SOSiLA物流リート投資法人 2023年5月期
SOSiLA物流リート投資法人
2023年4月期（第7期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/2979/20230719/sggseh241/
○資料 https://ssl4.eir-parts.net/doc/2979/ir_material_for_fiscal_ym/138393/00.pdf
○説明者 SOSiLA物流リート投資法人 執行役員 兼
住商リアルティ・マネジメント株式会社 常務取締役 松本 展彦
○説明
SOSiLA物流リート投資法人の2023年5月期第7期の決算説明を行います。
初めに2頁のハイライトをご覧下さい。第7期の一口当たり分配金は、当初予想通り2,628円で着地し、一口当たりNAVは前期末から5%成長致しました。稼働率は期を通じて100%を維持するとともに、契約更改も順調に進捗致しました。又、主な取り組みとして、LiCS成田のLED 化による賃料増額、投資法人債の発行等を行っております。総括しますと、安定した運営と新たな取り組みにより、ほぼ、計画通りの内容であったと考えています。
3頁の目次をご覧下さい。これから3点説明致します。1点目は、第7期決算概要と業績予想、2点目は成長戦略、3点目はESGについてです。
5頁をご覧下さい。先ず、1点目の第7期の決算概要です。昨年12月に公募増資を行い、物件を取得しています。資産規模は前期末と比較して179億円増加し1,412億円、一口当たりNAVは5%増加し139,034円となりました。分配金は、前期比1.6%減少の2,628円で着地致しました。LTVは簿価ベースで42%、鑑定ベースで36.2%となりました。
6頁をご覧下さい。一口当たり分配金は、当初から想定していた通り、第7期は増資に伴う一時的な費用等の影響で、第6期より43円少ない2,628円となりました。
7頁をご覧下さい。こちらは、一口当たりのNAV実績です。鑑定評価額の上昇とプレミアムの増資の交換により、年間で8.1%としっかりとした成長を遂げております。
続いて 8頁をご覧下さい。こちらは第8期と第9期の業績予想となります。一口当たり分配金について、夫々2,760円と2,729円、NOIは3,290百万円と3,267百万円、稼働率は100%、LTVは41.7%と41.8%の想定です。分配金予想については、第8期は前回の予想から据え置き、第9期については金利上昇等も勘案し、保守的な想定としております。
続いて 2点目、本投票法人の成長戦略についてご説明致します。10頁をご覧下さい。こちらは外部成長の柱となる住友商事のパイプライン物件です。現時点で12 物件、63万m2となりますが、スポンサーである住友商事の物流施設開発事業は順調に進捗しており、今後はこれまで以上のペースで増加していく見込みです。引き続きSOSiLAに重点投資をしながら、運用会社独自ルートでの物件取得も併せて外部成長を図ってまいります。
11頁をご覧下さい。こちらは賃貸借契約の状況を示したもので、平均契約期間は10.5年、その残存期間は7.6年と長期安定的な契約を実現しております。一方で、賃貸借契約満了時期は各期に分散しており、第7期の実績は後ほどお話しますが、今後9期、10期と契約更改がありますので、賃料増額による内部成長を目指したいと思います。
12頁をご覧下さい。こちらは 契約公開の実績を纏めたものです。これまで、第4期、第6期、第7期に契約更改がありましたが、いずれも同じテナントでの再契約となり、第1期 以来、100%の稼働率を維持しています。第7期では、LiCS成田の2 テナントで契約更改を行い、レントギャップがほぼない中で粘り強い交渉の結果、平均して2.9%の賃料増額に成功しております。
13頁をご覧下さい。契約更改以外の内部成長のトピックスです。LiCS成田でLED 化を行い、環境負荷低減と物件価値の向上に取り組んだ結果、契約更改にもプラスの影響が出たと考えております。又、水光熱費の投資法人の負担割合は低く、NOIに対する割合は1%未満に止まっております。
14頁をご覧下さい。こちらは、今後内部成長の取り組みとして検討中のものです。 未消化 容積率を活用した増築や自家消費用の太陽光発電設備の導入を検討しており、契約更改以外でも、内部成長につながる取り組みは、積極的に行っていきたいと考えております。
15頁をご覧下さい。こちらは財務の状況です。有利子負債は長期固定金利を中心とし、返済時期の分散を進め、金利上昇の影響を受けにくくしております。又、平均金利は0.58%と住友商事グループの高い信用力を生かし、競争力のある条件で調達しております。LTVは、第7期末で2%、鑑定LTVでは 36.2%となりました。
16頁をご覧下さい。新たなレンダーを招聘し、調達先を多様化するとともに、昨年に引き続き第2回目の投資法人債発行を行いました。 またレンダーの皆様のご理解を頂きながら調達コスト低減に向けた取り組みも行っております。
最後に3点目、本投資法人のESGに対する取り組みについてです。19頁をご覧下さい。 新たな取り組みとしてESG重要課題マテリアリティの特定、ネットゼロポリシーの策定とそれに伴う環境目標の改定、運用会社における DE & I 方針の策定を行いました。今後も継続してESGへの取り組みを強化してまいります。
最後になりますが、保有物件の安定的な運用と投資主価値向上に資する成長に向かって、全力で取り組んでまいりたいと存じます。説明につきましては 以上となります。
有難うございました。
