エスコンジャパンリート投資法人 2025年1月期決算概要
エスコンジャパンリート投資法人
2025年1月期（第16期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/2971/20250318/kj82znbt77f/
○説明資料
https://www.escon-reit.jp/file/ir_library_term-80a0d18eb86ae89a87dfb6401f0c9c11c599f5e7.pdf
○説明者 株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 織井 渉
○説明
説明会資料に基づいて、2025年1月期の決算を説明していきたいと思いますので宜しくお願いします。
先ずは1頁に目次がございます。今日は大きく6つの項目についての説明を申し上げたいと思っております。
最初に2頁になります。第16期、終わりました期のハイライトでございます。
開いて頂いて3頁です。先ず決算の実績ですが、この期におきましては、南千里の収入の大幅な増収、賃料改定ができたというところ、それから第15期において入替を行いましたが、 こちらによるNOIの向上というのもありまして、営業収益を大幅に伸ばすことができたというとこでございます。予想分配金に対して約194円を上回る、一口当たり3,470円ということで終了しておりまして、13日に上方修正を出させて頂いたというとこでございます。
稼働率も高稼働率を維持しておりまして、一口当たりNAVにつきましても、前年対比3.1%、134,439円ということで、こちらの方も増加をしているというとこでございます。続きまして予想分配金の方も出させて頂いております。第17期、今始まっている期でございますが、こちらにつきましては、一口当たり分配金3,486円ということで、第16期に比べますと＋12円という予想でございます。第18期、こちらは新しく出させて頂いておりますが、一口当たり分配金3,510円ということで、こちらも第17期に対しまして＋24円という計画を作っております。
我々、2年少し前に新体制でスタートした時に、このリートをどういう形で立て直し、成長させるかということでロードマップというものを作りましたが、ちょうどこの終わりました期において、フェーズⅡが終了しております。夫々の項目について、簡単に概要を記載しておりますが、これは、後ほど詳細に説明をさせて頂ければというように思っております。
続きまして4頁を見て頂ければと思います。決算の発表に先立ちまして、新たな資産の取得を行っております。こちらにありますコーナンtonarie大和高田店の底地の取得を予定しおります。こちらは今現在、私共が運用させて頂いて、15期において入替によって100%所有になりましたtonarie大和高田の隣接にある、コーナン商事が借款人になる底地案件でございます。
私共リートのブランドイメージ、それからコンセプトとしまして、我々が持っている施設の周辺案件を取得することによって、新しい地域コミュニティを創生していくという大きなビジョンを持っておりますので、本件、正にtonarie大和高田の隣接の物件ということでございまして、又、新たな業態のコーナン、ホームセンターが入るということで、大和高田のテナントとの間のシナジーもあるだろうということもございまして、本件は将来的な地域一体という意味での資産価値の向上ということにも資するだろうということで、取得を検討し、取得することを決定させて頂きました。
取得価格につきましては、鑑定評価額1,170百万円に対しまして1,145百万円ということで、これは親会社の日本エスコンから今回取得させて頂くという予定でございます。4月1日の取得予定ということで、今現在進めているというとこでございます。
続きまして5頁から、終わりました第16期の決算の実績を説明させて頂ければと思います。
6頁ですが、こちらは 16期、第15期との差異につきまして記載させて頂いているものでございます。先ほど冒頭に申し上げましたように、しっかり収益を上げることができ、又、コストコントロールもできたということで、一口当たり分配金を大幅に伸ばすことができております。営業収益につきましては2,794百万円、営業利益は1,439百万円、当期純利益 1,252百万円ということで、一口当たり分配金3,474円ということで、第15期に比べますと＋232円という結果でございました。主な差異要因でございますが、右側に記載の通りではあります。
