エスコンジャパンリート投資法人 2025年7月期決算概要
エスコンジャパンリート投資法人
2025年7月期（第17期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/2971/20250912/478gh9a/
○説明資料
https://www.escon-reit.jp/file/ir_library_term-4da1ebcaeddbfc1d93fc9b36e72e0817b96e29a3.pdf
○説明者 株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 織井 渉
〇説明
本日はお忙しい中、第17期（2025年7月期）のエスコンジャパンリート投資法人の決算説明会にご参加頂きまして誠に有難うございます。お手元の資料に沿ってご説明していきたいのですが、先ずは先日の台風15号で被災された方々がいらっしゃるかと思いますが、心よりお見舞い申し上げたいと思います。又、昨日は都心中心に大変な雨が降り、ご帰宅される方も大変な思いをされて帰られた方もいらっしゃるのではないかなと思いまして、あのような映像を見ますと、我々が運用していますこういったJ-REITを含めた不動産で何か そういった災害時であったり、困っていらっしゃる方がおられたりする時に、やれることがあるのではないかと思った次第でもございます。私共が運用している商業施設を中心とする資産も、そういったことに対応できるように今後もやっていければ、というふうに思っております。
先ず、開いて頂いて1頁目が目次になります。17期になります。ハイライトがございまして、その後決算の実績、それから18期、19期の予想をさせて頂いておりますので、それをご説明したいと思います。又、現状進んでいる状況、それから今後の取り組みについて、そしてESGといった形でご説明を進めさせて頂ければと思っておりますので、宜しくお願いします。
2頁から第17期（2025年7月期）のハイライトになります。
3頁をご覧ください。第17期の決算の実績でございます。この期におきましては、南千里の賃料更改が全て終わりまして、通期で寄与してきたというとこでございます。又、この期において取得した資産の収益もプラスに寄与し、又、一時的ではございますが、これはちょっと良し悪しではございますけれども、テナントが抜けたことによる一時的な違約金が発生したというところもございまして、一口当たり分配金につきましては3,886円ということで、これは第16期に比べまして＋412円、それから3月に発表していました期初予想に対しまして＋400円という結果でございました。
一口当たりNAVにつきましても、鑑定評価等の見直しもございまして、131,283円というとこでございます。続きまして予想分配金の方でございますが、こちらにつきましては、第17期が先ほど申し上げた非常に大きな一時的な違約金がございました。これを差っ引きますと、第17期の実質的な分配金は3,488円になるのではないかと考えておりまして、それに対する対比になりますけれども、第18期は一口当たり分配金3,510円ということで、先ほど申し上げた実質分配金に対しまして＋22円と。それから第19期、こちらは3,522円を予想しておりまして、これは第18期に比べまして＋12円という分配金予想を立てております。後ほど詳細についてはご説明申し上げたいと思います。
第17期ですが、前期の決算説明会で我々の作っているロードマップのフェーズⅢに入るということで、当初3年前にこれを作った時には、フェーズⅢは外部成長というステージにおいて、成長ステージとおいておりましたが、その時の足元の状況を見まして、ロードマップのフェーズⅢは何をやるかというところを先期出させて頂きました。それに対する達成の状況でございますが、先ず、外部成長面、こちらについては、コーナンtonarie大和高田店という案件を4月に取得させて頂いたというとこでございます。
又、今後のポートフォリオの質を向上させていくための入替戦略等々も考え、物件のソーシングというとこでございますが、こちらは大幅に情報量を増やしてきているというとこでございます。又、内部成長面、こちらも具体に、どれくらいのテナントで賃料を上げられるかというようなとこも数値も出させて頂きましたが、そういったところに対する対応をしっかりやりながら、又、固定資産税、我々の40%くらいが底地案件になりますので、こちらの固定資産税の上昇分についても地代への反映といったような交渉を進めてまいりました。又、財務戦略、こちらは先ほどいった、tonarie大和高田の底地の部分ですが、取得のための短期借入を行い、又、7月には47億円のリファイナンスを行ったということで、又、レンダーフォーメーションの強化というのを図ってきたということ、それから我々の投資主の方々、個人の方が多いというとこもあり、個人向け IRも積極的に進めてきたというところでございます。
