エスコンジャパンリート投資法人 2023年7月期決算概要

エスコンジャパンリート投資法人
2023年7月期（第13期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/2971/20230915/di3402msd/
○説明資料
https://www.escon-reit.jp/file/ir_library_term-4fdb435bb7c5240f855bd68a52b22cacc3ec7fa0.pdf
○説明者 株式会社エスコンアセットマネジメント　代表取締役社長　織井 渉
○説明　
説明資料に沿って第13期（2023年7月期）の決算概要を説明致します。
先ず、開いて頂きまして、1頁目になります。目次の頁ですが、大きく3つの項目について 本日は説明をさせて頂きます。先ず、最初にこの第13期（2023年7月期）ですが、ハイライトということでご説明申し上げます。

開いて頂きまして、3頁になります。先ず、決算の実績ですが、先日9月11日に、上方修正ということで、既に開示はさせてい頂いておりますけども、一口当たり分配金3,238円、当初の予想に対しまして＋161円という実績になっております。これについては、後ほど説明申し上げますが、テナントからの入替における賃料アップ、催事での収入が増えたこと、それから水道光熱費等での改善、又、修繕等の改善等があり、このような形での増収となりました。第14期、今始まっている期と第15期ですが、予想分配金を出しております。第14期については、 一口当たり分配金3,082円、これは前期出した予想に対して、プラスマイナス0というところです。第15期（2024年7月期）ですが、こちらは一口当たり分配金3,140円ということで、これは第14期に対して＋62円という予想をしております。又、前期において、ロードマップを作成し、これから6期、3年にわたってどのような形で我々活動していくかというのを示しております。その今、第1期目ということで、第13期が終わりましたが、その中身について簡単に、後ほど詳しくご説明しますが、状況についてご報告させて頂きます。皆様方にとって、大変ご迷惑とご心配をおかけしておりました行政処分における業務改善については、金融庁に対し最終報告を提出し、受理を頂き、2023年7月、無事に業務改善命令は解除になったという状況です。又、ただこれは、先ず1つのスタートラインということで、この業務改善命令において行ったしっかりした改善策を、これからしっかり実行していきたいと思っているところです。又、これから先の外部成長を考えた時に、外部からの物件もしっかり取得していくという体制の中で、投資営業部というものを新設しました。こちらも、新たな物件取得に向けての活動を開始しているところです。又、新たな投資方針の策定ということで、今、現時点での現行の運用ガイドラインの変更を検討しております。こちらについても、今後の外部成長を含めて、どのようにこのリートを成長させていくか、そして、投資主価値の最大化を図っていくかというところを考えて、運用ガイドラインの変更を検討しているところです。

中身について説明致します。4頁をご覧下さい。業務改善命令の解除についてです。先ほど申し上げましたように、金融庁に対して最終報告を提出し、今年7月において業務改善命令について解除ということになりました。中身ですが、先ず、法令遵守に関わる経営性の明確化という項目については、これは昨年、コンプライアンス宣言の採択をし、投資主価値の向上に向けて、又、信頼の構築に向けてということで、経営理念を制定しております。又、経営陣による責任ある法令遵守体制および内部管理体制の構築ですが、これについては、監査等委員会設置会社へ移行をし、取締役会のメンバーの構成員を大幅に変更しております。又、中部電力からも取締役の派遣を頂いております。業務運営方法の見直しについては、ガバナンス体制をしっかり強化し、物件取得の運用フローを変更しました。又、不動産鑑定業務の発注ルールも変更し、各種マニュアルも改正致しました。又、コンプライアンス部による鑑定業務発注の際のモニタリングの強化というところ、又、やはりコンプライアンス意識を高めるというところで、研修等もしっかり行う体制を構築しております。こういった状況の中で今後ですが、先ほど申し上げたように、こうして構築した体制をしっかり実行し、且つ、改善していくものがあれば改善していくという中で、今後、リートの成長のために正しい運用していくということを続けていきたいと思っております。又、後ほど説明しますが、 10月には定時投資主総会を予定しております。ここにおいて、執行役員体制も変える予定であり、エスコングループ等々との利害関係のない外部の方を執行役員に招聘する予定としております。