第15期においては入替を行いましたので、それに伴う不動産収益、それから不動産売買におけるコストなど、そういったものが今回剥落をしているということでございます。一方で、入替に伴う資産によって、増えた収益、ネットで79百万円ほど増えたというとこ、あと南千里に、賃料更改に伴って106百万円ほどの収益が増えているというとこでございます。一方で、南千里のリーシングにおいて、マネジメントフィーを払っておりますので、これが35百万円ほど発生しているところでございます。あとリファイナンス等でのコストが発生し、又、金利上昇局面という中で、その分のコストが発生したということで、43百万円ほど営業外損益のところでコストが発生しているというところでございまして、結果、当期純利益ベースで83百万円収益を増やすことができたというとこでございます。
7頁を見て頂いて、こちらは予算との比較になります。一口当たり分配金で言いますと、予算に対しましては190円増やしたということで、先ほど申し上げましたように、上方修正をさせて頂いたということでございます。主には水道光熱費の収入と支出の部分で、ネットすると11百万円ほどの収益があり、コストが少なくて済んだというとこでございます。それから一般管理費等の削減というところの効果が出たというところで、このような数字になっているというところでございます。
実績につきましては以上としまして、次に業績予想の説明をさせて頂いております。
頁を開いて頂いて9頁になります。今スタートしています第17期、フェーズⅢの1期目になりますが、こちらの数字でございます。営業収益が2,993百万円、これは第16期に比べますとプラスの199百万円、既に発表しています予想につきましてはマイナスの11百万円という数字を計画しています。それから営業利益、こちらは1,526百万円ということで、こちらは前期に対しましては87百万円増、それから前回の予想に対しましても90百万円増の予想を作らせて頂いております。
当期純利益1,257百万円ということで、前期に対しましては４百万円増、前回予想に対しましては－40百万円ということで、一口当たり分配金は3,486円、前期から見ますと12円増、それから予想に対しましては－114円ということで、分配金については落とすような計画になっているというとこでございます。主な差異として右に記載させて頂いておりますけれども、先ず前期比につきましては、収益、こちらはtonarie南千里の部分が、2億円ほど大幅に増額してくるというとこでございます。
又、先ほどあった新規の物件の取得がございまして、こちら3ヶ月分でございますが、12百万円ほど収益に貢献してくるというとこでございます。一方で、コストのところにつきましては、15期に購入した物件の固都税の発生、それから修繕費の増加と言ったようなところ、それから水道光熱費をネットすると11百万円ほどコストの方が発生するということで、その分が幾分の差異が生じているというとこでございます。
一方で、金利の部分で大幅に、今我々3ヶ月TIBORがベースになっておりますけども そこの部分が上昇したということと、新規取得の部分のコストが発生したということで、第16期に比べますと83百万円ほどコストが増えたということで、このような4百万円ほどの当期純利益のプラスの予想をさせて頂いているということでございます。一方で予想との差異、下段になりますが、ここは新規取得物件において13百万円ほど増える部分がありましたが、一方で、長嶺という案件でテナントが抜けるというような申し入れがありましたので、その分を12百万円ほど見込んでおります。
そういったようなところと、あと水道光熱費のところをネットしますと、収益で11百万円ほど落とす計画になっております。一方で、営業費用につきましては、修繕費の削減、それから各種費用の削減を実行するということで、ここは逆に21百万円ほどコストを削減するということでございますが、やはり前回計画としていた時よりも、金利の部分が大幅に上昇したというところがございまして、50百万円ほど営業外損益はマイナスになっているという計画になっています。トップラインを上げて、コストを削減してというところを務めてまいりましたけども、金利の部分で収益を食われてしまっているという現状の計画になっているというところでございます。
第18期になります。第18期の業績の予想を10頁に示させて頂いております。営業収益が3,064百万円、これは第17期の予想に対しましてプラスの70百万円となります。営業利益が1,571百万円、こちらも17期予想に対して44百万円のプラスということでございます。当期純利益につきましては1,265百万円、こちらも17期に対しましてプラスの8百万円の計画で、一口当たり分配金は3,510円、第17期予想に対しまして25円を増やすというような計画を考えてございます。第17期計画との差異の部分ですが、新規で取得した物件が6ヶ月フル寄与しますので、その分の増額分が13百万円あるということでございます。