続きまして4頁からが決算の実績になりますので、5頁を見て頂ければと思います。先ず第17期の実績でございますけども、営業収益は3,124百万円。こちらは第16期に比べますと＋330百万円というとこでございます。営業利益は1,668百万円。こちらも対前期で＋229百万円、経常利益は1,401百万円ということで、こちらも＋148百万円という数字でございまして、一口当たり分配金に直しますと3,886円ということで、先ほどハイライトで申し上げましたが、第16期に比べますと＋412円というとこでございます。
一時的に入ってきた収入、先ほど申し上げましたけども、実質的な分配金は3,488 円ということで、こちらに対しましても、第16期に対しまして＋10円というような数字でございます。主な差異の要因でございますが、営業収益につきましては先ほども申し上げましたけども、南千里の収入が通期で寄与してきたというところ、それからシュロアモール長嶺という案件でのテナン退去に伴う一時的な違約金が発生したということ、それから当17期に取得した案件からの収益が入ってきているというところでございまして、これが大きくプラスに寄与したというとこでございます。
一方で営業費用の方でございますが、修繕につきましては、前倒してできるものについてはこの17期において実行したというところがございます。又15期、入替に伴って取得した案件の固定資産税が発生してきたというところでございます。又、運用報酬の見直しもさせて頂きまして、その分が発生しまして、ここにありますように営業費用が一部、前期に対して増えているというとこでございます。又、営業外費用、損益のところでございますけれども、この期において借換えが47億円ほど発生しておりますので、それに伴うリファイナンスのコスト、それから固定化を図っておりますので、それに伴うところもありますが金利コストが上がっているというとこでございます。これをトータルしますと、先ほど言った当期純利益ベースで＋148百万円というとこでございます。
6頁になりますが、これは予想との対比でございます。3月に出した数字に対しましては、営業収益に対して＋130百万円、それから7月15日に修正を出させて頂きましたが、△3百万円というとこでございました。営業利益につきましては 3月の予想に対して＋141百万円、修正に対しまして＋19百万円、それから当期純利益は3月に対しましては＋144百万円、修正に対しては＋20百万円というところで、一口当たり分配金ベースでいきますと、当初予想に対しましては＋400円、修正出させて頂いたところに対しても＋56円という数字でございます。
主な変動の要因ですが、右側にございますが、先ず当初の予想に対しましては、先ほど申し上げたテナントの退去に伴う違約金が発生したというとこでございます。それから営業費用のところで、水道光熱費、これは収益と費用のネットになりますが、費用の方が少なくなったというとこでございます。それから修繕を前倒しで実行したというとこが営業費用のプラスになっていますが、結果的に言うと、こちらにあるような差異になったというとこでございます。そして7月に出しました修正に対しましては、下の部分でございますけども、水道光熱費がその時よりもプラスに寄与したということと、修繕の下振れがあったというところで、＋20百万円というような数字になっているというとこでございます。
続きまして7頁からが業績の予想になります。
8頁をご覧ください。第18期、今始まっています2026年1月期になりますが、営業収益で30,022百万円、これは対17期につきましては△102百万円、前回予想しています3月時の予想に対しましては△41百万円という数字でございます。営業利益が1,569百万円、これが前期に対しまして△98百万円、前回予想に対しましては△100万。経常利益でございますが1,265百万円、第17 期に比べまして△135百万円、前回予想に対しましては±0という数字でございましてして、一口当たり分配金は3,510円というとこでございます。
先ほどから繰り返しでございますけれども、17期に一時的に収入がございましたので、それに比べますと一口当たり分配金△376円というとこでございますが、それを除いた 実質的な分配金に対しましては＋22円というところでございます。前回予想に対しましては±0という数字でございまして、主な差異、変動要因が右側でございます。営業収益につきましては、こちらも長嶺の違約金が剥落しているということでございます。一方で17期に取得した物件が通期で収入に寄与していることでございます。それからテナントの入替に伴う収益増といったことがございます。
営業費用につきましては、昨今の、足元のビルマネ費用とかリーシングマネジメント費用等々が増加しておりますので、そういったことの増を見込んでおります。投資主総会が今回ございます。これが前期とは違うということで、費用が発生するというとこでございます。又、営業外損益ですけれども、この期におきましては、リファイナンス、78億円という大きなリファイナンスがございますので、こちらのコストを見ているということでございます。前回の予想との差異でございますが、長嶺でテナント退去がございまして、こちらのところの賃料が入ってこないというのがマイナスになっております。又、営業費用につきましては、修繕を17期に前倒しで行いましたので、その分がコストとして削減できているというようなとこでございまして、このような数字になっているというとこでございます。
