SOSiLA物流リート投資法人 2024年11月期決算概要

SOSiLA物流リート投資法人
2024年11月期（第10期）決算動画説明書
○動画　 　https://www.net-presentations.com/2979/20250120/fwetr323/
○説明資料 https://ssl4.eir-parts.net/doc/2979/ir_material_for_fiscal_ym/171033/00.pdf
○説明者　 住商リアルティ・マネジメント株式会社
　　　　　　取締役常務執行役員上場リート事業部長　松本 展彦
○説明
SOSiLA物流リート投資法人の2024年11月期（第10期）の決算説明会にご参加頂き、誠に有難うございます。早速ですが、説明をさせて頂きます。
初めに4頁のハイライトをご覧ください。決算については、概ね計画通りの順調な内容でして、一口当たり分配金は予想から15円上振れの2,785円、一口当たりNAVは前期末から0.3%増加しました。稼働率は100%を維持するとともに、賃料増額を実現しました。堅固な財務体質と併せて、安定的な運用ができたものと考えています。又、成長戦略については、投資主価値向上のための施策として資産入替を実施し、物件売却による売却益の還元、新規資産取得によるポートフォリオのクオリティ、収益性の向上、更に本投資寺法人初の特命組合出資を実施しましたので順に説明致します。

6頁をご覧ください。先ず、第10期の決算概要です。資産規模は、前期と変わりなく1,425億円、一口当たりNAVは0.3%増加の142,116円となりました。分配金は前期比0.6%増加の2,785円で着地しました。LTVは簿価ベースで42.4%、鑑定ベースで35.9%となりました。

7頁をご覧ください。第10期の実績ですが予想対比では、一口当たり分配金は15円増加の2,785円、NOIは＋21百万円の3,329百万円とほぼ計画通りの内容となりました。
8頁をご覧ください。こちらは一口当たりNAVの実績です。第10期は0.3%、年間では1%の成長となりました。

続いて9頁をご覧ください。こちらは第11期と第12期の業績予想です。一口当たり分配金については2,971円と3,038円、NOIは3,071百万円と3,070百万円、期末稼働率はともに100%、簿価LTVは43.6%と43.7%の想定です。分配金予想については、第10期、第11期ともに、LiCS成田の売却益とSOSiLA西淀川ⅠのLED交換費用を勘案した想定としております。

10頁をご覧ください。こちらは一口当たり分配金の増減要因を纏めたものです。第10期の分配金は、賃料増額やリーシング費用、融資関連費用の減少等により、第9期より16円増加しました。第11期の分配金は、SOSiLA西淀川ⅠのLED 交換費用が発生する一方で、 LiCS成田の売却益もあり、第10期よりも大きく増加して2,971円となる見込みです。第11期についても、同様にLED交換費用と売却益があり、第11期から67円増加の3,038円の想定をしております。売却益は、一時的なものですが賃料増額や資産入替によって、着実に収益性を向上させていることに注目頂ければと思います。

12頁をご覧ください。本投資法人の成長戦略について説明致します。こちらは今回取り組んだ資産入替について纏めたものです。LiCS成田の売却、SOSiLA柏へSOSiLA物流として初の匿名組合出資、更にLiCS群馬太田とSOSiA八潮の準共有持分10%の取得を行います。投資主還元とポートフォリオの収益性向上を図るとともに、群馬太田を借入で取得することで手元資金を温存しており、前期に申し上げた「備えは十分、環境回復時の成長機会を伺っていく」という方針を継続してまいります。

13頁をご覧ください。こちらは資産入替の効果を纏めたものです。2期に亘り合計8.9億円の売却益を計上するほか、利益利回り2.8%の物件を売却し、利益利回り3.8%の資産を取得することでポートフォリオの収益性が改善し、約10億円の追加投資で年間89百万円の利益の向上が見込めます。

