森ヒルズリート投資法人 2023年1月期決算概要

森ヒルズリート投資法人
2023年1月期（第33期）決算動画説明書&質疑応答
○動画
https://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=q7DPc%2b1elTc%3d&tabid=160
○資料
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○説明者 森ヒルズリート投資法人　執行役員 兼
　　　 　 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社　代表取締役社長　礒部 英之
○説明　
決算の説明を始めたいと思いますので、6頁をお開き下さい。中央部分、第33期（2023年1月期）ですが、主要数値は赤枠で囲っております。上から、営業収益が11,210百万円、営業収益が6,945百万円、当期純利益は6,404百万円、そして一番下ですが一口当たり分配金が3,040円という結果となりました。左上に概要を纏めております。第33期（2023年1月期）は前期比で増収減益となるものの、25期連続増配を実現しております。その下のポイントの1番目ですが、ラフォーレ原宿（底地）の7%持分を譲渡しており舞う。その際に、譲渡益1,345百万円のうち579百万円を圧縮積立金に計上しております。次のポイントですが、保有物件の立地・クオリティが優れておりオフィス・住宅ともに高い稼働率を維持しております。又、1口当たりNAVは24期連続増加となり、過去1年間で＋5.6%増加しております。次に右側のボックスで、変動要因を説明します。先ず、営業収益については、前期比＋13百万円となりましたが、内訳としては、ラフォーレ原宿譲渡益が＋1,345百万円、オフィス賃料が＋23百万円、その下の住宅賃料は＋18百万円、水道光熱料収入が＋16百万円、2つ飛びましてラフォーレ原宿譲渡益ですが、これは前期の分が剥落しまして－1,437百万円、その下のラフォーレ原宿賃料収入は、第32期の譲渡分については－38百万円、そして33期譲渡分については－15百万円という結果です。続いて営業費用ですが、こちらは前期比＋52百万円です。内訳は水道光熱費＋33百万円、先ほど水道光熱料収入も増加しておりますので、ネットしました水道光熱費収支に関しては、マイナス影響が極めて限定的な状況です。そして資産運用費用が＋24百万円、公租公課が＋14百万円、管理委託費が－22百万円、ラフォーレ原宿賃貸事業費用ですが、こちらは第32期譲渡分に対して費用の－6百万円と言う状況です。続いて営業外費用ですが、こちらは－4百万円と言うことで、支払利息の減少という結果です。以上が第33期決算の概要となります。

7頁をご覧下さい。一口当たりの分配金の推移ということで、2010年以降足掛け13年、25期の連続の増配となっております。右から3本目の棒グラフ、赤枠で囲っているのが、今回の決算発表の対象となる第33期の数値ですが、その右2本が第34期、35期の予想ですが、今走っております第34期については、半年前に発表した予想と同じ数値となっており、ます。そして、今回新たに発表したのが第35期の予想でして、3,060円の予想となっております。尚、この第34期、35期の予想に関しては、1つ注意点がありまして、今業状況によっては、この数字が大きく上振れる可能性があるということにご留意ください。その詳細の内容については、次頁で説明申し上げます。