続きまして9頁になります。これは第19期（2026年7月期）の業績予想でございます。新たに作成したというところでございまして、営業収益で30,012百万円、これは18期予想に対しましては△9百万円という数字でございます。営業利益が1,508百万円で第18期に対しまして＋10百万円、当期純利益が1,270百万円、対18期につきまして＋4百万円という数字でございまして、一口当たり分配金予想を3,522円とさせて頂いております。主には営業収益のところで新規テナントを入れるということで 賃料を上げていくということ、又、地代の改定等でプラスしていくというとこでございます。
一方で修繕、それから先ほどあった同じようなLM・BM報酬等の増加分と、こういったものがある中でこのような営業費用についての数字になっているというとこでございます。又、営業外損益のところについては、金利の固定化等図ってきておりますのでその分がコストとして発生してきているというとこ、又、この期におきましては49億円のリファイナンスがあるということで、前期よりはリファイナンスのボリュームが小さいので、その分がコスト減となっているということでございます。
続きまして10頁になります。一口当たり分配金の推移を書かせて頂いております。2024年1月期、我々新体制になってからの運用でそのような推移になってきているかというとこでございますが、足元、今出させて頂いた18期、19期の実力ベースでの実質的なベースで考えておりますが、右肩上がりの成長というところでございますので、今後更にこれにドライブをかけていくためには、物件の入替、アセットタイプの多様性等々を図りながら、3,600円という数字を目指していきたいと思っているところでございます。
11頁、ここからが今先ほど冒頭で申し上げた当社が作ったロードマップ、それから先期フェーズⅢをどう組み立てていくかということに対する達成の状況でございます。
12頁はその方針を纏めたものでございまして、先ず入替に伴う収益の強化を図っていきたいというように思っておりました。大体ポートフォリオの15%程度が入替対象になるのではないかという中で、今、現時点そういったものの見極めを進めているというところでございます。又、内部成長面は、夫々の案件、テナントの賃料の状況、そういったものを見てレントギャップはないか、賃料を上げられるものはないかと言ったようなところ、それから空室区画もしっかり埋めていくといったような政策を取ってきたいと思っております。
又、財務戦略は先ほども申し上げましたが、我々の投資主は個人の方が多いということで、個人向けのIRをしっかりやっていこうということ、それからまだまだ固定化比率が低い中で、J-REIT平均80%という指標を持って、足元の金利状況をしっかり見極めてというとこではございますが、お低下を図っていければと考えているというとこでございます。又、レバレッジの余力もしっかりと使っていくというとこでございまして、こういった方針を先期に掲げさせて頂いたというとこでございます。
13頁、そのように掲げた施策に対して、どういった状況かというところを纏めたものでございます。先ず、外部成長のところです。コーナンtonarie大和高田店という底地を、先期取得させて頂いております。これの効果というのは、その時にもお話をしましたが、隣接であります我々が運用しているtonarie大和高田との波及効果という中で、ちょっとデータがまだ十分ではないかもしれませんが、取得してからの4月から7月の3か月、月の平均客数が前年同期に対しまして、1月当たり12,000人ほど来場者数が増えてきているというとこで、これは新しい施設ができたことによって、4.2%来客数が増えていると読み取れるのではないかと。
又、施設全体の月額の売上、これについても11百万円、2.3%売り上げが伸びており、取得の効果というのかは、我々の今まで既存で持っていた施設に対してもプラスに働いているのではないかと思っております。又、ソーシング力の部分は、我々の独自ルートも含めてしっかり活動していこうというように考えておりまして、ここにあるように第16期、17期を比べますと、夫々案件の数、それから金額、そういったものをしっかり伸ばしてきている。又、仲介を介さない案件ということで、独自ルートの案件も増やしてきているということ。
