SOSiLA物流リート投資法人 2025年11月期

SOSiLA物流リート投資法人
2025年11月期（第12期）決算動画説明書
○動画　　 https://www.net-presentations.com/2979/20260122/n325ikf/
○説明資料 https://ssl4.eir-parts.net/doc/2979/ir_material_for_fiscal_ym/195821/00.pdf
○説明者　 SOSiLA物流リート投資法人　執行役員　兼
　　　　 　住商リアルティ・マネジメント株式会社　
執行役員 コーポレート本部副本部長 兼 社長補佐 リートマネジメント担当
　　　　　　　佐藤 友明　
〇説明
住商リアルティ・マネジメントの佐藤でございます この度は、SOSiLA物流リート投資法人の2025年11月期（第12期）の決算説明会にご参加頂き、誠に有難うございます。先ず初めに、弊社への行政処分についてお詫びとご報告をさせて頂きます。SOSiLA物流リート投資法人が、資産の運⽤を委託する住商リアルティ・マネジメント株式において、運用する私募リートの不動産鑑定評価依頼プロセスで不適切な行為があったとして、2025年12月5日、金融庁より業務改善命令を受けました。

投資主の皆様をはじめとする関係者の皆様に、多大なご心配とご迷惑をおかけしましたことを深くお詫び申し上げます。資料右上頁数の5頁をご覧下さい。業務改善命令の内容を記載しております。1点目、投資主に対し行政処分の内容を十分に説明し、適切な対応を行うこと。2点目、法令等遵守に関する経営姿勢の明確化、経営陣による順守体制、内部管理体制の構築、業務運営方法の見直しを行うこと。3点目、発生原因を究明し、社内プロセスの明確化など、利益相反管理体制の構築と再発防止策を策定すること。4点目、責任の所在の明確化を図ること。5点目、対応状況について、令和8年1月16日までに書面で報告すること。6点目、対応状況について、当面の間四半期毎に報告すること。以上です。尚、5点目の書面での報告につきましては、1月16日に金融庁宛に提出しております。このあとのご説明は、金融庁宛に提出しました改善報告の内容に沿ったものでございます。

6頁をご覧ください。先ず、今回の処分の原因についてご説明申し上げます。私募リートが2020年度に取得した1物件の不動産鑑定評価の発注プロセスに関して不適切な不動産鑑定業者選定プロセスと、不動産鑑定業者への不適切な働きかけがあり、忠実義務違反が認定されたものです。

7頁をご覧ください。ここからは、業務改善命令に対する対応状況について説明致します。先ず1点目の投資主の皆様に対する説明および対応ですが、処分内容について私募リートの投資家に限らず、上場リートおよび私募ファンドの投資家の皆様へも開示しております。今後も、本件に関する決定事項等については、適宜開示を実施し、信頼回復に向けて説明責任を果たしてまいります。

8頁をご覧ください。法令等遵守に係る経営姿勢の明確化として、コンプライアンス宣言の策定・公表を行ったほか、社内研修の充実により組織全体にコンプライアンス重視の姿勢を浸透させてまいります。
9頁をご覧ください。経営陣による責任ある法令等遵守体制および内部管理体制の構築として、取締役会の構成を見直します。

10頁をご覧ください。チーフリスクマネジメントオフィサー職およびチーフコンプライアンスオフィサー職を新設し、プロパー取締役が各々就任し、監視・監督機能を担います。又、投資委員会の委員長をチーフリスクマネジメントオフィサーとし、相互牽制機能を強化します。

11頁をご覧ください。各事業ラインから独立した第1.5線の立場で、事業プロセスを管理・監督する事業リスク管理室を新設し、日常的なモニタリングおよびリスク管理を実施します。
12頁から15頁は、業務運営の見直しと再発防止策の策定についてのご説明ですが、文字数が多くなっておりますので、内容を19頁に纏めてございます。

19頁をご覧ください。デューディリジェンスにおいては、不動産鑑定業者の起用を原則ローテーションで決定し、起用前の鑑定評価額等のヒアリングには、一定の制限を設けます。又、その過程には、事業リスク管理室によるモニタリングを導入します。取得計画決定後は、利害関係者取引に該当する場合、事業リスク管理室、コンプライアンス室が、デューディリジェンス過程の妥当性を検証するステップを追加します。各委員会には、チーフリスクマネジメントオフィサーおよびチーフコンプライアンスオフィサーが参加し、決議要件もより厳格化されます。

16頁にお戻りください 最後に、業務改善命令4点目の責任の所在の明確化についてです。本件発生の責任は、特に経営体制にあったものと認識しており、2026年2月1日付で経営体制の見直しを実施する予定です。

