東海道リート投資法人 2025年7月期決算概要
東海道リート投資法人
2025年7月期（第8期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/2989/20250916/mxnbo21e/
○説明資料
https://www.tokaido-reit.co.jp/file/ir_library_term-4c7ce5c5c03c79339188b9dc78e2fe3d5f6cca3a.pdf
○説明者 東海道リート投資法人 執行役員 兼
東海道リート・マネジメント株式会社 代表取締役社長 加藤 貴将
〇説明
本日は東海道リート投資法人の2025年7月期（第8期）決算説明動画をご覧頂き有難うございます。9月16日に公表しました第8期決算説明会資料に基づき、ご説明させて頂きます。どうぞ宜しくお願い致します。
先ずは、改めまして東海道リート投資法人のエクイティストーリーについてご説明致します。3頁をご覧ください。東海道リート投資法人は右の図の青線で囲われた東海道地域を投資対象としています。左下のグラフの通り、東海道地域等は、日本の製造品出荷額の上位9県のうち、8県を有する日本を代表する産業地域です。このような製造業の強い地域を投資対象エリアとしており、このエリアにある不動産は、この産業の強さを背景に安定した運用が可能であると考えております。
4頁をご覧ください。東海道地域等の中でも、日本を代表する産業地域が県を跨いで広がる 静岡県、愛知県、三重県の3県を重点投資エリアとしています。このエリアには産業集積と人口集積が進んでおり、魅力的な不動産への投資が可能です。
5頁をご覧ください。投資対象地域は東海道地域等に90%以上とし、静岡を核とする産業地域に対して、60%以上を重点投資していく予定です。主な用途対象は産業インフラアセット、生活インフラアセットで、夫々25%以上として安定的なポートフォリオを構築致します。この地域のアセットの魅力としては3点、①産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセットであること、②強い経済に裏付けられた優良なテナントであること、③不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリアであること、が挙げられます。
続いて6頁以降が今回の決算ハイライト となります。
7頁をご覧ください。今期決算のエグゼクティブサマリーです。1点目は、8期、9期に亘り物件入替を実施し、含み益を実現しつつ、ポートフォリオの収益性を改善、 2点目は、IPO後4年半で3回の公募増資を実行し資産規模約2倍、3点目は、第8期の運用は期末 稼働率 99.6%と順調、4点目は産業インフラアセットを中心に着実な内部成長を実行、5点目は長期発行体格付を新規に取得、6点目は、今後も産業地域の製造業を中心とした企業のCRE案件を開拓しながら手元資金も活用しつつ、早期に1,000億円の達成を目指し2,000億円の基盤構築へ、となります。
続いて 8頁をご覧ください。 こちらが第8期決算の纏めです。第8期の一口当たり分配金は3,380円となりました。公表済みの予想に対しては+81円となります。一口当たりのNAVについては113,288円となります。外部成長では、第8期初での公募増資で7 物件、84億円を取得しております。又、7月から9月にかけて物件の入替を行い、足元の資産は612.8億円としており、資産規模はIPO 時の約2倍の規模に成長しました。内部成長では、期末稼働率、期中平均稼働率ともに99.6%と安定稼働を維持しながら、賃料も堅調に推移しています。財務戦略面では、第8期初での公募増資を経て、第8期末の有利子負債総額は326.9億円となりました。レンダーには、新たにあおぞら銀行、福岡銀行に参加頂き、調達先の分散化も進みました。今後も戦略的な長期化、返済期限の分散化の進展を目指してまいります。又、第8期末での総資産LTVは48.1%となり、引き続き40%から50%の範囲でコントロールしていく方針です。