続きまして5頁をご覧下さい。ロードマップの進捗状況について説明致します。前期において新しい体制のもと、6期3年にわたる、これからのリートの成長に向けてのロードマップを策定致しました。その第1期目が、この第13期でしたが、進捗状況としましては、概ね我々が計画していたものは、しっかり達成できてきており、又、実行に移してきております。体制強化については、先ほど申し上げたような形での新体制のもと、今後もこれを継続し、又、改善もしていくということを続けていきたいと思っておりますし、そういったものをしっかり周知して頂いて、信頼の回復を行っていきたいと思っております。又、外部成長については、これも先ほど申し上げましたが、投資営業部の新設、外部からの情報、それから案件の検討を開始しているというところです。又、投資方針、運用ガイドラインの変更ですが、こちらについても先ほど申し上げたように、10月の投資主総会が開催されますが、こちらでも規約の変更を経て、新しい運用ガイドラインを制定していきたいと考えております。又、内部成長の面につきましても、しっかりしたNOI向上策、トップラインを上げていく施策、又、コストを適正に管理していく体制、そうしたものを通じてNOIの改善を図りつつ、又、利用して頂けるお客様、テナントの方々に対する満足度調査を、今、計画しており、こういった方々の声を得ることによって、更なる施設の価値向上を図っていきたいと思っており、準備をしているところです。

続きまして6頁で、そのロードマップの進捗の事例として、2点ほど挙げております。先ずは内部成長です。この13期においては、合計7件の新規テナントがあります。この新規テナントへ入れ替えることによって、通期の寄与としては3,200万円賃料収入が向上しております。長嶺における無印良品、それから大和高田におけるモスバーガー、清和台における飲食店舗、こういったようなものを入れることによって、地域の方々も含めて非常に利用価値を上げ、不動産からの収益も上げているという状況です。又、その他収入を上げていく策として、催事等を積極的に行っておりますが、これも前年同期、第10期になりますが、そちらに対しまして570万、38.2%収益を上げております。特に、大和高田のように、子連れの方々が参加頂けるような催事、イベントをすることによって、関連テナントからの収益も上がったというような事例もありますので、今後もこういった催事も含めたその他収入もしっかり上げていきたいと思っております。又、外部成長の面ですが、こちらも先ほど　　来、投資営業部の新設というところを申し上げておりますけども、特にこの部のミッションとしては、ソーシング、市場の調査、デューデリジェンス、アンダーライティングというところに重きを置いておりますが、今、現時点、216件の案件を収集し、直接売主から頂いたものが13%、又、我々の独自ネットワークのものが26%ということで、現在も33件の案件について検討している状況です。これをどんどん広げることによって、しっかりした独自ルートにおいての外部成長というのも図っていきたいと思っております。

続きまして7頁以降、決算の実績です。第13期、閉めました期ですが、先ず、8頁は前期との比較です。先ず、13期の実績ですが、営業収益2,497百万円、これは第12期に対して－43百万円というところですが、右にその差異を記載しております。テナント入替によるダウンタイムによる一時的減収、水道光熱費、又、これはtonarie清和台というところで漏水事故がありましたが、こちらからの保険金収入というのがありました。先期においては、スポンサーとの間で、費用精算ということでの収入がありましたが、こちらは剥落しておりまして、トータル－43百万円という差異が生じております。営業利益ですが1,255百万円、こちらは－106百万円となりました。賃貸事業費用において、修繕費が増加した部分、それから、水光費の削減を図りましたが、こちらもネットでは－7百万円になっております。又、保険料の増加、それから、隣は清和台、先ほど申し上げました漏水事故に対する賠償金の支払い、こういったものがあり、－65百万円ということで、前期に対して賃貸事業費用が増えております。又、一般管理費、営業外損益の部分においては、12期にリファイナンスがありましたが、13期にはありませんでしたので、この部分で52百万円ほどリファイナンス費用が、営業外損益としては少なくなっております。経常利益については、こういったものを加味して1,140百万円になっております。当期純利益は1,139百万円、前期比で－719百万円とでしたが、これは、先期は特別損益ということで、運用会社からの受け取り賠償金666百万円がありましたが、今期はこれが剥落しております。一口当たり分配金については、3,238円ということで、先ほど言いました特別損益の部分の剥落がありましたので、－2,045円となりました。特に、水道光熱費等については、昨今の電気代の高騰等もあり、テナントの方々含めて調整が難しい部分もありましたが、右側の下に記載していますように、電気料削減の施策を行い、又、徴収方法も一部変更することによって、12期においてはネットで－17百万円でしたが、13期については－9百万円弱と、8百万円弱ほどの改善ができております。