次頁の8頁は、1年前にラフォーレ原宿の譲渡を初めて発表した時に、今後の中長期の譲渡と取得の方針を纏めたページです。簡単におさらいをしてみますが、譲渡に関しては7%持分、所謂、小規模分割したものを中長期的に譲渡をしていく、そして右側ですが、最終的にどうなるかということで、2つのOptionがあるということをお話ししました。先ず、Option Aについては、持分を全て譲渡するというものです。アそして、Option Bは譲渡を進めて、我々の持分がMinorityになった段階で、ラフォーレ原宿の再開発に参画するというものです。そして、中段の取得については、譲渡と並行して取得を徐々に行っていく、そして、譲渡をした代金として一部を分配金に廻す、そして、一方で、取得物件との間で買替特例を使って、一定程度内部留保する、そしてその内部留保分を次の物件取得に使うというOperationを繰り返していき、中長期的には売る物件のボリュームよりも買う物件のボリュームの方が多くなるようにして、資産規模は大拡大していくというのが方針です。そして、ここで申し上げた第34期と第35期の分配金予想が状況によっては大きく上振れする可能性があるという点について説明したいと思います。先ず、この頁の左側にあります昨年の第32期、第33期のラフォーレの譲渡に関しては、譲渡の時点で、既にその下にあります虎ノ門ヒルズの取得が確定しておりまして、買換特例が使えることが確定していました。よって、分配金予想と落着が同じ数字になったのですが、今回大きく違うのが、第34期、35期の譲渡を先週発表しましたが、こちらに関しては、まだ買替特例の対象となる資産の取得を行っていないということが、昨年との大きな違いになります。中央の赤のボックスに書いてありますように、今回は物件取得による買替特例の活用を想定してい状態ですので、その下に括弧で書いておりますが、もし物件の取得が無い場合は買替特例の活用ができませんので、その際は譲渡益の全てを分配するということになります。その場合、第34期、翌35期において、もし物件の取得が無い場合は譲渡益を全て分配する形になりますので、分配金が大きく上振れするということになります。単純に計算して頂くと、数値は開示していますので計算して頂くと分かる通り、今走っています第34期の現時点の予想は3,050円ですが、もし新規物件の取得が無く、譲渡益を全て分配した場合3,300円を超えてくる予想となります。いずれにしましても、取得をする場合、取得をしないことが確定した場合プレスリリースで開示をします。そして、取得が無い場合は、併せて分配金の上方修正のプレスリリースを行うことになります。続きまして下段のDPUについて少し説明したいことがあります。こちらでは、第35期の予想DPUを題材として取り扱っています。分配金予想は3,050円ですが、そのうち譲渡益が502円、そして譲渡益を除く部分が2,558円となっております。その図の右下の方に参考として書いてありますが、第32期の譲渡益を除くDPUは2,660円でした。ですので、第35期の譲渡益を除くDPUは2,558円ですので、一見すると100円ぐらい低下をしているように見えますが、特殊要因を考慮するとほとんど下がっていないということが分かります。その特殊要因とは、その右の将来の増加余地に書いてありますが、＋27円は一時的な大型修繕費の消滅ということで、この第35期の分配金予想の中に一時的な大型修繕が入っております。こちらは時間の経過とともに自然に消滅しますので、これが分配金の押上げ要因に、自然になるということです。その下の＋65円、これは、今、ラフォーレの分割譲渡を繰り返していますが、こちらに記載の通り、ラフォーレ原宿の譲渡益3回分の合計金額87.2億円により、虎ノ門ヒルズを同条件で取得した場合とありますが、現在譲渡したお金で、新しい物件取得を行っていない、織り込んでいないため、資金が溜まっている状況になります。これを活用した取得を行うことで、分配金の押上げ効果があるということで、仮の試算ですが、この27円と65円を足します92円が、譲渡益を除く2,558円に足しますと2,650円ぐらいになり、第32期の数字と大きくは変わらないということで、こうした特殊要因を除けば、譲渡益を除いた、所謂、基礎的な収益のDPUが低下している訳ではないということです。