続いて9頁をご覧ください。左側の表は第8期実績について、予想との対比になります。第8期実績の営業収益は2,306百万円、営業費用については937百万円で、営業利益は 1,368百万円となりました。営業外費用は298百万円で、当期純利益は1,070百万円となり、第8期の一口当たり分配金は3,380円となりました。主な変動要因としては、6月30日に公表した丸の内エンブルコートの51%持分の売却益の他ほか、賃貸事業収入の増額に加え、水道光熱費、修繕費および広告費等の減少が挙げられます。
一方、金利上昇に伴い、支払利息も20百万円ほど増加しておりますが、営業収益の増加や不動産賃貸事業費用の減少分にてカバーすることができ、最終的な一口当たり分配金は、81円の増額とさせて頂きました。右側の表は、第8期実績について、第7期との対比になります。昨年12月に取得しましたAIG京都ビル、および今年1月に公表しました公募増資により取得した合計7物件の収益寄与により、営業利益が大幅に増加しております。物件取得による借入金の増加や 金利上昇に伴い、支払利息や融資関連費用も増加しておりますが、最終的な一口当たり分配金は、第7期対比で45円の増額となりました。
続いて10頁をご覧ください。第9期、第10期の業績予想となります。第9期は、営業収益はほぼ変動はございませんが、営業費用については、第8期実績対比で30百万円増加の525百万円、営業利益は1,296百万円と、第8期実績対比で72百万円減少となる予定です。営業外費用については、支払利息の増加および前期融資関連費用の剥落を見込んでおり245百万円、経常利益は1,050百万円を見込み、一口当たり分配金は3,311円を予想しております。次に第10期です。こちらは第9期収益予想との比較です。営業収益については、賃貸 事業収入の増加と丸の内エンブルコートの売却益剥落により2百万円の減少、営業費用については6百万円の減少で、営業利益は1百万円減の1,294百万円を見込んでおります。営業外費用については、リファイナンスに伴う融資関連費用37百万円の増加を見込んでおり、この結果、一口当たり分配金は3,200円を予想しております。
資料の11頁をご覧ください。本投資法人の分配金の推移および分配金水準に対する考え方です。第2期からの分配金の推移ですが、薄い青の部分が固都税効果分であり、それを控除したベースの巡航分配金を徐々に上げてきました。巡航分配金については、利益配当のみで年間6,400円以上の水準を目標とし、今後も巡航分配金の更なる向上を目指してまいります。今期の分配金は3,380円に着地、第9期は3,311円、第10期については3.200円を予想しております。第10期については、金利をはじめとした金融コストの影響が不透明なため、保守的な水準として3,200円の予想を出しておりますが、今後の運用の中で巡航分配金の向上を目指してまいります。
続きまして今期の運用状況についてご説明致します。今期は、期初でのオファリングを伴う物件取得物件の入替がありましたので、これらについてご説明ののち、ポートフォリオの運用状況についてご説明致します。先ずは第8期の新規取得物件および物件入替の概要についてご説明します。
14頁をご覧ください。東海道リート投資法人は、2021年6月に資産規模 303億円で上場しましたが、本期初での公募増資を含む3回の増資を経て、614億円とIPO 時より約2倍に成長しました。期初の公募増資での新規取得資産は、昨年12月に取得したAIG京都ビルを含め、愛知県みよし市と神奈川県開成町の工場底地2物件、住居系アセット4 物件、合わせて7物件、84億円ですが、いずれも産業の色濃い地域に立地した魅力的な物件です。その後三重県津市の学生マンションの取得と丸の内エンブルコートの売却を経て、資産規模は612.8億円となり、1,000億円の目標に対しては順調に推移しております。