それから水道光熱費の部分で、収入、それから費用の方でもありますけども、ネット部分では11百万円ほど収益の方は増えるというようなことでございます。一方で、修繕費の方も減少させるというようなことで、コストの分を含めて調整をしますが、やはり営業外損益の部分の、金利の上昇分というのが36百万円ほど出ているというようなとこでございます。結果、このような形で営業外利益をしっかり上げながらも、当期純利益ではプラスの8百万円に留めているというような計画になっているとこでございます。
11頁を見て頂いて、これまでの分配金の推移、それからこれからの予想の部分の推移、それから我々が目指すべきところというようなところで、分配金というところで記させて頂いているとこでございます。巡航ベースになりました第14期からの比べでございますが、終わりました16期、ここまでの間でしっかり伸ばしておりまして、更にこの15期、17期、18期と、右肩上がりでの成長をしっかり果たしていこうという計画になってございます。
年ベースで換算しますと、14期から18期の間で、年ベースで4.4%伸ばす実績と計画でございまして、更に18期から2から3%を上昇させるということで、当面の目標としての分配金水準3,600円という計画をおいているというとこでございます。分析しますと、営業収益、営業利益というのはしっかり伸ばしていて、この終わりました16期までの1年で見ますと、しっかり 14%から、分配金ベースでも7%増やしてきたというところでございます。
一方で、次の1年、フェーズⅢの17期、18期においては、営業収益、営業利益の部分では9%ほど伸ばすというような計画になっているものの、やはり金利等のところのコストが増えている部分で、分配金ベースでは1%程度しか伸ばせてないというとこでございますので、ここの部分をどのように分配金までプラスにするか、金利等増えた部分をカバーできる施策を打っていけるかということを考え、次の3,600円に向けての施策を打って行ければというように思っております。これにつきましては、後ほど後段でお話をさせて頂ければと思っております。
続きましてロードマップで、達成状況ということで記させて頂いております。13 頁は、我々、新体制になってから作った、新しい体制でのリートのスタート時に作ったロードマップそのものでございます。ここで、どこまでが達成でき、どういった課題を残しているかということをこれから説明したいと思っています。
先ず14頁をご覧下さい。体制強化の部分でございます。私共の運用会社が行政処分を受けて、ガバナンス体制が非常に脆弱であり、それから投資家の方々を向いた運営ができていなかったというところを非常に反省して、新しい体制で信用回復の部分からスタートをさせて頂きました。そういった中で15期、フェーズⅡにおいて、物件の入替を実行させて頂いたというとこでございます。
前回の決算説明会において、この利害関係人取引を伴う物件の購入、物件の売買というところでございましたので、外部の専門家を入れて、このプロセス、やり方が正しかったかどうかという検証を進めているというお話をさせて頂きました。こちらの検証は終了しておりまして、ここにありますように、大きな問題はなく正しく再発防止策も発動されて、取引が実行できたというようなことを、外部の専門家から頂いているというとこでございまして、引き続き我々は今後の取引の中でも、このプロセスをしっかりと実行できればと思っているとこでございます。
続きまして15頁、外部成長の達成状況でございます。フェーズⅠからフェーズⅡにかけて新体制ということで、情報収集の舞台を新たに作らせて頂いて、情報収集に励んできたというところでございまして、そこはしっかり数字に現れてきているのではないかと思っております。又、独自ルート、そこの部門のもと、乃至は社員の持っている独自のルート、そこからの情報収集ということ。それから先ほどあったように、利害関係人取引のルールをしっかり実行できたというところもあって、スポンサーからの新たな物件の情報というのもでてきているという中で、今回、先程冒頭で申し上げた底地の案件を取得することができているというとこでございます。
実績ベースで言いますと、入替等ありましたけれども、単純に物件取得ベースで言うと、底地の部分まで合わせますと、この期間で約100億円を超える物件の取得ができているというとこでございますので、これをしっかり継続していくことによって、案件を増やしていければと思っているとこでございます。