14頁をご覧ください。こちらは、資産入替の狙いと、手元資金による今後のアップサイド 余地を纏めたものです。今回不透明な金融環境と、投資口価格の水準を踏まえて施策を練った結果、初めて資産入替を実施することにしました。2期に亘って売却益を還元するとともに、鑑定評価額より13%高い価格で売却ができたことで、SOSiLA物流の保有する物件の価値を示せたと考えています。又、高収益のLiCSシリーズの継続取得、高品質のSOSiLAシリーズのパイプラインを活用した匿名組合出資を行うことで、増資が難しい環境の中でもポートフォリオの収益性を向上させることができました。

更に群馬太田を借入金で取得し手元資金を温存することで、第12期には約50億円のお手元資金の活用が可能となります。この50億円の活用方法として、先ずはインプライドキャップレートを上回る高収益のLiCSの取得や、SOSiLAシリーズへの匿名組合出資といった成長への投資を優先したいと考えています。一方で魅力的な投資機会が確保できない状況や、不透明な金融環境が継続する事態も想定し、状況に応じて自己投資口の取得も検討してまいります。

15頁をご覧ください。こちらは賃貸借契約の状況を示したもので、平均契約期間は11年、その残存期間は7.6年と長期安定的な契約を実現しております。一方で賃貸借契約満了時期は各期に分散しており、今後5年で40.4%の契約が満了となるので、その際に賃料を上げていきたいと思います。

16頁をご覧ください。こちらは内部成長への取り組みとなります。第1期来100%の稼働率を維持しており、これまで平均して3.2%の賃料増額を成し遂げてきました。第10期、第11期の契約更改も完了しており、今後も賃料増額による内部成長を目指したいと思います。尚、第12期で1件、中途解約が発生する見込みですので鋭意リーシングをしてまいります。

17頁をご覧ください。ここからは財務運営状況を説明します。不透明な市場環境の中でも安定した財務運営を継続しております。長期比率は100%、固定比率は88.2%となりました。資産入替に合わせ、長期固定借入金で資金を調達し、固定比率を高めていく方針ですが、今後も一時的な短期化や変動金利での調達等も柔軟性を持って検討し、運営してまいります。

18 頁をご覧ください。借入金の返済時期と調達先の分散を進めるとともに、長期化と固定化を重視する方針に変更はありません。又、LTVについては、簿価LTVは42.4%、鑑定LTVは36%と前期末とほぼ変わらず、上場リート平均より低い水準となっています。今後もタイミングを見てLTVを活用したいと考えております。

19頁をご覧ください。ここからは外部成長について説明します。柱となる住友商事のスポンサーパイプラインが44万平米、ブリッジ物件などが21万平米となっています。今後も機動的に物件取得が可能となるように、ブリッジスキームの活用を進めてまいります。

20頁をご覧ください。これまでに運用会社独自ルートで取得したLiCS物件です。取得時の平均鑑定NOI利回りは5.0%と、2023年以降物流リートが取得した物件の平均鑑定NOI利回りを、大きく上回る高い収益性を有するとともに、高い安定性も有しております。

21頁をご覧ください。こちらはLiCS投資の今後の取り組みを纏めたものです。今回取得した群馬太田は、スポンサーの住友商事から入手した情報を元に綿密な産業調査により、テナントが行う事業の安定性と継続性の高さを確認するとともに、マーケット調査で賃料水準の点からも、テナントの粘着性が高いことを確認した上で取得しました。今後もLiCSシリーズでは、従前施設をメインターゲットし、手間とノウハウをかけて過小評価されている資産を発掘し、プスアルファを目指して拡充を図ってまいります。

最後に少し飛びますが 26頁をご覧ください。SOSiLA物流は、2019年の上場から5年を迎え、資産規模は上場時からほぼ倍の1,400億円台になりました。当初5年で資産規模 2,000億円を目指していましたが、マーケット環境も鑑み、その達成には環境回復を待つことが必要と認識しております。しかし、ただ待つだけではなく、適宜資産入替や自己投資口取得を検討しつつ、ブリッジスキームや匿名組合出資で物件を確保しておき、環境が回復した際には、機動的に外部成長ができるよう備えておきたいと思います。
説明につきましては以上となります。有難うございました。