次に15頁をご覧ください。左の列が2024年7月末時点の状況で、一番右の列が今年6月に公表した物件入替後のポートフォリオの状況です。平均鑑定NOI利回り5.4%を維持し、平均償却後NOI利回りが4.6%から4.7%へ上昇しました。又、契約期間が短く、テナント数が多い住居系アセットの比率も、今回の一連取引を通じて 27.1%から30.9%へ増加し、インフレ環境下で、より賃料増額を目指すことのできるポートフォリオに近づけることができたと考えております。本投資法人は、引き続き産業地域で優良な物件を確保していきます。
16頁をご覧ください。今回取得の8物件は、産業インフラアセットが青の①、②、③、生活インフラアセットが赤の①から⑤です。いずれも産業集積、人口集積が進んだエリアに立地しております。又、今期初の増資で京都府、神奈川県で初めての取得を行いました。これら2府県もこれまで投資してきた地域と同様の産業地域であり、それに伴う人工集積も進んだ魅力あるエリアであることが読み取れるかと思います。
17頁をご覧ください。AIG京都ビルです。取得価格は1,510百万円、鑑定NOI利回りは4.8%という魅力的な水準で、AM会社の独自ルートでの取得です。取得のポイントの1つはエリアの優位性です。右下の地図にある通り、本物件は五条通りと大宮通りの交差点に位置し、京都市の東西南北、いずれへの自動車アクセスも優れています。又、京都の市街地は纏まった土地が限られており、新たなビルの供給は限定的なため本物件は希少性の高い物件です。
続いて18頁をご覧ください。2点目の取得のポイントであるテナントの優位性です。本物件の賃料ギャップは、平均で8.3%と相応のアップサイド余地を見込んでおります。今期は1テナントの解約がありましたが、館内増床で成約し、大幅な賃料増額を実現しております。今後も本物件の内部成長余地を実現する運用を行っていきたいと考えております。
続いて19頁をご覧ください。本物件は、本投資法人として初めての公的不動産、PRE物件への投資となりました。みよしインダストリアルセンターです。取得予定価格580百万円、鑑定NOI利回り6.3%と非常に魅力的な水準で、AM会社独自ルートによる相対での取得となります。取得のポイントの1点目はエリアの優位性です。みよし市は右側の航空写真にある通り、豊田市に隣接、トヨタの製造拠点や関連産業が集積する一方で、名古屋市の住宅地から30分圏内でもあることから、通勤利便性も高いエリアです。
続いて20頁をご覧ください。2点目はテナントの優位性です。本物件のテナントは、塗料メーカーで業界において世界をリードするグローバル企業です。本物件は、当該テナントの国内での先端技術の研究拠点として長年活用しており、建物を含めた大きな設備投資を行っているほか、自動車メーカーをはじめとして、全国に分散する顧客へのアクセスは良好な重要拠点です。このためテナント密着性は、非常に高いものと認識しています。又、3点目は物件立地の優位性です。本物件は、元々愛知県企業庁が開発した研究開発工業団地です。テナントは、この工業団地の開発初期から立地しており、その期間満了に伴って本投資法人で取得の機会を得たものです。
続いて21頁をご覧ください。本投資法人が初めて神奈川県で取得した、底地アセットの開成町インダストリアルセンターです。取得額1,590百万円、鑑定NOI利回り5.5%と非常に魅力的な水準で、AM会社独自ルートによる相対での取得となります。取得のポイントの1点目はエリアの優位性です。製造品出荷額が全国第2位の神奈川県において、本物件が所在する開成町は、本物件のような工場のほか、企業の研究開発センターなども多く立地しております。
続いて22頁をご覧ください。2点目はテナントの優位性です。本物件のテナントは、自動車部品を中心としたアルミダイカスト製品のメーカーで、独自の開発力に定評があります。又、テナントとの賃貸借契約において、3年毎に実施される、固定資産税評価額の評価替えが行われるタイミングで賃料改定が行われるため、インフレに追随した賃料改定が可能な建て付けとなっています。3点目は物件立地の優位性です。本物件が所在する開成町は、人口増加が継続する貴重な地域であり、豊富な労働力の確保が可能です。本物件は道路アクセスに優れるほか、鉄道の利便性も高く、従業員の確保にも適した立地と言えます。将来的には本物件の優れた道路アクセスを活用して、物流などの産業関連施設や商業施設など多様な代替性を検討可能な点も評価ポイントです。