又、内部成長、16頁になりますけども、南千里の方で大幅な賃料改定のタイミングはございました。又、大和高田、清和台でもそういうタイミングがありまして、ここにありますように、実績ベースで言いますと、南千里では月額53百万円以上の賃料の増額改定ができているというとこでございます。一方で、この改定をするにあたって、今までは20年という非常に長期の契約を超える、ここにありますように上の段階だと10年を超える賃貸借契約、長期の賃貸借契約というのが半数以上だったというところでございますが、今回の改定において、4年未満、乃至は7年未満のような、短いスパンでの契約更改を行える賃貸借期間への変更を一部やっております。
これは、今後のインフレ対応していく局面において、賃料更改、賃料の見直しをできるタイミングを増やしていくべきだというように考えて、このような契約形態の契約約款に変更させて頂いておるというとこでございます。又、右側になりますけども、我々は40%強が、今、底地と言うことで案件を持っておりますが、こちらにおいても、今固都税が増えてきている中で、16期つきましては、2件でございますが、固都税が増えた分以上に賃料の増額の見直し改定をさせて頂いた、期間中でございましたが改定をさせて頂いた、そういう交渉をしたというとこでございまして、成果は現れてきているというように思っております。又、まだ十分にコスト削減ができていなかった案件、これは新規で取得した案件でございますが、この部分では消費電力、それからCO2の排出等々で、対応できることをやってきているとこでございます。
17頁を見て頂いて、内部成長の2つ目です。我々、今後も内部成長において、しっかりと施策を打っていきたいと思っておりますが、施設を使って頂いている方々からの満足度調査をしっかり反映させた形での、バリューアップをしていきたいということで、南千里、それから、あすみが丘で実行させて頂いているというとこでございます。南千里につきましては、大規模なバリューアップが進んでおりまして、来月の4月にはリニューアルということで、グランドオープンするということで、先ほどあったようにテナントとの新規の更改も含めて、新たなステージということで進めて行ければと思っているとこでございます。
18頁、財務の方でございます。財務は、先ほど来ありますように、やはり大きな課題を抱えてはおりますが、その中の1つとして、金利の固定化ということにアクションを切ったというとこでございます。借り換えのタイミングがこの期に2回ほどございましたので、今現時点、今まで全てが変動金利であったという状態の中で、13%ほどまで固定化を進めたというところでございます。又、LTVを有効的に使っていくということで、先ほどあった新規の案件取得については、レバレッジを使った形での取得を考えていますので、この辺はレバレッジ効果もしっかり使ったコントロールをしていければ、というように思っているとこでございます。
続きまして、今フェーズⅡまでできて、やってきたことについて、これからのフェーズⅢ、1年間の取り組みについて、もう少し具体に計画を見直しております。
20頁を見て頂いて、フェーズⅡまで実行してきている中で、課題はあるというように認識をしております。これは、我々リート独自の課題でもありますし、一方で、リートマーケットが、今なかなか冴えないというか、低調な状態にあるというようなこともありますが、先ずは、自分たちの案件の中で何ができるか、どういう課題があるのかというのを考えていこうと考えています。
我々のポートフォリオにつきましては、なかなかトップラインを上げていけない、長期契約が多いということもあって、この辺をどのようにインフレ耐性ができるようなものに変えていけるのか、というような課題があると思っております。又、金利上昇局面、コストも増えていく中で、どのように対応していくかということ、それから、そうは言っても今、700億円の入替えをやっております。やはり資産規模の拡大図って時価総額を増やし、流動性を高めていくというのが、投資主に対するプラスになる施策だと思っていますので、今後も拡大していくために、資産規模拡大の戦略、そういったものの準備もしていきたいと考えております。
夫々内部成長における課題、外部成長における課題、財務戦略における課題を、もう少しブレイクダウンして細かく出しておりますが、先ほど申し上げたようなところが大きな概略でございますので、そういった中の課題をどのように取り組んでいくかということを1個、1個検討していきたいと思っているとこでございます。