続いて9頁ですが、一口当たりのNAV、これも2011年以降24期の連続増加ということで、コロナ禍で厳しい状況空室率は上昇していますが、森ヒルズリートにお関しては一口当たりのNAVは継続的に上昇しております。
10頁は業績予想です。先ほど、第34期35期に関して特殊な注意事項がありましたが、その点を除いては、特出すべき内容はありませんので、こちらの詳細な説明は割愛させて頂きます。
11頁をご覧下さい。以前から申し上げていることですが、我々は長期的な視点に基づく投資戦略ということで、①から③を掲げております。先ず、①ですが東京都心への投資、東京都心の中でも、真の東京都心・好立地の物件ということです。続いて②は、プレミアム物件への投資ということで、付帯施設・耐震性能・環境性能に優れた物件に投資をしています。③が付加価値創造ということで、周辺開発やエリアマネジメントにより、取得した物件の資産価値が中長期的に向上するというような物件に投資をし、アセットマネジメントを行うということです。
12頁以降で森ヒルズリートのポートフォリオの最新状況について説明します。先ず、立地についてですが、左上に記載の通り、引続きJ-REIT最高の東京都心比率となっておりまして、東京都心3区の比率が88.7%です。
続いて1頁飛びまして14頁、物件クオリティの観点ですが、我々の代表物件をここに掲載しています。これらの物件は、いずれも大変規模が大きく、駅アクセスも良く、ショップ・レストラン・ホテルや、そしてカンファレンス・文化施設等付帯施設が大変充実しておりまして、一番右側に記載していますように、敷地緑被率も高く、大変快適な環境であるということで、上の方に記載しており上手すが、本社機能としての大変強いオフィス需要が、コロナ禍においてもあるというで、これらの物件は固定型マスターリースですが、その固定型マスターリースの裏側であるエンドテナントの状況についても、空室は殆どないという状況で推移しているとのことで、それだけ需要が強い状況となっております。
次の15頁をご覧下さい。左側に記載の通り、グリービル認証の保有物件比率が、森ヒルズリートでは93.5%ということで、J-REIT最高水準となっております。環境性能にも大変優れた物件を保有している状況です。
そして、1頁飛びまして17頁をご覧下さい。こちらは付加価値創造ということで、写真が出ておりますが、こちらは虎ノ門ヒルズエリアの上空からの写真です。現時点で森ヒルズリートが保有しているのは、虎ノ門ヒルズ森タワーの一部となりますが、今般右側の虎ノ門ヒルズステーションタワーが今年の7月に竣工致します。この竣工をもって、この虎ノ門ヒルズの全体が完成するという状況です。
18頁をご覧下さい。虎ノ門ヒルズステーションタワーの概要を記載しておりますが、最新鋭の超高層複合タワーとなっております。右側に環境認証LEEDのNDで最高ランクのプラチナを取得しており、この物件の竣工により虎ノ門ヒルズが完成し、我々が保有している虎ノ門ヒルズ森タワーの価値が更に高まりますし、そして、こうした虎ノ門ヒルズステーションタワーのような物件も、我々の将来の物件パイプライン、取得パイプラインにいずれ入ってくるのではないかと期待をしております。
次の19頁には、同じく今年、スポンサーの森ビルが開発をし、竣工となる麻布台ヒルズの紹介を掲載しております。こちらに関しても、我々の保有物件の周辺エリアが、更に魅力的なる意味で、森ヒルズリートの保有物件資産価値の更なる向上が期待できます。
それでは、少し頁を飛ばしまして25頁をご覧下さい。こちらは内部成長ということで、現在のポートフォリオの稼働率、賃料の動向の説明となります。先ず、25頁の左側の稼働率です。折れ線グラフが示す通り、オフィス、住宅とも体験高い稼働率を維持しております。1本数字を記載していない、薄い色の折れ線グラフがありますが、これはオフィスの稼働率の中のパススルー物件小稼働率を示しています。こちらも2つ前の期で底を打って、回復途上にあります。まだ、ある程度の空室はありますが、今、改善基調にあるということです。右側の折れ線グラフですが、これは、三木商事が発表している都心オフィスの空室率と、森ヒルズリートの空室率の違いを示しています。真ん中の赤いグラフが三木商事が発表している都心5区の平均の空室率です。その上の折れ線グラフが、そのうち数としての港区の空室率です。一番下が森ヒルズリートです。これはもう、過去の決算説明会でも何度も説明している通り、港区の数字が悪いと、森ヒルズリートの数字も悪くなるのではないかと、当初思っていた方が一定程度いらっしゃいましたが、森ヒルズリートの保有物件は港区の中でも立地が大変優れており、加えて、何より物件クオリティが優れている。従い、森ヒルズリートの稼働率のパフォーマンスは、港区平均とは全く違うものになるということを申し上げておりましたが、実際にそれが、時間の経過とともに、実際にその通りになっているということを示しております。
次の26頁ですが、こちらは保有物件の中でも、パススルーの物件の賃料改定の実績です。左上がオフィスで、コロナ禍において改定率は、当然低下しております。この最新の数値が－8.5%と非常に大きなマイナスとなっておりますが、注記していますように、少ない戸数において、大きな割合を占めるテナントの減額影響が大きいとの特殊事情があります。もともと、森ヒルズリートのパススルー物件は、全体の20%程度しかないのですが、その中で改定を迎えるテナントは、もともと戸数が少ないのですが、その中で、一部大きな減額改定があったために、この数値が大きく出ているという特殊事情があります。それから、左下の住宅に関しては、大きな数字ではありませんが、引き続きコロナ禍においてもプラスの改定というのが出来ております。
27頁をご覧下さい。左側にレントギャップを示しております。前期と比較して、更に拡大して、現在＋6.9%という状況です。右下に概要を文章で纏めておりますが、オフィス（パススルー物件）の一部の稼働率・賃料が弱含みとなり、レントギャップ率も拡大していますが、ポートフォリオ全体に占める割合は少なく、影響は軽微です。先程申し上げましたように、全体に占める割合は、そもそもパススルーが20%ちょっとしかなく、加えてその少ないパススルー物件の中で全てが悪いわけではなく、一部の物件がやや厳しい状況にあるということで、改定率やレントギャップの数値の足を引っ張っている状況ではありますが、全体に占める割合が少ないために、影響は軽微となっています。又、その下の2番目のポイントですが、オフィス（固定型マスターリース物件）はどうなのかということですが、物件クオリティがより高く、エンドテナントの稼働率も引き続き高水準であり、契約更改時の減額改定等の懸念はないという状況です。 実際に、先週の決算発表と同時に、六本木ヒルズの一部の区画の賃料改定を迎えたのですが、結果としては、プレスリリースした通り、従前と同額での5年間の固定マスターリースの延長が決定しております。
次の28頁は、先ほどお話ししました賃料固定型マスターリースの概要ということで、円グラフに記載の通り、全体の66.5%が固定型マスターリースとなっておりまして、これは短期的にも、中長期的にも非常にキャッシュフローの安定性が高いという状況です。
続いて29頁、財務に関する説明です。左上のLTVになりますが、折れ線グラフが2本あります。上の方が、帳簿価額ベースのLTVで、下の方が鑑定評価額ベースのLTVです。最賃値は、帳簿価額ベースは46.3%、そして鑑定評価額ベースが36.5%という状況です。
30頁の運営に移りまして、有利子負債の平均残存年数を記載しております。こちらについては、従前より残存年数を4.0年以上で維持しますという方針を掲げていますが、この方針に関して変化はありません。こちらに棒グラフで記載の通り、今後も4.0年以上というOperationをしていきたいと思います。
最後になりますが、32頁をご覧下さい。サステナビリティへの取組みです。左側は、前回の決算説明でもお話ししましたが、MSCIジャパンESGセレクトリー・リーダーズ指数に、当リートが採用されております。又、右上のGRESB評価に関しては、ここ数年最上位の5—Starsの評価を得ております。このような点から見ても、森ヒルズリートは、J-REITにおいてもトップクラスのESG評価を頂いているという状況です。そして、左下には統合報告書についての紹介をしております。現時点で、J-REITにおいて統合報告書を出している投資法人は少ないですが、昨年初めて統合報告書を作成致しました。引き続きJ-REITトップクラスのESG取組みを推進していきながら、この統合報告書の中でその情報を分かり易く提示して、積極的な情報開示を行ってまいりたいと考えております。
私の方からの説明は以上となります。