続いて23頁をご覧ください。ここから住宅4物件のご紹介です。先ずは頁左側、愛知県刈谷市にするソシオ刈谷東進町A棟、B棟になります。取得価額は2,080百万円、鑑定評価額は2,100百万円、鑑定NOI利回りは5.0%です。本物件は、竣工以来人材派遣会社が一棟借りを継続し、長く利用されております。本物件周辺には大規模の賃貸レジデンスは少なく、昨今の建築費高騰の影響で周辺での新規供給が限定的なことから、競合物件が少ない点で、本物件の競争力は高いものと判断しております。続いて頁右側、愛知県常滑市に立地するエンブレール常滑新開町になります。取得価格は1,070百万円、鑑定評価額は1,090百万円、鑑定NOI利回りは5.0%です。本物件は大手航空会社の社宅として利用されており、セントレアに勤務する社員が居住しています。本物件は2020年築と新しく、今後も安定した運用を見込んでおります。
続いて24頁をご覧ください。頁左側、三重県四日市市に立地する四日市エンブルコートです。取得価格は670百万円、鑑定評価額は679百万円、鑑定NOI利回りは5.4%です。四日市市は多くの産業が立地しており、その企業群に関連する単身者の賃貸ニーズに対応した物件です。本物件の今期の期末稼働率は98.3%、期中平均稼働率は94.8%と高稼働を維持しております。本物件は企業の単身者ニーズに対応する物件ということで、春先の繁忙期には入退去が多くなるという特性がありますが、安定稼働を維持しております。
新規募集時には、増額での成約に成功しており、今後も着実に内部成長を目指してまいります。続いて頁右側、名古屋市東区に立地する古出来エンブルコートです。取得価格は900百万円、鑑定評価額は911百万円、鑑定NOI利回りは4.4%で、2020年築の築浅物件です。本物件から徒歩2分の古出来バス停は、ラッシュ時間帯にバスレーンが設定され、栄まで20分程度と交通利便性の高い物件です。本物件の今期の期末稼働率は100%、期中平均稼働率も98.6%と高稼働を維持しております。期中の新規募集時には増額での成約に成功しており、今後も内部成長を目指してまいります。以上が期初の公募増資で取得した7物件になります。
続いて物件の入替についてご説明致します。25頁をご覧ください。本投資法人は6月に発表の通り、頁右下の丸の内エンブルコートを売却し、上段の三重県のUni E’meal三重大学前を取得しております。この一連の取得・売却により、ポートフォリオの収益性の向上と保有物件の含み益の実現を達成しております。取得物件のUni E’meal三重大学前は、国立三重大学の徒歩2分に立地する学生マンションです。2022年築と築浅で、学生マンション大手のJSBが運営し、家具家電付き・食事付きのフルサービスを備えた、エリアでも希少な 学生マンションです。
鑑定評価額980百万円に対して取得価額は960百万円、鑑定NOI利回りは.3%、償却後NOI利回りで3.3%の水準です。一方、売却した物件の丸の内エンブルコートは、鑑定NOI利回りが4.5%、償却後NOI利回りが2.8%と、償却後NOI利回りが低かった点に加え、今後の内部成長余地も低いと判断しました。売却活動の結果、売却価格は鑑定評価額が1,200百万円であるのに対して、これを上回る1,230百万円での売却を実現することができ、売却益を投資家に分配しつつ、ポートフォリオの収益性向上を実現できました。本投資法人は、積極的な外部成長によるポートフォリオの成長を図りつつ、マーケットの状況を見ながら効果的な売却を行っていくことで、投資主価値の最大化を目指してまいります。