9頁は、先期出しました予想に対しての差異についてです。営業収益が－10百万円となりましたが、これについては、右に記載の通りです。入替による増収があった一方で、水道光熱費、清和台へ対する補償金の入金、そういったものを加味し、予想に対して－10百万円という状況です。営業利益については、1,255百万円と、予想に対して＋50百万円となりました。これは、賃貸事業費用等で水光熱費の削減がうまくできた部分、それから、tonarie清和台への補償の支払い、一方で、公的保険料収入を見込んでおりませんでしたので、その分の29百万円、ネットで出ていく部分はカバーできたというところもあり、＋46百万円となり、 賃貸事業費用の削減ができました。当期純利益については、＋56百万円というところで、先ほど申し上げましたように、一口当たり分配金は＋161円増の3,238円となりました。

10頁からが業績の予想です。11頁をご覧下さい。第14期の予想ですが、営業収益2,464百万円、対前期比－33百万円です。右側に差異と記載しております。清和台のスポーツクラブの減額に対する対応しておりますのでその部分、それから新規で開業した部分のプラスの部分、又は、水光熱費のプラスの部分もあり、－33百万円を計上致しました。営業利益については1,231百万円、対前期比で24百万円のマイナスとなりました。こちらも賃貸事業費用のところに差異を記載しておりますが、水道光熱費の部分はネットで140万円ほどのマイナス というところです。又、tonarie清和台との賠償金の支払いが剥落している部分と、一方で、一部営業補償金の支払いがこれからというところがあり、10百万円ほどの追加支払いを見ております。結果的に、賃貸事業費用が、28百万円増えたというところです。又、一般管理費等で、今期開催予定の株主総会の費用等、一部費用の増加があり、19百万円ほど増え、又、リファイナンスが今期46億円ほどありますが、リファイナンスコストが30百万円ほどありますので、経常利益は1,085百万円、対前期比－54百万円となりました。当期純利益は1,048百万円、一口当たり分配金は、1,082円と予想しております。一番右側は、先期期初に出しました予想に対しての差異です。営業収益でマイナスが発生しておりますが、逆に一般管理費と一部営業費用等の入り繰り中で、先期予想とほぼ同じ数字になっておりますので、プラスマイナス0 というところで3,082円という予想になっております。

続きまして12頁、第15期の業績予想です。15期については営業収益2,485百万円、これは第14期に対して＋21百万円となります。中身については、右側に差異を記載しておりますが、テナント入替による増収、水道光熱費の収入増、原状回復費がテナントから一部入るということもあり、＋21百万円を計上しております。営業利益は1,229百万円、こちらは、第14期に対して－1百万円となります。中身については、右の記載通りですが、水道光熱費がネットで約50万円のマイナスというところです。又、tonarie清和台対しての営業補償が剥落しますので、その部分が10百万円ほど、それから、修繕の増加、こうしたものを織り込み31百万円ほどの賃貸事業費用が増えるという予想にしております。又、一般管理につきましては、株主総会等の費用の剥落、又、この15期においてリファイナンスはありませんので、その分のコストも剥落することになります。経常利益については、1,107百万円、当期純利益は1,106百万円、一口当たり分配金は3,140円となり、14期に対して62円増という予想としております。

13頁が第11回からの分配金の推移です。実力ベースで3,200円以上を出していけるようにしていきたいと思っており、今、予想値では、第14期3,082円、15期3,144円ですが,
しっかりとコントロールし、収益向上策も含めてやっていくことにより、分配金を少しでも上げていきたいと考えているところです。

続きまして14頁、新たな投資方針の策定です。これから先、我々がリートを成長させていくにあたって、運用ガイドラインを見直すことを考えております。現行については、一番右側にありますように、エスコングループ、中電グループからのサポートも受けながら、暮らし 密着型商業施設（底地を含む）を主にして投資していくような考え方、日本エスコン、暮らし密着型というデベロッパーの強みをしっかりと生かしていくことで、リートの成長を図っていきたいと思っておりました。変更後は、スポンサーからのサポート、それから我々運用会社としての能力もしっかり生かして、暮らし密着という考え方はしっかりしたコンセプトとして持ちながら、その暮らし密着の拡大、それから、更に進化させていくという中で、地域コミュニティの活性化を図りつつ、その周辺に住む人々の生活が豊かになっていくような、そんなリートのとしての理念を持って経営をしていきたい、成長させていきたいと考えております。そのために、今まで商業施設と底地ということでしたが、その部分に加えて、やはり暮らしの中心になる住宅、その地域が更に継続的に成長し、コミュニティ形成がなされるような持続可能な社会、そういったものを実現するような資産を入れていきたいと、これを我々運用会社、スポンサー2社、しっかりとサポートしながら成長戦略を描いていきたいと考えております。

