定をしておりますので、そういう意味では、まだ35期、或いは、36期あたりも、取得の可能性が高いか低いかといえば低いと、ただ可能性がゼロではないと、そのような状況で、いずれ住宅分譲が終われば、再び我々が取得をする可能性が高まると、そのような状況です
　　
Q：NAVの観点から見た成長の進捗というところですけれども ご説明の中でも 売却益の外部流失に伴い、一口当たりのNAVがちょっと減っているというような話を頂きましたが、仮に1問目の答えにもあったように、売却が小さいとか、取得がないという場合に、NAVの減少が進む可能性があるかなと思いますので、そういった可能性の中で、自己投資口取得とか、何か投資口価格の価値を高める戦略を考えているのかお聞きします。
A：現時点では、NAV倍率に関してもあまりにも低下するようであれば、自社株買いというようなことも検討する必要があるとは思いますが、現在の水準では、それは必要ない、いずれにせよ、物件取得をする、鑑定評価以下で行うことによって NAVの向上はできると考えております。

Q：鑑定評価が一部の物件で下落をしているような状況が見受けられますが、CAP-Rateは、まだ低下しているという状況ですが、一方で港区が増えてきたということが影響あるかと思いますが、NAVの成長の観点で。鑑定評価の下落の歯止めの余地があるか意見があればお願いします。
A：鑑定評価額に関しては、一部の物件でCAP-Rateが上昇したとかそういう要素は全くなくて、30年目のエンジニアリングレポートの再取得によって、30年目の大規模改修工事がそのエンジニアリングレポートの期間に入ってきて、工事費が大きく増加したという影響が非常に大きいです。ですから、所謂、普通の何か、賃料が下がったとかCAP-Rateが上昇したとかそういうものでは全然なくて、ややテクニカルな、そういう、今申し上げたような要因がありますので、所謂、純粋な不動産価値が低下したものではないということをまず申し上げたいと思います。その前提で、そういう意味ではちょっと今回の一部の物件で鑑定評価が下がったのは、少し特殊要因と考えておりますので、そういう意味ではNAVという観点では我々は鑑定に関しては、これ以上低下する心配がないと考えております。で、あとは、じゃあラフォーレを譲渡して、その譲渡益を分配するとその部分は低下しますから、その部分をどうしていくつもりかということに関しては、先ほど申し上げた通り、これは本当に、取得をすれば一挙に元の水準以上に持っていくことはできます。ですから、もう少しだけ先になるかもしれませんが、物件取得を鑑定評価以下で買うことで、そちらを再び向上させていきたいと思っていますし 、それができる蓋然性は非常に高いと考えております。

それでは追加のご質問がないようですので、これにて質疑応答および説明会を終了させて頂きます。本日はお忙しいところ、 弊社、決算説明会にご参加頂き誠に有難うございました 。