続いて26頁をご覧ください。今回の物件入替によって取得した、Uni E’meal三重大学の詳細について説明致します。1点目のポイントはエリアの優位性です。本物件は県内唯一の国立大学で、産業連携に定評ある三重大学から徒歩2分の学生マンションであり、競争力の高いエリアに立地しております。7,000人強の学部生、大学院生をターゲットとして。長期的に安定した豊富な需要の取り込みができると期待しております。
27頁をご覧ください。2点目はテナントの優位性です。本物件のテナントは、学生マンションの運営・管理を行っている JSB で、サブリース主体のアセットライトのビジネスモデルで業績堅調な企業です。昨今の防犯意識の高まりや、若者の個食・偏食・少食などの食の問題や、人間関係の希薄化への配慮から、JSBが管理する物件は保護者からの人気も高いものと考えております。3点目の物件立地の優位性についてです。本物件は三重大学正門前に立地し、近隣にはコンビニ、ショッピングセンターや郵便局があり、生活利便性も高い物件となっております。又、徒歩15分の近鉄名古屋線江戸橋駅から近鉄名古屋駅まで約60分と、名古屋市中心部へのアクセスは良好です。
28頁をご覧ください。期初の公募増資を伴う物件取得と、物件の入替後のポートフォリオの状況です。本投資法人は、これらの取り組みを通じて、ポートフォリオは612.8億円となりました。更なるポートフォリオの質の向上と拡大を進めてまいりたいと考えております。
続いてポートフォリオの運用状況についてご説明致します。31頁をご覧ください。第7期末にポートフォリオ全体で99.7%であった稼働率は、第8期末99.6%で着地しました。大半の物件で95%以上の稼働を確保しております。又、賃料坪単価についても、賃料固定契約の物件以外は、多くの物件が堅調に増加傾向にあることから、ポートフォリオ全体で安定的に推移していることが見て頂けるかと思います。
33頁以降に個別物件の説明を記載しております。頁右側、セントレアロジスティックセンターについては、倉庫部分は満床稼働が続き期末稼働率は99.0%と、引き続き安定運用が続いております。
続いて35頁をご覧ください。左側のミッドビルディング四日市については、引き続き満床稼働が続いております。本物件は、周辺賃料を勘案して、既存テナントへの賃料増額交渉を行っており、第8期は7件のテナントとの間で増額を実現しております。本物件では、テナントとの対話の中で共用部のバリューアップ工事を実施するなど、効果的な運用を通じてポジティブな関係性を構築できており、これが今回の増額に結びついたものと考えております。このような関係構築を今後も進めてまいりたいと考えております。
36頁をご覧ください。刈谷市、安城市、小牧市など、名古屋市近郊の住宅も安定運用が続いております。本頁と次の頁にあるプレミアムキャッスルシリーズについては、新規募集時に賃料増額のうえ募集を行っておりますが、引き合いも強く、安定稼働が続いております。
38頁をご覧ください。上段のロイヤルパークス千種については、期末稼働率96.4%、期中平均稼働率も97.6%と、春先の繁忙期があったにも拘わらず高稼働を維持しております。右側に記載の通り、ワンルームの居室に間仕切りを設置し1DKに転換するなど、ニーズを捉えた効果的な運用により、賃貸需要の掘り出しに成功しております。新規、既存共に増額での契約も増えており、今後も安定した運用を行っていけるものと考えております。それ以降にも既存物件を記載しておりますので、ご確認頂ければ頂ければと存じます。
続いて40頁をご覧ください。賃料ギャップを埋める内部成長と、インフレに対応可能なポートフォリオについてのご説明の頁になります。昨今のインフレをチャンスと捉えた運用を行うため、物件の契約特性を踏まえた運用を行っております。こちらの頁に記載するマルチテナントアセットについて、着実に賃料増額を進めることができております。今後もこのような運用を継続してまいりたいと考えております。