質疑応答
Q：第34期、35期に物件取得があるか、ないかですが、買替特例を適用するかどうかということになりますが、これが決まるタイミングというのは何か目途があるのでしょうか。又、行うか行わないかは、何によって左右されるのか。
A：タイミングの話ですが、先ず1つ重要になるのは、今走っています第34期の決算発表のタイミング、それまでに確定をしておかなければ取得はないと思いますので、それまでに取得があれば当然プレスリリースをしますし、前段階で取得がないと確定すれば、その時点で発表することとなります。どういう風にある、無しが決まるかというと、これは非常に単純でして、スポンサーの森ビルと取得に関する協議は、現時点でも行っております。ただそれが、実際に森ビルが譲渡を決定するかしないかは、現時点で確定していません。ですから、取得する可能性も、しない可能性も両方あり得ます。ですので、仮に取得しない場合は、より早く取得はないと明確になりますので、取得が無い場合は確定した段階で発表をするということになります。

Q：2023年7月期に取得が無ければ、売却益は全額を分配することで、分配金は大幅に上振れする可能性があるとの説明でしたが、一方で、物件取得をすれば、それが乗っかってきますので、そういう点では、今出ている数字は期末に取得をしたらこんな感じになるので、期中に取得をすればどっちにしても振れするとの理解で良いのか確認させて頂きたい。
A：第34期、35期について、取得した場合ですが、これは取得するボリュームによっても変わってきますが、1つのイメージとして、取得をする場合に譲渡益を残すDPUが押し上げられます。取得する場合、買替特例が活用できますので、譲渡益をより圧縮して内部留保をするという方向で考えております。勿論、内部留保できる部分というのも法令上の限度がありますので、取得する物件ボリュームによって何とも申し上げられないのですが、1つのイメージとしては、取得をする場合は現状のDPU予想と概ね同じ位になるのかなぁというイメージは持っております。一方で、取得をしない場合、これは明白ですが、買替特例が使えないので、譲渡益を全て分配するという方針で行くので、大きく分配金が上振れするというイメージとなります。