行政処分に係る報告は以上でございます。処分の内容を真摯に受け止め、法令等遵守体制および内部管理体制を更に強化し、皆様からの信頼回復に努めてまいります。
続きまして、決算についてご報告させて頂きます。23頁までお進みください。第12期（2025年11月期）の決算の概要です。資産入替に伴う売却益の計上もあり、一口当たり分配金は3,074円と、前期比で1.7%の増加の着地となりました。LTVについては、簿価ベース、鑑定ベースともに、前期比若干の低下となっております。

24頁をご覧ください。こちらは予想と実績の比較です。主に運営費用の未消化により、分配金は予想比で34円、NOIは20百万円のいずれも上振れとなりました。期末稼働率は、引き続き100%を維持しています。
25頁をご覧ください。一口当たりNAVは年間で2.1%成長しております。

26頁をご覧ください。2026年5月期、11月期の業績予想です。一口当たり分配金は、13期は2,680円、14期は2,700円を見込んでおります。
27頁をご覧ください。分配金の増減要因をご説明します。第13期はLED交換費用がなくなる一方、成田の売却益の剥落の影響は大きく、又、販管費の減少で、リファイナンスによる支払利息の増加の影響を吸収しきれず、約400円の減少を見込んでおります。第14期に関しては修繕費が減少することと、賃料増額が利息増加を上回り、若干の増配を計画しています。

続いて成長戦略についてご説明します。29頁をご覧ください。前期決算発表時に公表した中期成長目標の進捗を記載しております。財務戦略につきましては、借入期間の適切なコントロールにより、支払利息増加額の抑制を図ってまいります。内部成長については、12期中に実施したリテナントでは7.4%の賃料増額を達成しており、更に13期のリテナントでも10.6%の賃料増額を見込んでいます。

30頁をご覧ください。巡航DPUの成長イメージをお示ししています。14期以降、目標としている2028年5月期までの3期間に、合計243億円のリファイナンスを見込んでおり、相応の支払利息の増加が見込まれますが、手元資金とレバレッジ余力を組み合わせた外部成長と契約更改時の賃料増額交渉を組み合わせ、目標としているDPU3,000円台を達成したいと考えています。

32頁をご覧ください。賃貸借契約のマチュリティラダーですが、今後5年以内に全契約の42.3%の契約期限が到来しますので、テナントの理解を得ながらしっかりと内部成長を実現してまいりたいと考えております。

33 頁をご覧ください。期末稼働率は、設立以来継続して100%を維持しております。第12期中に1物件において、初めて2ヶ月間の空室が発生しましたが、結果として7.4%の賃料増額を得て、再稼働しております。又、第13期中の予告解約および普通借のテナントの賃料改定が1件ずつありましたが、空室期間なしでのリテナントを既に固めております。こちらは10.6%の賃料増額を達成しています。

34頁をご覧ください。財務運営状況ですが、長期比率100%、固定比率 90%と、引き続き安定的な財務運営を継続しております。平均調達期間は6.6年、平均残存期間は2.7年となっています。
35頁をご覧ください。13期に期限到来する91億円については、既にリファイナンスを完了しております。引き続き返済期限と調達先の分散を進めてまいります。

36頁をご覧ください。LTVについて、簿価LTVは43.6%、鑑定LTVは36.5%となっており、ポートフォリオの安定性に鑑みて一定のLTV活用余地はあるものと考えており、金利情勢を慎重に見極めつつ、優良資産の取得チャンスがあればレバレッジの活用も検討してまいります。
37 頁をご覧ください。減価償却費の30%を利益超過分配しておりますが、当リートのポートフォリオは平均築年数7.8年と若いことから、CAPEXは極めて限定的で、毎月5億円程度の手元資金が積み上がっています。足元で約70億円の資金があり、中期成長目標である2028年までに、約90億円のキャッシュが活用可能となる計算ですので、レバ余力の活用と併せて優良資産への投資を進めてまいります。

38頁をご覧ください。当社独自ルートで取得したLiCS物件ですが、取得時の平均鑑定NOI利回りは5.0%と、2023年以降に物流リートが取得した物件の平均を上回り、高い収益性、安定性を有しており、引き続き様々なルートを活用して新規案件の開拓を進めてまいります。

39頁をご覧ください。パイプラインですが、スポンサーパイプラインが約73万m2、優先交渉権を有するブリッジ物件等が約19万m2ございます。直接の取得が難しい環境が続く場合には、ブリッジファンドや匿名組合出資を活用し、将来の取得機会を確保してまいります。
ご説明は以上でございます。ご清聴有難うございました。