新たな成長戦略ということで16頁ですが、先ほど申し上げましたように、我々、エスコン アセットマネージメントとしての独自のルート、エスコンからのサポート、それから、中部電力のサポートと、こうした物件情報の収集ルートも活かしつつ、しっかりした外部成長を図っていきたいと考えております。その中で、バランスをとったポートフォリオを作っていきたいというところですが、暮らし密着型資産という考え方の中で、商業施設については、60%以上を投資していきたい、又、住宅については20%以下での投資をしたい、 持続可能な社会の実現に資する資産としては20%ということで、1,500億を3年後に目指しておりますが、その時のイメージとしましては、商業施設で900億円くらい、住宅それから持続可能な実現に資する資産に300億円ずつ、というような形のポートフォリオ構築を想像しながら、外部成長を図っていければと思っております。又、内部成長面については、テナントからのしっかりとした最適かつ入替時において、早期の入替を行うことによって収益を図っていきたいということと、施設の維持管理、しっかりと適切なコストを図ることによって見直しをし、顧客満足度も向上させていきたいと考えております。こういった 賃貸収益の向上、取り組みもしつつ、やはり、適切な長期修繕計画等に基づいた資本的支出を得ながら、資産価値の向上も図っていければと思っております。又、経験豊富な人材を、少しずつですけども管理会社としても、資産運用会社としても入れておりますので、こういった人材の活用をしっかりと図りつつ、日本エスコン、中部電力からのサポートもしっかり入れていくことで、NOIの実力値を上げていくことを考えていきたいと思っております。

17頁ですが、新たな投資方針です。先ほどの、バランスが取れたというところですが、右側には現行の投資割合、そういったものを入れております。又、投資地域、底地と土地・建物割合は、こういう形で現行を定めていますが、先ず、先ほど申し上げましたように、商業施設60%以上、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産ということで、ここには具体的にヘルスケア、教育関連施設、災害時の拠点となるようなホテル、物流施設等々というようなものを記載しておりますが、これ以外にもあると思います。そういったもので20%ということでポートフォリオを構築できればと思っています。又、エリアも今まで四大都市ということでしたが、エスコンが開発を積極で進めている北海道、九州エリア、こうしたエリア少し広げることにより、五大都市圏とし、又、地域へと分散を図りつつ、地方都市も含めたコミュニティ形成、まちづくりといったものに寄与できるようなリートにしていきたいと思っております。又、投資比率についても、底地50%ということで、若干足枷になっている部分がありましたので、この辺の比率は撤廃し、投資機会の拡大を図っていきたいと考えております。

18頁ですが、こうした状況の中、地域コミュニティという話をしておりますが、どのようなものをイメージしているかというところです。今、現時点、tonarie大和高田とかtonarie 南千里というような物件をリートで所有しております。ここで見て頂けますように、リートで所有しています商業施設を中心に、例えば左側の大和高田であれば、エスコングループが分譲した住宅、他の住宅、又、駅に至近であるというようなことで、この商業施設を中心にしながら生活が形成されているというところです。又、南千里の方も商業施設を中心に、こちらは病院があり、ホテルがあり、それから市民センター、図書館といったような公共施設があるというように、この商業施設を一つ中心に置きますと、周りには生活、暮らしというものがしっかり根付いているエリアというところです。こういったようなものを、我々投資をした案件の中で、地域コミュニティを活性化できるような運営をしつつ、まちづくりに資するような資産も、これからも入れながら、こういった地域活性化を進めていければなというように思っているところです。

19頁です。スポンサーが、今、現時点で手がけている暮らし密着型資産の事例です、地域密着型商業施設、賃貸レジデンス、又、北広島市で開発しておりますシニア住宅、それから、医療モール、ホテル、こういったようなものを、まだまだ沢山ありますけども、こういった正に暮らし密着というコンセプトに非常に近い案件を、エスコングループは、今、現時点でも開発の事例がありますので、今後こういったようなものも含めて、検討できる機会が増えていけば良いなと思っているところです。