Q：オフィスのパススルー物件の稼働率も、若干改善してきているとのお話でしたが、オフィスの需要について、6か月前に比べて明らかに、前向きに変わってきているとか、テナントの動きは出ているのか、需要サイドの補足説明をお願いします。
A：パススルー物件は稼働率が回復してきているが、需要サイドではどのような状況かという質問ですが、これは、非常に分かり易く申し上げると、空室率が増えてきましたので、賃料を当然下げています。ですから、賃料を一定程度下げると需要が大きくなるということで、物件自体の、先ほど一部のパススルー物件が足を引っ張っているという話をしましたが、物件競争力には全く問題がない物件ですので、賃料の調整さえすれば。より多くの需要が獲得出来て、1期前から稼働率が回復基調に入ってきているという状況ですので、解約自体のペースも以前と比べると圧倒的に少なくなっていますし、新規の需要獲得においても、賃料を調整することによって、より多くのものが取れているという状況で、純粋なオフィス需要自体が、ものすごく爆発的に大きく拡大しているかというと、そこまでの強さ者感じておりませんが、賃料調整によってより大きな需要を獲得しているという状況です。

Q：26頁の賃料改定のところで住宅が強めに出ていますが、昨今の入国規制緩和でインバウンドのみならず、人の往来とかビジネスパーソンの往来も含めて増えているが、そうした動きと繋がりがあるのか、或いは、もしかしたらオフィスの方にも、同じような形で外資系のビジネスパーソンが戻ってきたとかの兆候というのはありますでしょうか。エンドの方のオフィスもそこそこ強いとのお話があったので、そこら辺のところで何か紹介できるものがあったら教えて頂きたい。
A：住宅の稼働率が改善しているのは、前回の決算説明でも同様の質問が出ましたが、その時と回答は同じでして、やはり外国人の方々の入国規制緩和により、外国人の方々の賃貸住宅の需要が増えているという面はあります。一方で、それのみならずコロナ禍において長い間日本人の需要も、東京都心から外に出る人、中に入ってくる人のネットの数字はマイナスが続いていたのですが、昨年あたりから数字が逆転して、日本人の方々もネットでプラスになってきたという面もありますので、外国人の方、：日本人の方両方の需要が増えているという状況です。それが、オフィスの需要増加に繋がるかというと、因果関係が逆なのかもしれませんが、オフィス需要に関しては外資系の企業の需要は、グローバルな景況感にも左右されますので、入国規制緩和があって、外国人の方の需要が増えたから外資系のオフィス需要が増えるというのは、ちょっと因果関係がおかしいかなと思います。いずれにしても、住宅に関しては、日本人、外国人の方共々需要が大変堅調な状況です。

Q：ラフォーレの底地の売却の件ですが、2022年の売却価格よりも23年の売却価格の方が若干高くなっております。若干ではありますが、価格が高くなった背景と、今後も継続的に売却し、中長期的には開発に関わることについても話がありましたが、今後についても、売却価格についてどういったことがあれば変更しうるのか教えて頂きたい。
A：大変単純な話でして、鑑定評価額の違いです。昨年の譲渡と比較して、今年の譲渡に関して、鑑定評価額がほぼほぼ同じですが少しだけ違うということです。ですので、これが今後どうなるかということに関しては、まだまだ要因によって上振れもあり得るし、下振れする可能性も0（ゼロ）ではないということです。

Q：細かい話ですが、NCFの方が変動したという理解で宜しいでしょうか。
A：NCFに変化はありました。地代自体については、昨年発表した通り賃料据置き、去年の秋から3年間は据え置きということで、そこの違いはないですが、地代以外の部分に関して僅かながら変化があるということで、概ね横這いというところです。

Q：買替特例に応じて買えるパターン、買えないパターンがあったと思いますが、買えるパターンというのは、金額の大小によって、ファイナンスがある場合とない場合の両方ともあり得るとの理解でよろしいでしょうか
A：先ほどの回答の中で、ファイナンスのある、なしということは想定して話しておりません。というのは、前回の決算説明でもお話をしたと思いますが、森ビルが東京都心部で様々な開発があって、毎年一定程度の不動産を売却する、そして我々が優先交渉権があるという構図に変化はないのですが、現在、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズにおいて、スポンサーの森ビルが住宅の分譲をしています。ですので、住宅の分譲をしている間は、彼らの譲渡益ニーズがそれで満たされることにより、森ヒルズリートの取得ボリュームが、その期間は、一定期間少し減る可能性が高いということを前回お話ししました。ですから、その状況は今も続いておりますので、それほど大きな取得は、現時点では想定していません。ですので、私の中ではファイナンス云々は念頭になく、比較的小規模の取得がある、ただ小規模であっても、ある程度の多い、少ないというのはあるので、先ほどのご質問の回答になるという前提での話です。
追加の質問が無いようですので、これにて説明会および質疑応答を終了致します。
本日は、ご参加頂き有難うございました。