それから価値向上に繋がるような、収益の向上見込めるような案件に対する検討件数も、金額ベースで大分増えてきたというとこでして、こうした状況を今後継続する中で、今後の取り組みでございますけれども、こういった中で新しい物件の取得、それからポートフォリオの質の向上に資するようなアセットタイプを検討していきたいと思っております。又、今足元の状況ですぐに物件が買えないケースなんかはありますので、スポンサーとか、又は、リース会社等、ウェアハウジング、ブリッジといった機能、こういったものも拡充していきたいというように考えているとこでございます。
14頁は、スポンサーであるエスコンが今開発している物件の事例です。JR北広島駅前の案件がいよいよ完成致しまして、ホテル、商業施設、非常に好調に稼働していると聞いております。そういった案件が完成したということ、それからつくばエキスプレス案件ですが、こちらのバリューアップもしっかり進めているというとこでございます。又、TOPAZという新しい賃貸レジデンスシリーズも、今後も継続して開発していくということもありますし、ホテルであったりシニアレジデンスであったりといった、新しいアセットタイプの開発も進んでいるというとこでございます。
15頁、こちらが内部成長でございます。先期に、今後賃料増加がどのくらい見込めるのかということで、年単位でどのくらいの件数があるか、どのくらいの金額になるかを出させて頂きましたが、この17期、6ヶ月でございますけれども、伸ばせるだろうという案件が11件ありました。ただ、1件は交渉している中で退去ということになりましたので、10件に対しまして9件において賃料増加ができたということで、金額ベースで75%、当初我々の方で予想していた賃料増額に対しての数字の結果になっているというところでございます。
又、底地に対する固定資産税が上がっている部分、そういったものに対する賃料改定ということでやらせて頂いて、これにつきましては固都税増加分の98%をカバーしたというところでございます。又、右側は修繕、建物を長期的にしっかりと維持していくというようなこと、それからテナント満足度を上げていくためといったようなことで、このような修繕をやったというとこでございます。
16頁、そのような修繕をやるにあたって、引き続き各案件で来場者満足調査というのをやっております。この17期においては、シュロアモール長嶺とtonarie大和高殿の方で行って、夫々ご意見を頂いた部分をしっかりと改善に向けて、これから17期にやったもの、それから18期以降でやるものという形で計画をしてございます。右側にありますが、そういったものに基づいて修繕しましたtonarie南千里、こちらが本格的にリニューアルオープンしたというとこでございます。大変綺麗にバリューアップができて、ここにありますように、リニューアルイベントでは大変多くの方にご来場頂いて、今新しい町の中心的な施設ということで、人が集まる施設になってきているというところでございます。
続きまして17頁、内部成長面の今後の取り組みの部分でございます。賃料増加への取り組みというのは引き続きやっていくというとこでございまして、先期の説明では年単位で出しましたが、期毎にどれくらいの更改があるかというようなことと、それからちょっと先に行きますとどうしても計画がぶれてきますので、今予想を出しています第18期、19期の中で、どれくらい賃料を上げられるテナントがいて、そのボリュームはどれくらいかというのをここに出させて頂いています。18期におきましては22件の賃料更改がある中で、11件ぐらいは賃料をあげられるのではないか考えております。又、第19期においては、12件の内6件は賃料を上げられるのではないかということで、この辺の賃料ギャップといったものをしっかりと解消すべく、テナントと交渉をしていきたいと思っております。
あと空室スペースをしっかり埋めて収益化していくといったようなこと、それから長嶺でテナントが抜けてしまいましたので、この部分の早期のリテナントといったようなとこで進めていければというように思っているとこでございます。又、コスト削減も電気料、それから電力会社の切り替えとか、そういったことも含めながら電気代の削減を図っていきたいというように思っています。又、BM会社等の、今業務委託をさせて頂いている先の契約等の中身の見直しといったようなとこ、それからバリューアップに繋げる来場者満足度調査は引き続き各案件でやっていきたいと思っているとこでございます。
18頁が財務になります。先ず達成状況ですけども、財務は今、34,250百万円の借入状況というところでございまして、長期固定化を少しずつ図っておりますので、平均残存期間も少しずつは伸びてきているというとこでございます。この17期におきましては約47億円のリファイナンスがございました。ここにおいて新たに、ここにありますように、西日本シティ銀行といったような新たな新規行にも参加頂いて、リファイナンスを実行しております。固定化比率も今26.3%ということで、少しずつ固定化の割合を増やしているというとこでございます。