次に財務状況のご説明です。41頁をご覧ください。第8期末の主な財務指標について記載しております。有利子負債総額は326億円、平均借入金利は1.4%、平均借入期間3.8年、平均残存期間は2.0年、固定比率は25.1%で、今後も戦略的な長期化、返済期限の分散化の進展を目指してまいります。又、先日9月5日にリリースの通り、本投資法人は、日本格付研究所より新規にA－の発行体格付を取得しました。その他、新規レンジャーとして第8期初の公募増資により青空銀行、又、リファイナンスの際に福岡銀行を招聘し、借入先の分散化が進みました。第8期末の総資産LTVは右下の通り48.1%となり、今後も40%から50%の範囲内でコントロールしていく方針に変更はありません。
続いて43頁以降で今後の成長戦略についてご説明致します。
44頁をご覧ください。これまでのメインスポンサーによる開発に加え、サブスポンサーやビジネスパートナーとの共同を推進、AM会社が主体的に関与することで更なるパイプラインの拡大を進めています。
45頁、46頁ページをご覧ください。 メインスポンサーのヨシコンで開発中のエンブレール浜松城北です。本物件は、静岡大学浜松キャンパス近くにヨシコンが開発する学生マンションで、来年の新入生を迎えるべく工事を進めている物件です。本物件は、エリアでも希少な食事付きのサービスのある学生マンションで、親御さんからも好評な物件になると考えています。
47頁、48頁をご覧ください。開発パイプラインである静岡市駿河区の恩田原ロジスティックセンターです。本物件は、メインスポンサーのヨシコンのほか、サブスポンサーの木内建設と清和海運の3社とAM会社とが連携して開発する物流アセットです。本物件は東名高速道路の日本平久能山スマートインターチェンジに近接した土地で、一帯は静岡市内では数少ない開発予知のある大規模平地となります。
続いて49頁、50頁をご覧ください。開発中パイプラインのエンブルターン豊橋富士見台です。本物件はメインスポンサーのヨシコンが、自動車メーカーの社宅跡地を取得し、複合開発を行い、その商業施設部分を東海道リートで取得予定です。現在、開発ブリッジを通じて開発を行っており、一定期間経過後にタイミングを見て取得に繋げたいと考えております。
51頁をご覧ください。メインスポンサーの開発案件である掛川市プロジェクト、島田プラザについて記載しております。これらもスポンサーがリートへの売却を前提に、開発、ブリッジをしている物件になります。
53頁をご覧ください。今期初の公募増資と物件入替を経て、資産規模が612.8億円となり、1,000億円の目標に対して着実に進捗しております。本投資法人は、中長期の目標として資産規模2,000億円を掲げておりますが、2,000億円の成長については、我々AM会社が主体的に関与しながら、しっかりとパイプラインを積み上げていきたいと考えています。
54頁は多様なルートからの物件取得を示した頁になります。本投資法人は、今後もスポンサー独自ルート、スポンサー開発、スポンサーブリッジおよびAM会社独自ルートの夫々について、多様なプレーヤーと連携しながら取得を推進します。
続いて55頁、56頁は、工場を含めたアセットタイプの拡大についてご説明です。東海道リートは、投資エリアの特性から投資機会の見込めるアセットとして、工場底地に注目しソーシングを行っております。今後も環境認識は変わらず、投資チャンスがまだまだあるアセットタイプと捉えており、産業地域の製造業へのCRE提案での物件取得を通じ、企業の成長戦略をサポートしていきたいと考えております。金利の先高観や建築費の高騰など、投資環境は一層厳しくなる中ではありますが、本投資法人の投資エリアには、まだまだ潜在的な投資機会が多くあると考えております。
当社としては、この投資機会を多くの投資家に提供していきたいと考えております。インフレ環境、金利上昇環境ではありますが、この環境変化をチャンスと捉えて、産業地域を背景とする本投資法人のポートフォリオの強みを生かし、投資主価値の向上を見据え、安定運用と分配金の成長に向けた運用を行っていきたいと考えております。ご支援の程、宜しくお願い致します。
以上でご説明を終わります。有難うございました。