21頁をご覧下さい。先ず、取り組んでいく大きな施策として、今我々が持っている既存のポートフォリオというのを、もう1回しっかり見つめ直してみようというように思っております。これは運営していく中で、色んな観点から見ているところではありますが、もう1回NOIの成長性とか、資産価値の将来性、それからその案件があるエリアの発展性等々、そういったようなものを想定しながら、将来亘ってNOIの成長が見込める案件は、しっかり成長させていこうと思っております。
一方で、今収益の極大化ができている、或いはある程度図れている、且つその部分の膠着性があって、なかなか上げていかれない部分、今のこういった不動産マーケットのなかでは、しっかり価値があるだろうと思われる物件については、売却等を行い、含み益の実現を図っていくというような施策を取っていきたいと思っております。一方で売却するだけじゃなく、ここはバリューアップの余地があって、NOIの上昇ができる、インフレ耐性のあるような物件に入れ替えることによって、我々先ほど言った課題の収益のトップラインを上げられないといったようなところを、物件の入替を伴って変えていきたいということを思っております。
それによってポートフォリオの強靭化を図っていくというとこでございます。今後POができるタイミングというのは、そうは言っても出てくるのではないかと思っておりますので、そこに向けての物件のウェアハウジング、それからブリッジ、こういったものを活用しながら、物件のパイプライも作っていきたいというように思っておりまして、そういう施策をする中で、ポートフォリオ入替のイメージとしましては、右側でございますけども、今現時点でも売却を検討できる案件が約全体の15%ほどあると思われますが、そういう中で、その部分を入れ替えることによって、安定できるアセットを半数ぐらい、それから短期で収益をしっかり上げていける物件、それから 中期的に見ていく物件というような、これはキャッシュフローというか収益性のところの観点からポートフォリオ考えた時に、こういったような安定と成長のバランスも取れたポートフォリオを作っていければというように思っているとこでございます。
22頁、そういった入替戦略を実行していこうという中で、どんな案件を考えているかというところでございますが、ここは少しアセットタイプという考え方と、もう一方で先ほど言ったように、Cash-Flowと収益、その不動産からでる収益がどういったものかという、そういったようなものをしっかり見極めて、ポートフォリを作っていきたいというところがございますので、先ず1つは、しっかりバリューアップの余地がある商業施設を中心とした案件というところを考えているところです。
ここは、例えばその案件の売上がまだ十分に実行できてない、それからレントギャップがしっかりと、まだまだ残っているといったような案件、それから修繕等することによってしっかりテナントの入替等もやって、しっかりと上げていける、今まで培ったノウハウをしっかり実行できる物件、そういったものを一つのターゲットにしています。それからやはりインフレ対応という意味で、1つの考えられるアセットタイプとしてはホテルがあります。
今現時点では投資はしておりませんけども、過去投資実績のあるものもおりますので、そういったところの知見も生かして考えていきたいと思っています。オペレーターチェンジ等々することでよって、収益、NOIをあげられる物件、それから現状の稼働状況等々見た時に、しっかり収益性を上げていけるようなホテルの案件とか、又、今賃貸住宅の方に人は戻ってきているという局面の中で、短期でテナント契約の更改が迎えられるような住宅で、賃料上昇トレンドであるような案件を考えていきたいということで、そういったのは案件を検討すべく、ここにありますようにアセットタイプで分けていますけど、レジデンス、ホテル、商業施設でソーシング活動をしっかりやっているというとこでございます。又、スポンサーのパイプライン、ウェアハウジング機能と、こういったものも実行できるように検討しているとこでございます。
23頁、こちらは内部成長におけるフェーズⅢの取り組みでございます。既存の物件の賃料増額に取り組んでいくとこでございまして、増額交渉をやっていく、それから入替のタイミングでのレントギャップをしっかり埋めていくというようなところでございます。又、先ほど16期においても、固都税の部分で上昇した分を転嫁するというようなこともやっていますので、これについても継続的にやっていければとに思っており、まだ、案件はあると思っております。
