明けましておめでとうございます＆2021年の振り返り

1年前はワクチンでコロナ収束に目途がつくと良いなあと思ってました。残念ながら劇的に状況が変わることはなく、少しずつは世の中が元に戻りつつありますが、コロナ以外でも世界は急速に動いてるわけで、2022年も激動の1年になります。懸念すべきは利上げなのか金融緩和継続なのか、それすら半々という状況です。どう資産運用していくか、J-REITがどのような役割を果たすのか、今年も真面目に取り組んでいきます。

今年の話をする前にはまず昨年の振り返りでまずはJ-REITの騰落率ランキング。2020年末のデータが行方不明になってしまったので2020年5月28日から12月末までのパフォーマンスです。この間、指数は-0.32％とほぼ横ばいなので、個別銘柄のトレンド把握にはちょうどいい期間です。

そして衝撃の結果。ベストパフォーマンスの伊藤忠ロジ+29％を筆頭に上位は秋から再び騰勢を強めた物流が独占。上位10社で非物流特化銘柄はほぼ物流の大和ハウスリートとヘルスケア＆メディカルのみ。12位が住宅最大手のアドレジ、14位がスターアジア。伝統的な銘柄、すなわちコード8000番台でオフィス/商業となると一番高いのが22位23位の阪急リート、東急リートと非常に寂しい結果に。

他方でワーストは-18.66％のインヴィンシブル、アクティビア-16.21％とオフィスとホテルが並びます。ここら辺の評価はとても難しいところ。赤字事業に銀行がいつまでも優しい訳がないという当たり前のことが顕在化されたホテル。レバレッジ効果が大きいビジネススタイルなんで潰れなければ買いでしょという勢いそのままでほぼ9割方戻ってしまったのはさすがに行き過ぎだったけど、ではこの危機的状況で妥当なバリュエーションかと言われるとP/NAV0.75倍くらいかなあという値動き。オフィス・都心商業は稼働率が戻りつつある安心感と大量供給と体力勝負（補助金切れ）の中期的な見通しの狭間でテクニカル含めて手仕舞いの動き。利回り的にはそろそろかなあと思いますが、稼働率の低下が止まらない銘柄もあるので賃料水準の切り下げが読めないのが足元ですごく注目されている状況。コロナでしばらく耐えればという方針でリーシングしてただけに、「しばらく」が「数年」になると防波堤が崩壊するリスクがちょいと注目されてきたのかも（でも7合目くらいは織り込んだ）。

住宅と物流の利回りと金融環境に鑑みるとそこまで極端にセクター寄せるならJ-REIT以外に目を向ければ？というのが本音です。いや、このジャブジャブの環境ではみんなが隣の芝生が青く見えるので、REIT以外の人からすればREITのが良くないか？という話も聞こえてくるので、青い鳥ってやつなんですけど、今年は他のプロダクトにも言及していきたいところです。いずれにせよ今年もどうぞよろしくお願いします。

コード 銘柄名 期間騰落率
Index 東証REIT指数 -0.32%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 29.03%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 28.01%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 20.05%
3283 日本プロロジスリート投資法人 19.71%
8984 大和ハウスリート投資法人 15.97%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 15.56%
3481 三菱地所物流リート投資法人 15.16%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 14.36%
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 14.18%
3466 ラサールロジポート投資法人 13.76%
3249 産業ファンド投資法人 12.80%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 8.88%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 7.96%
3468 スターアジア不動産投資法人 6.75%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 6.54%
3281 ＧＬＰ投資法人 6.53%
8986 日本賃貸住宅投資法人 6.28%
2989 東海道リート投資法人 5.90%
3292 イオンリート投資法人 5.57%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 5.41%
8979 スターツプロシード投資法人 3.89%
8977 阪急リート投資法人 2.26%
8957 東急リアル・エステート投資法人 1.54%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 1.04%
3287 星野リゾート・リート投資法人 0.77%
3476 投資法人みらい 0.51%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 -0.42%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 -0.54%
3234 森ヒルズリート投資法人 -0.57%
3295 ヒューリックリート投資法人 -1.37%
3290 Oneリート投資法人 -1.95%
8964 フロンティア不動産投資法人 -1.97%
3488 ザイマックス・リート投資法人 -2.01%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 -2.10%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 -2.35%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 -3.14%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 -3.30%
8956 プレミア投資法人 -3.42%
3451 トーセイ・リート投資法人 -3.49%
8966 平和不動産リート投資法人 -4.23%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 -4.40%
3309 積水ハウス・リート投資法人 -4.67%
8951 日本ビルファンド投資法人 -4.69%
8968 福岡リート投資法人 -5.55%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 -6.47%
8961 森トラスト総合リート投資法人 -7.06%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 -7.21%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 -7.93%
3296 日本リート投資法人 -8.89%
8976 大和証券オフィス投資法人 -9.44%
8953 日本リテールファンド投資法人 -10.07%
8954 オリックス不動産投資法人 -10.99%
3463 いちごホテルリート投資法人 -11.77%
3472 大江戸温泉リート投資法人 -12.59%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 -12.87%
8975 いちごオフィスリート投資法人 -13.65%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 -14.21%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 -15.42%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 -15.87%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 -16.21%
8963 インヴィンシブル投資法人 -18.66%