19頁、財務面の今後の取り組みになります。引き続き財務面の安定性をしっかりここは作っていきたいという中で、足元の金利状況をしっかり把握しながら、基本長期固定化を図っていければというように思っているとこでございます。あとは、レンダーフォーメーションも、先期新たに参加頂いた銀行もございますが、この辺のフォーメーションも拡充できればと思っています。あと若干レバレッジ余力はありますので、物件取得に向けたレバレッジの活用方法もしっかりと考えていければというように思っています。下段に返済のラダーがありますけれども、先ほど申し上げたように、この18期において比較的大きなリファイナンスがありますので、この辺をどのような形でリファイナンスしていくかをしっかり考えていく、できれば半分くらいの金額を固定化できるかな というとこでございます。
20頁、ここはIRの取り組みになります。個人向けIRというのを、先ほど言いましたように、我々のリートでは個人投資口数40%ということで、J-REIT平均の10%に比べましたら非常に割合が大きいというところがございますので、個人に向けたIR活動を積極的に実行しているというとこでございます。今後の取り組みですが、これは試みとして、我々は商業施設を運用させて頂いておりますので、商業施設に来て頂けるお客様に向けてリートセミナーをやってみたいと思っておりまして、これは10月に企画しております。来て頂いたお客様がお買い物して頂いて、そこで買って頂いたお金がテナントに渡って、それが賃料として我々の投資法人に払われているということ。
お客様はお買い物して頂ければ、その分賃料も増やしていけることができるという中で、一方で個人の方が投資口を持って頂ければ、その配当という形で、又個人の方々に戻るというこういう仕組みの、どういう循環をしているのかというのを個人向けのリートセミナーという形でさせて頂いて、関心を持って頂ければ良いなというように思っておりまして、あすみが丘で実施させて頂ければと思っているとこであります。今日リリースしておりますけれども、投資主総会を10月26日に行う予定です。これは日曜日に開催しようと思っておりまして、個人の方々にお休みの時に参加頂ける機会を増やそうというようなことで、日曜日開催というのを計画、考えているとこでございます。
21頁からがESGへの取り組みになります。
22頁は外部認証についてです。GRESBのところ、Green Building認証を取ってございます。
23頁、環境面でございます。これは先期の時に数値目標を掲げさせて頂きました。今回見直しを一部しています。と言いますのは、22年が基準年としてスタートしたのですが、物件の売却等で、22年の段階で既に抜けている案件がございますので、そこからはそれを抜いた数字で、今回数字面はもう1回見直しました。ただGHG外出量、エネルギー消費目標の10%は、2030年に向けて変えずに進められればと思っているとこでございます。そのための具体的な施策を今考えているとこで、実行に移していきたいと思っているとこでございます。
24頁、こちらは社会的な取り組みになります。引き続きコミュニティーとの共生・連携というとこでございますが、先ほど冒頭でも申し上げた自然災害等における対応という中で、シュロアモール長嶺、熊本の案件になりますけども、こちら2016年の熊本震災の際に多くの地元の方々がこの施設にいらっしゃって、ここを1つの避難拠点という形で受け入れをしたというような実績がございます。そういうこともございまして、今、熊本市との間で、市街地の避難場所・設備利用に関する協定書というのを提携させて頂きまして、万が一そういった災害等になった時に、ここが一つの拠点になれるように対応していければというふうに思っているとこでございます。
又、働きやすい環境は引き続きやっておりまして、従業員の方々に、我々の会社は有難いことに離職される方もほとんどおらず、しっかりと経験を積んでいくというような形で、ここの不動産証券化、経験年数というのが少しずつ伸びていっているという状況でございますので、働きやすい環境、そういったものを作りながら、皆様に長く働いて頂けるようにしていきたいなと思っているとこでございます。
25頁がガバナンスのところになります。我々の投資法人は、外部執行役員、監督役員の方々によって運営されております。先ほど申し上げました総会が10月26日にございますが、この3名の方々を候補者として議案が出ているというとこでございます。この期においては7回ありましたが、毎回非常に活発な意見を頂いて運用されております。こういったように良い形で運用されているのではないかと私は個人的に思っていますし、これが継続してやっていければ良いなと思っているとこでございます。
又、資産運用会社の役員会も、夫々全員ほぼフル参加という中で、しっかりと運用がされていると考えておりますので、これは継続してやっていければというように思っているとこでございます。コンプライアンス研修等やることによって、従業員の意識の向上と言ったようなことを引き継ぎ図っていければと思っているところでございます。
以上を持ちまして第17期（2025年7月期）の決算の内容、それから今後の取り組みについてご説明させて頂きました。何か質問があればお願いします。どうも有難うございます。