次の20頁は。今後の内部成長の施策です。これから先、今、既存のポートフォリオを、どうやって収益上げていく部分があるのかというところですが、比較的長期固定の賃料で契約をしているものが多い中、安定性というものはありますが、成長性という意味で収益向上策はなかなかないというところでしたが、今、ポートフォリオを見ますと、この1年以内、1年以上か2年未満において、テナント入替のタイミング、更新のタイミングがある物件があります。下に記載していますように、tonarie南千里、tonarie大和高田が、第16期において相当数なテナントの更新がありますので、今、現時点、コロナ後非常に売り上げも好調に伸びてきているテナントも多い中で、しっかりと更新時において賃料アップを図っていきたい、そのために修繕等コストもかけて、この更新時にしっかりとしたバリューアップを図っていければと思っているところです。又、経費の削減のところも、引き続き継続するわけですけども、やはり施設の電気料の削減、テナントへの請求の単価の見直し、又、一部物件においては、施設内に再生可能エネルギー、例えば太陽光発電の設備等を導入することができれば、そうしたものを建物の方に供給するというようなことも含めて、検討していきたいと思っておりますし、又、使って頂ける方々の満足度をしっかり調査し、それに即した形の修繕、バリューアップを図っていければと思っております。

次に財務の面でございます。22頁をご覧下さい。現時点、借入は330億円です。平均残存期間2.7年ということで、LTVについては43%台、44%弱のところでコントロールしている状況です。格付けについてもA－（安定的）です。

23頁ですが、この第14期において、4,610百万円のリファイナンスを行いますが、レンダーの融資姿勢は、一時期行政処分もあったということもありましたが、今は正常化になったということで、良好な関係になっております。又、ただ一方で、今後、長期金利が上がっていく可能性もある中で、この4,610百万円の借り換えについては、その情勢を見ながら変動金利で対応する、又は、短期の中で対応する等々も考えながら、リファイナンスはやっていきたい。ただ一方で、長い目で見れば、やはり長期、固定化というものも視野に入れながらファイナンスについては今後検討していければと。やはり安定性を持った財務コントロールができれば良いかと思っているところです。

続きまして24頁からESGの取り組みです。
25頁、ESGについては、これは先期から継続していますが、重要課題を特定し、対応してきているというところです。
26頁、ESGの推進については、我々、運用会社として、夫々の担当部で、夫々の役割を決めて運用をしていくというところと、エスコンの本体の方もESGについては、非常に、積極的に対応しておりますので、連携をしっかり図っていければと思っているところです。環境面については、引き続きLEDの導入とか、グリーンリース契約条項等を入れて、テナントと協働して環境配慮もしていきたいと思っております。

27頁は、社会への取り組みということで、Sの部分でございますが、夫々のテナントで、今期においても、ここに具体なものをいくつか記載させて頂きましたが、古着の回収、献血、それから千葉市が行っています乗合タクシーの事業、こういったものに対して協力することで、地域に根差した形のイベント等にも参加させて頂いているというところです。又、テナント、来場のお客様、そういった方々への安全性、快適性の向上策というのも、限られた コストがありますが行っており、又、資産管理会社、資産運用会社としても、従業員の健康経営というところをしっかり考えた取り組みを行っているところです。

28頁はガバナンスです。先ほども申し上げましたように、業務改善命令の中で、しっかりしたガバナンス体制の構築というのを図ってまいりましたので、そうした面をしっかりと運営にも生かしていければというところです。又、投資法人の執行役員、これについては、この10月27日に定時の投資主総会を開きますが、エスコングループとは利害のない海老原さんという方に就任して頂く予定で、今、現時点、議案等の作成に入っているというところです。投資法人の執行体制も、完全にエスコングレープとの利害関係をなくした形で、しっかりしたガバナンスの体制のうえ運営ができるよう強化を図っているというところです。

最後29頁です。外部認証の取得は、継続的に今後もやっていければと思っております。まとめて今後の取り組みということで、環境面、社会面、ガバナンス、それから外部認証、特に温室効果ガス削減目標については、どういう形で制定していくのか、中長期的な目線の中で検討していければと思っているところです。
以上、第13期（2023年7月）の決算内容等につきまして説明させて頂きました。
有難うございました。