又、削減についても取り組んでいきたいと思っておりまして、右側に書いてありますのが これから翌年先ぐらいを見据えて、どれくらいのボリューム感がテナントの入替というか、更改タイミングがくるかというのを記したものでございます。見方としては、上の方が1年未満に起こる更改タイミングで、件数が46件あって、月額賃料ベースでは20百万円ほどあるというような見方になっております。年ごとにそういった記載になっております。一方、下の方で、その案件の中で、どれくらい賃料ギャップ、増額余地があるのかということを示させて頂いております。
例えば1年目に訪れる更改のものについては、件数で言うと46件のうち26件ほど。それから増額余地があるものは2百万円くらいと見ており、10%ぐらいはこの1年でも賃料を上げられるのではないかということで、そういった取り組みをしていきたいと考えております。夫々の年次に、夫々に賃料をあげられる余地がまだあると思っていますので、この辺を成長戦略として織り込んでいければと思っております。
24頁、こちらは財務です。先ほど来申し上げていますように、やはり課題としては、金利が上昇している局面で、このコストをどうやって吸収してくかというとこでございますが、財務に関しましても、今後借り換えのタイミングにおいて、長期化・固定化というのを検討していきたいと思っております。タイミングというのがあるので、なかなか直ぐに全部をという訳には行きませんが、この17期、18期、18期で比較的大きなリファイナンスがございますので、こちらまでやれば50%弱を固定化することはできるのはないかというところでございます。
又、なかなか金利を予想するのは難しいというとこはございますので、ここは情報等々を取りながら、固定化するのが良いのか、若しくは変動のまま走るのが良いのか、色々な選択肢あるかと思いますが、ただベースとなる考えとしては、やはり固定化を図ることによって、先ずは収益の安定性というのを図っていける施策を、打っていきたいと思っているとこでございます。又、レバレッジの余力がまだありますので、この辺は案件の収益性とスピード感、タイミング等によりますけども、レバレッジを活用というのは考えていきたいというように思っているとこでございます。
続きましてESGの取り組みです。
26ページは外部認証です。まだまだここは足りてないという引き続きの認識でございます。一方で、環境面、社会面、ガバナンス、夫々の取り組みを、テーマを作って考えていきたいと思っております。
27頁、環境の面です。今まで、どういうことをやるかというような施策はお話をしてきたのですが、数値目標的なものを置いていなかったというところがございましたので、2030年までにGHG排出量、それからエネルギーの消費量等々削減をしていくというようなことで、目標値を設定させて頂いたというとこでございます。それに対する具体な取り組みというのも、夫々の案件において検討しているというとこでございます。今後、しっかり達成できることによって、物件の評価も含めて上げていければと思っているとこであります。
それから 28頁、社会的取り組みです。これはもう、何回もお話ししているように、我々の施設が地域に密着しているアセットということでございますので、そういった地域の方々との共同できる取り組みのいうようなことで、共生・連携を図っているというのを、引き続き夫々施設で色んな取り組みをやっているということ。それから運用会社の体制も強化していって、より働きやすい環境等にも対応しているということと、従業員がしっかり活躍頂ける場を作っていくというようなとこで考えているところでございます。
最後29頁、ガバナンスです。先ほど申し上げましたように、利害関係人取引を含めた実態の入替を伴ったところで、しっかりモニタリングをしましたので、ここはそれをしっかりと実行していくということと、独立した投資法人役員会、それから監査等委員会を含めた運用会社の役員体制、それから会議体等をしっかりやっていく中で、それぞれの方々に、今期につきましては、全ての役員会、取締役会、委員会に100%参加頂いているということで、ガバナンス体制を強化・継続しているとこでございます。又、運用会社の研修も、前期においては、運用会社独自のものが2回程度ございまして、今回7回ということで、研修件数も増やして、夫々の意識、知識の向上というのを図っているというとこでございます。
以上、第16期の実績、それから残りのフェーズⅢ、どのように取り組んでいくか、目標と考えている数字に向かって、しっかり実行できる具体な施策を打っていければと思っておりますので、引き続き宜しくお願いします。有難うございます。
